Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2009 г. N 18АП-1695/2009

г. Челябинск

26 марта 2009 г.

Дело N А76-22346/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 марта 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хеопс" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.01.2009 по делу N А76-22346/2008 (судья Ваганова В.В.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Хеопс" - Агеевой К.А. (решение учредителей от 17.09.2007), Александрова А.Г. (доверенность от 11.02.2009),

УСТАНОВИЛ

общество с ограниченной ответственностью "Хеопс" (далее - ООО "Хеопс") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области (в настоящее время - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области, далее именуемое Управление Росимущества) от 22.02.2008 N 144-р по разделению земельного участка площадью 15 000 кв.м. с кадастровым номером 74:36:03 16 005:0010, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, между железнодорожными путями и автомагистралью "Меридиан", на земельные участки площадью 4 139 кв.м., 10 861 кв.м.; признании недействительным распоряжения Управления Росимущества от 26.05.2008 N 581-р о предоставлении в постоянное бессрочное пользование Управлению внутренних дел г. Челябинска (далее - УВД г. Челябинска) части разделенного земельного участка площадью 4 139 кв.м.; признании незаконными действий Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области (далее - Управление Роснедвижимости) по постановке на кадастровый учет земельного участка площадью 4 139 кв.м. с кадастровым номером 74:36:03 16 005:0015.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УВД г. Челябинска.

Решением суда от 21.01.2009 в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Хеопс" просило судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. По мнению подателя апелляционной жалобы, нормы земельного и гражданского законодательства не содержат положений, предусматривающих возможность передачи земельного участка, обремененного договором аренды, иным лицам на каком-либо праве. Судом установлено, что договор аренды между Управлением Росимущества и ООО "Хеопс" не прекращен, является действующим, в связи с чем сделан вывод о невозможности расформирования земельного участка без согласия арендатора. Решение суда об отказе в признании недействительным распоряжения Управления Росимущества от 22.02.2008 N 144-р противоречит указанным обстоятельствам. Вывод суда о наличии безусловных оснований для предоставления земельного участка, в отношении которого муниципальным органом принято решение об утверждении акта выбора и предварительном согласовании места размещения объекта, является необоснованным, сделанным без учета ст. 3.1 Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действующей на момент принятия оспариваемых ненормативных актов. Действия Управления Роснедвижимости по постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 74:36:03 16 005:0015 осуществлены с нарушением норм законодательства, регламентирующих проведение землеустроительных работ с учетом соблюдения прав смежных землепользователей, поскольку не учтены интересы ООО "Хеопс" как арендатора земельного участка, сведения о котором содержались в государственном земельном кадастре.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились представители Управления Росимущества, Управления Роснедвижимости, УВД г. Челябинска. Управление Роснедвижимости и УВД г. Челябинска просили рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.

С учетом мнения подателя апелляционной жалобы, в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании заявитель поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить. Дополнительно к доводам апелляционной жалобы пояснил, что о результатах межевания земельного участка узнал лишь 2008 году.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей заявителя, полагает, что судебный акт подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, Российская Федерация, в лице Управления Росимущества, и ООО "Хеопс" являются собственниками незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Челябинск, автодорога "Меридиан", N 79. Доля Российской Федерации в праве общей собственности на имущество составляет 454/1000, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.12.2004 (т. 1, л.д. 22-23), а доля ООО "Хеопс" - 546/1000, в подтверждение чего также выдано свидетельство о государственной регистрации права от 16.06.2005 (т. 1, л.д. 20-21).

Земельный участок под указанным объектом недвижимости с кадастровым номером 74:36:03 16 005:0010, площадью 15 000 кв.м., является федеральной собственностью (т. 1, л.д. 52). Во исполнение распоряжения Управления Росимущества от 15.12.2006 N 1956-р о предоставлении земельного участка в аренду ООО "Хеопс", Управление Росимущества и общество заключили договор аренды земельного участка от 27.12.2006 N 672-06, сроком на 11 месяцев (т. 1, л.д. 10-16).

