Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2009 г. N 18АП-1622/2009

г. Челябинск

15 апреля 2009 г.

Дело N А34-6514/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление - 3" на решение Арбитражного суда Курганской области от 19.01.2009 по делу N А34-6514/2008 (судья Куклева Е.А.), при участии от общества с ограниченной ответственностью "Агро-ЗОК" - Половинчика А.И. (доверенность от 10.11.2008),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление - 3" (далее - истец, ООО "СМУ-3") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агро-ЗОК" (далее - ответчик, ООО "Агро-ЗОК") о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 45:25:07 06 14:0014, общей площадью 275 кв. м, с местонахождением: Курганская область, г. Шадринск, ул. Володарского, д. 20 а.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Курганской области (далее - УФРС) (определение суда от 18.11.2009).

Решением суда от 19.01.2009 (резолютивная часть от 12.01.2009) в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО "СМУ-3" просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив заявленные исковые требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права (ст. ст. 166, 167, 168, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)). Полагает, что отсутствие в оспариваемой сделке купли-продажи земельного участка условия об одновременном отчуждении находящегося на земельном участке здания влечёт ничтожность заключенного договора. Считает ошибочным вывод суда о направленности воли сторон сделки на одновременное отчуждение земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости, поскольку вопреки требованиям ст. 550 ГК РФ отчуждение земельного участка и объекта недвижимости оформлено двумя сделками (договор от 05.03.2007 и договор от 14.06.2007).

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Агро-ЗОК" считает решение суда законным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. Полагает, что при совершении оспариваемой сделки воля сторон была направлена на одновременное отчуждение земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нём, что и было установлено судом первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Представитель подателя апелляционной жалобы в судебное заседание не явился. До начала судебного заседания от ООО "СМУ-3" поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителя.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителя ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ООО "СМУ-3" (продавец) и ООО "Агро-ЗОК" (покупатель) заключен договор от 05.03.2007 купли - продажи земельного участка, назначение: земли поселений, общей площадью 275 кв. м, с кадастровым номером 45:26:07 06 14:0014, находящегося в г. Шадринске Курганской области, по ул. Володарского 20 а (л. д. 8-12). Согласно п. 2 договора сторонами установлена стоимость земельного участка 44 842 руб. 36 коп., в том числе НДС 6 840 руб. 36 коп., которые уплачиваются покупателем продавцу до подписания настоящего договора.

Право собственности на указанный земельный участок ООО "СМУ-3" подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 45 АБ N 017517 от 25.11.2005 (л. д. 18). Истец также являлся собственником объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке - здания литеры ВВ1 - склад материала СМУ-3, общей площадью 135,2 кв. м, инв. N 1151 (л. д. 17).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.11.2008 (л. д. 20) УФРС произведена государственная регистрация права собственности ООО "Агро-ЗОК" на указанный земельный участок.

Считая договор купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой в силу нарушений требований законодательства об одновременном отчуждении земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствие в договоре об отчуждении объекта недвижимости условия об одновременном отчуждении находящегося под ним земельного участка, равно как и в договоре об отчуждении земельного участка условия об одновременном отчуждении находящегося на нем объекта недвижимости, само по себе не может свидетельствовать о ничтожности таких договоров. Кроме того, судом первой инстанции сделан вывод о недоказанности обстоятельств, подтверждающих, что воля сторон была направлена на отчуждение земельного участка без расположенного на нём объекта недвижимости.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора истец являлся собственником земельного участка (л. д. 18), а также здания литеры ВВ1 - склада материала СМУ-3, расположенного на данной земельном участке.

В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводятся вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Договор купли-продажи земельного участка от 05.03.2007 не содержит условия об одновременном отчуждении расположенного на нём здания литеры ВВ1.

Между тем, как следует из материалов дела, здание литеры ВВ1 - склад материала СМУ-3, находящееся на проданном ответчику земельном участке, было отчуждено ответчику по договору купли-продажи, заключенному 14.06.2007. Обстоятельства действительности данного договора подтверждены судебными актами по делу N А34-7335/2007.

Также суд апелляционной инстанции отмечает следующее. Как следует из системного толкования ст. ст. 549, 554, 555 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся условия о предмете и цене товара, тогда как условие об одновременном отчуждении находящейся на земельном участке недвижимости к числу существенных не относится, нормы п. 4 ст. 35 ЗК РФ в силу их императивного характера применяются с момента заключения договора продажи земельного участка без их дополнительного согласования в договоре.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие в договоре продажи земельного участка условия об одновременном отчуждении объекта недвижимости само по себе не может свидетельствовать о ничтожности такого договора, является верным и основан на правильном толковании норм материального права.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что заключение двух договоров - купли-продажи земельного участка от 05.03.2007 и купли продажи здания, расположенного на данном земельном участке, от 14.06.2007 свидетельствует о направленности воли участников сделки продать земельный участок без находящегося на нём объекта недвижимости, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку противоречит нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" ничтожными являются сделки, воля сторон по которым была направлена на отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности

одному лицу.

Между тем из материалов дела не усматриваются обстоятельства, свидетельствующие о том, что воля сторон сделки была направлена на отчуждение объекта недвижимости без соответствующего земельного участка, в силу чего вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ истец не доказал обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что отсутствие в договоре об отчуждении земельного участка условия об одновременном отчуждении находящегося на нём объекта недвижимости не соответствует требованиям ст. 550 ГК РФ, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку основан на неверном толковании норм материального права.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Изложенная норма не регулирует порядок согласования условий договора и его содержание, а регулирует лишь порядок оформления договора. Императивные требования данной нормы о заключении договора в письменной форме сторонами сделки не нарушены, в силу чего нет оснований считать оспариваемую сделку противоречащей ст. 550 ГК РФ.

Таким образом, договор купли продажи земельного участка, заключенный между ООО "СМУ-3" и ООО "Агро-ЗОК", соответствует требованиям действующего законодательства, оснований считать сделку ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ и применять последствия недействительности сделки не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 19.01.2009 по делу N А34-6514/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление - 3" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

В.В.Баканов Л.П.Ермолаева