Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2009 г. N 18АП-9012/2008

г. Челябинск

"10" апреля 2009 г.

Дело N А07-8660/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Ермолаевой Л.П. и Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30 октября 2008 г. по делу N А07-8660/2008 (судья Полтавец М.В.), при участии: от индивидуального предпринимателя Макеевой Н.А.- Михайлик Л. И. (доверенность N 4907 от 22 июля 2008 г.);

УСТАНОВИЛ

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску (далее - истец, КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску ) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к индивидуальному предпринимателю Макеевой Надежде Алексеевне (далее - ответчик, ИП Макеева Н.А., предприниматель) о выселении ответчика из помещения, расположенного по адресу: Нефтекамск, ул. Трактовая, д. 33, обязании предпринимателя сдать по акту приема-передачи указанное помещение.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30 октября 2008 г. (резолютивная часть объявлена 23 октября 208 г.) в удовлетворении исковых требований отказано.

КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску с решением суда первой инстанции не согласен, в апелляционной жалобе просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что суд первой инстанции не учел факт нарушения ИП Макеевой Н.А. пунктов 5.2.3. и 5.2.6 условий договора аренды N 776 от 09 марта 2005 г. Судом установлен факт проведения Макеевой Н.А. о производстве текущего ремонта арендованного помещения на момент принятия оспариваемого судебного акта. Между тем, заключение эксперта подтверждает проведение лишь косметического ремонта , кроме того, экспертиза проводилась в сухое время года - 23 сентября 2008 г., когда устранение подтеков на стенах не составило больших усилий. В соответствии с пунктом 2.3.5 договора аренды, неотделимые улучшения арендуемого объекта производятся арендатором только после согласования с арендодателем и балансодержателем. В данном случае, ИП Макеева Н.А. такие согласования не произвела, следовательно, произведенный ремонт произведен ответчиком с существенным нарушением условий договора.

Также суд не учел, что ответчиком не выполнен пункт 2.3.6 договора о производстве капитального ремонта помещения, подтверждения обращения арендатора к балансодержателю о разрешении производства ремонта и согласования графика его проведения ИП Макеева Н.А. не представила.

Кроме того, здание, расположенное по адресу: г. Нефтекамск, ул. Тракотовая, 33, в котором расположено арендуемое помещение расположено вблизи от средней образовательной школы N 9 в микрорайоне индивидуальной застройки и необходимо для размещения городской библиотеки.

Представитель КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Представитель ИП Макеевой Н.А. в судебном заседании полагает решение суда законным обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Третьи лица- Муниципальное унитарное предприятие "Управление жилищно-коммунального хозяйства" и общество с ограниченной ответственностью "Ремжилстрой" извещены надлежащим образом о времени месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не явились, отзывы на жалобу не представили, представитель ООО "Ремжилстрой" ходатайствует о рассмотрении жалобы в свое отсутствие.

Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). С учетом мнения представителя ИП Макеевой Н.А. и в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 776 от 09 марта 2005 г., в соответствии с которым истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение на 1,2 этажах 2-этажного здания (литера А, 1 этаж, ком N 23 - 26, 2 этаж, ком. 4 - 11), расположенные по адресу: г.Нефтекамск, ул.Трактовая, д.33, общей площадью 447,9 кв.м для использования в целях оказания ритуальных услуг, сроком с 01 января 2005 г. по 01 января 2012 г., а ответчик принял на себя обязательства по оплате арендной платы.

Договор зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 12 августа 2005 г. установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрации на договоре (том 1, л.д.10-оборот).

Полагая, что ответчиком допущено грубое нарушение условий договора, выразившееся в нарушении п.5.2.3, 5.2.6 условий договора, касающихся отказа от внесения арендной платы на измененных условиях, а также неисполнения обязанности по производству текущего и капитального ремонта арендуемого объекта в установленные сроки, КУС МЗИО РБ по г.Нефтекамску обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судом первой инстанции обоснованно указал, на неприменение к спорным правоотношениям пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующего порядок и условия отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, поскольку в договоре аренды N 776 от 09 марта 2005 г. имеется условие, определяющее срок договора (п. 1.2. договора) с 01 января 2005 г. по 01 января 2012 г.

Судом также сделан правильный вывод о том, что пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора во внесудебном порядке не предусмотрено, а истцом требований о расторжении договора не заявлено.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что ответчиком не выполняется ремонт арендуемых помещений на протяжении ряда лет не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку из договора N 2 от 06 июля 2006 г., заключенного между ИП Макеевой Н.А.(заказчик) с ООО ПКФ "Энкомпроект" (подрядчик) и акта приемки выполненных работ от 18 августа 2006 г. (т.1 л.д. 10-11) следует, что подрядчиком выполнена работа по замене кровли здания площадью 558 кв.м. на сумму 125 570 руб. 90 коп.

Кроме того, согласно выводам эксперта ООО "Центр независимых экспертиз" N 129/10 от 23 сентября 2008 г. (том 2, л.д. 3 - 18) следует, что ответчиком в 2007-2008 г.г. выполнена побелка стен и потолков после расчистки и протравки нейтрализующим раствором ржавых пятен от протечек воды через поврежденную кровлю. В торговом зале стены и потолки окрашены, поврежденные участки расчищены. Металлические трубы внутреннего водоотвода ливневой воды с кровли, металлические короба вентиляционной системы окрашены краской после расчистки ржавых мест, окна, подоконники, внутренние двери во всех помещениях окрашены.

Указанные выводы эксперта КУС МЗИО РФ по г. Нефтекамску в установленном законом порядке не опровергнуты.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что указанные ремонтные работы производились ответчиком в сентябре 2008 г., а не в период 2007-2008 г. г., предшествующий проведению экспертизы, материалами дела не подтверждается.

То обстоятельство, что ремонтные работы проведены без согласования с арендатором и балансодержателем само по себе не является основанием для расторжения договора и выселения арендатора, поскольку не предусмотрено в качестве основания для расторжения договора ни законом, ни пунктом 5 рассматриваемого договора аренды.

Довод апелляционной жалобы о нарушении ответчиком п. 2.3.6 договора аренды также является несостоятельным.

В соответствии с указанным пунктом договора арендатор обязан своевременно, исключительно по письменному разрешению балансодержателя за свой счет, своими материалами в сроки, предусмотренные согласованным с Балансодержателем графиком, производить капитальные ремонты арендуемого объекта. При выполнении каждого этапа указанных работ арендатор в течение десяти дней представляет Балансодержателю отчеты. Между тем, из буквального толкования данного пункта договора не следует, что составление графика ремонтных работ является обязанностью арендатора, кроме того, не указаны сроки и порядок составления такого графика.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что поскольку такого графика, в нарушение требований ст. 65 АПК РФ, суду не представлено, невозможно однозначно сделать вывод о том, когда ответчик должен был производить капитальный ремонт арендованного имущества.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что здание, расположенное по адресу: г.Нефтекамск, ул.Трактовая, д.33 необходимо для размещения библиотеки судом апелляционной инстанции отклоняется как не основанный на нормах права и не имеющий отношения к предмету рассматриваемого спора, поскольку ИП Макеева Н.А. занимает помещение в данном здании на основании действующего договора аренды на законном основании.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции оснований для удовлетворения апелляционной жалобы КУМС МЗИО РБ по г. Нефтекамску не усматривает.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30 октября 2008 г. по делу N А07-8660/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г.Нефтекамску - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

В.В. Баканов

Судьи

Л.П.Ермолаева Л.В.Пивоварова