Распоряжением Управления Росимущества от 22.02.2008 N 144-р вышеназванный земельный участок разделен на два участка площадью 4 139 кв.м. и 10 861 кв.м. (т. 1, л.д. 53). Поводом для такого разделения, согласно объяснениям Управления Росимущества, послужило наличие ранее утвержденного (08.12.2006) главой города Челябинска акта выбора земельного участка N 002265-03-2006 и предварительного согласования места размещения объектов - гаражей для хранения служебного транспорта и комплекса технического обслуживания по ул. Гончаренко г. Челябинска УВД г. Челябинска без проведения торгов.

В связи с разделением земельного участка Управлением Роснедвижимости вновь образованный земельный участок площадью 4 139 кв.м. поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:36:03 16 005:0015 (т. 1, л.д. 54-67).

Распоряжением Управления Росимущества от 26.05.2008 N 581-р вновь образованный земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование УВД г. Челябинска (т. 1, л.д. 7).

ООО "Хеопс", полагая, что ненормативные акты Управления Росимущества, на основании которых был разделен арендуемый земельный участок площадью 15 000 кв.м. и один из выделенных участков предоставлен в пользование третьему лицу без соблюдения процедуры изъятия земельного участка и прекращения права аренды, являются незаконными, нарушающими права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд с соответствующими требованиями. Помимо оспаривания ненормативных актов Управления Росимущества, ООО "Хеопс" просило также признать незаконными действия Управления Роснедвижимости по постановке на кадастровый учет земельного участка площадью 4 139 кв.м., поскольку при совершении таких действий не были учтены интересы заявителя как законного землепользователя.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок, обремененный правом аренды, не может быть расформирован без согласия обладателя такого права, вместе с тем принятие оспариваемых ненормативных актов связано с завершением процедуры предоставления земельного участка УВД г. Челябинска на основании ранее утвержденного органом местного самоуправления акта выбора земельного участка, а потому оснований для признания их недействительными не имеется. При этом суд посчитал, что распоряжение главы г. Челябинска от 08.12.2006 N 2372 об утверждении акта выбора принято в пределах компетенции муниципального органа до разграничения государственной собственности на землю.

Данные выводы суда нельзя признать достаточно обоснованными ввиду следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названной нормы права следует, что для признания незаконным решения государственного органа, органа местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствия оспариваемого решения требованиям законодательства и нарушения данным решением прав и законных интересов заявителя.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что по окончании договора аренды, заключенного Управлением Росимущества и ООО "Хеопс", арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены гражданским законодательством: в связи с истечением срока договора аренды, в связи с его досрочным расторжением, в том числе в одностороннем порядке по инициативе какой-либо из сторон договора, отказом арендатора или арендодателя от договора в случаях, предусмотренных договором или законом. Помимо указанных оснований аренда земельных участков может быть прекращена в результате волеизъявления арендодателя по основаниям, перечисленным в п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. Объектом земельных отношений является только тот земельный участок, который поставлен на кадастровый учет и в отношении которого проведены землеустроительные работы по межеванию и установлению его границ на местности.

На основании ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым. Каждая из частей разделенного земельного участка образует самостоятельный земельный участок.

В данном случае арендованный заявителем земельный участок с кадастровым номером 74:36:03 16 005:0010 являлся делимым и был разделен по инициативе собственника.

Вместе с тем данный земельный участок заявителем арендодателю в установленном порядке не возвращен, ООО "Хеопс" продолжает владеть и пользоваться арендованным имуществом, поэтому расформирование земельного участка, то есть фактически прекращение его как объекта гражданских правоотношений, и образование за счет этого других земельных участков площадью 4 139 кв.м. и 10 861 кв.м. с последующим предоставлением одного из них в постоянное (бессрочное) пользование произведены неправомерно, поскольку в результате таких действий предметом постоянного (бессрочного) пользования УВД г. Челябинска является участок, обремененный договором аренды, не возвращенный арендодателю и не освобожденный заявителем.

В силу п. 1 ст. 68 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" землеустройство включает в себя, в том числе мероприятия по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство).

Как следует из ст. 15 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" при проведении землеустройства выполняются работы по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства, а также межевание объектов землеустройства.

Перечень работ при проведении территориального землеустройства приведен в ст. 16 и 17 названного закона.

В силу ст. 17 Закона межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описание их местоположения. Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации. Межевание объекта землеустройства включает в себя, в том числе определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование.

Пунктами 8.1 и 8.2 Инструкции по межеванию земель, утвержденной 08.04.1996 Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, предусмотрено, что собственники, владельцы и пользователи размежевываемого и смежных с ним земельных участков заблаговременно, не позднее чем за 2 дня до начала работ, извещаются о времени проведения межевых работ.

Результаты установления и согласования границ оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером - землеустроителем - производителем работ. Акт утверждается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (города).

Согласно п. 10 Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 396, при определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за 7 дней до начала работ.

В силу ст. 69 Земельного кодекса Российской Федерации при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ. Заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы, в установленном порядке.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие уведомление арендатора о проведении межевания спорного земельного участка.

При указанных обстоятельствах оспариваемые ненормативные правовые акты о разделении земельного участка и предоставлении части участка в постоянное бессрочное пользование третьему лицу приняты с нарушением ст. 46, 69 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" и нарушают права ООО "Хеопс" на земельный участок, переданный ему по договору аренды от 27.12.2006 N 672-06. По тем же основаниям являются незаконными, нарушающими права заявителя, действия Управления Роснедвижимости по постановке на кадастровый учет вновь образованного земельного участка площадью 4 139 кв.м.

Вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемые распоряжения Управления Росимущества приняты государственным органом в целях завершения процедуры предоставления земельного участка УВД г. Челябинска на основании ранее утвержденного органом местного самоуправления акта выбора земельного участка, не может быть признан обоснованным, поскольку само по себе наличие утвержденного акта выбора не освобождает собственника участка (арендодателя) от соблюдения установленных законом процедур прекращения арендных отношений, изъятия земельного участка, а также обеспечения учета интересов законных землепользователей. И в данном случае, по мнению суда апелляционной инстанции, не имеет значения наличие у арендатора земельного участка возможности осуществить планируемое им строительство производственной базы и подъездного пути на части земельного участка площадью 10 861 кв.м. Указанное обстоятельство подлежит оценке при решении вопроса о судьбе арендных отношений, но не имеет значения для установления законности действий и принятых решений уполномоченных органов по разделению земельного участка, мотивированных, к тому же, наличием ранее утвержденного акта выбора земельного участка.

При таких обстоятельствах требования, заявленные ООО "Хеопс" являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по делу подлежат взысканию с ответчиков в пользу общества "Хеопс", в соответствии с правилами ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.01.2009 по делу N А76-22346/2008 отменить.

Требования общества с ограниченной ответственностью "Хеопс" удовлетворить.

Признать недействительным распоряжение Управления Росимущества по Челябинской области от 22.02.2008 N 144-р по разделению земельного участка площадью 15 000 кв.м. с кадастровым номером 74:36:03 16005:0010, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, между железнодорожными путями и автомагистралью "Меридиан", на земельные участки площадью 4 139 кв.м. и площадью 10 861 кв.м.; признать недействительным распоряжение Управления Росимущества по Челябинской области от 26.05.2008 N 581-р о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование Управлению внутренних дел г. Челябинска земельного участка площадью 4 139 кв.м. с кадастровым номером 74:36:03 16005:0015, находящегося в федеральной собственности из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, между железнодорожными путями и автомагистралью "Меридиан", под строительство гаражей для хранения служебного транспорта и комплекса технического обслуживания; признать незаконными действия Управления Роснедвижимости по Челябинской области по постановке на кадастровый учет земельного участка площадью 4 139 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0316005:0015, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, между железнодорожными путями и автомагистралью "Меридиан".

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области в пользу ООО "Хеопс" расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе в сумме 4 500 руб.

Взыскать с Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области в пользу ООО "Хеопс" расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе в сумме 2 500 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Т.В. Соколова

Судьи

В.В. Баканов Л.П. Ермолаева