Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2009 г. N 18АП-2575/2009

г. Челябинск

24 апреля 2009 г.

Дело N А76-28552/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УралСтройКурорт" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2009 по делу N А76-28552/2008 (судья Воронин А.Г.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Лаврентьевой Е.В. (доверенность от 15.04.2009), от Управления имуществом Копейского городского округа - Титовой Е.В. (доверенность от 11.01.2009 N 3/09),

УСТАНОВИЛ:

Управление имуществом Копейского городского округа (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УралСтройКурорт" (далее - ответчик, податель апелляционной жалобы, ООО "УралСтройКурорт") о взыскании задолженности по арендной плате за использование земельного участка за период с 01.01.2008 по 01.12.2008 в сумме 59 001 руб. 94 коп. и пени за период с 01.01.2008 по 01.11.2008 в сумме 9 767 руб. 36 коп. по договору от 31.03.2008 N 23/113-08.

Решением суда от 27.02.2009 (резолютивная часть от 24.02.2009) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 59 001 руб. 94 коп. - основного долга, 8 835 руб. 30 коп. - договорной неустойки, всего: 67 837 руб. 24 коп.

В апелляционной жалобе ООО "УралСтройКурорт" просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции нормы п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Полагает, что обязанность по уплате арендной платы возникает с момента государственной регистрации договора, то есть с 02.07.2008, поскольку обстоятельства фактического пользования земельным участком до этого периода судом не установлены. В силу указанного в данном случае подлежит также применению ст. 328 ГК РФ, поскольку факт исполнения встречной обязанности Управления по передаче земельного участка арендатору 01.01.2008 не подтверждён материалами дела.

В возражениях на апелляционную жалобу Управление с доводами апелляционной жалобы не согласилось, указав, что условие о начислении арендной платы с 01.01.2008 согласовано сторонами в договоре аренды, возражений от арендатора по поводу данного условия при подписании договора не было. При этом истец указал, что суд первой инстанции верно начислил неустойку с момента заключения договора, определенного датой его государственной регистрации - 02.07.2008.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представители ООО "УралСтройКурорт" и Управления поддержали доводы, соответственно, апелляционной жалобы и возражений на нее.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением главы Копейского городского округа от 10.12.2007 N 2064-р (л. д. 26) ООО "УралСтройКурорт" предоставлен на условиях аренды сроком на 25 лет земельный участок площадью 294 429 кв. м, с кадастровым номером 74:30:0000000:0128, расположенный на землях особо охраняемых территорий (земли рекреационного назначения) по адресу: г. Копейск, восточнее автодороги г. Челябинск - г. Троицк, севернее разреза "Коркинский", для организации зоны отдыха ("Спортивно-оздоровительный комплекс "Моховое").

Согласно кадастровой выписке на земельный участок от 01.04.2008 N В30/08-1-206 (л. д. 18-25) кадастровый номер 74:30:0000000:128, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 10.10.2007; единое землепользование; местоположение: участок находится примерно в 250 м по направлению на восток от ориентира автодорога г. Челябинск - г. Троицк, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Челябинская область, г. Копейск; земли особо охраняемых территорий и объектов; для организации зоны отдыха (1 очередь - "Спортивно-оздоровительный комплекс "Моховое"), площадь: 294429_158 кв. м, кадастровая стоимость: 22 965 462 руб.

На основании постановления главы Копейского городского округа от 31.03.2008 N 2064-р Управлением (арендодатель) и ООО "УралСтройКурорт" (арендатор) 31.03.2008 подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 23/113-08 (л. д. 15-17), согласно которому арендодатель на срок с 10.12.2007 по 10.12.2032 предоставляет, а арендатор принимает в аренду указанный земельный участок.

Размер арендной платы за 2008 г. составляет 344 481 руб. 93 коп. Арендная плата вносится арендатором по срокам ежемесячно до первого числа месяца следующего за отчётным, путём перечисления на указанный в договоре счёт. Арендная плата начинает начисляться с 01.01.2008. Расчёт арендной платы определён в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки (преамбула и п. п. 1.1, 2.1, 3.1, 3.2, 3.3, 4.2, 4.4, 5.2 договора).

Сторонами 31.03.2008 подписан акт приёма-передачи земельного участка (л. д. 16 оборот).

В приложении от 01.04.2008 N 1 к договору аренды (л. д. 17) сторонами согласован расчёт арендной платы 344 481 руб. 93 коп. за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 с учётом кадастровой стоимости земельного участка 22 965 462 руб., земельного налога 1,5 %, коэффициента К1 - 1.

Договор аренды прошёл государственную регистрацию 02.07.2008 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.02.2009 N 30/014/2009-4 (л. д. 80)).

Истец полагая, что ответчиком обязательства по уплате арендной платы в спорный период надлежащим образом не исполнены, обратился с рассматриваемым иском в суд.

Частично отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустойки за просрочку арендной платы, суд первой инстанции исходил из того, что неустойка, предусмотренная договором аренды, подлежит взысканию с момента заключения, то есть с момента государственной регистрации договора - 02.07.2008.

Выводы суда первой инстанции в данной части правильны, основаны на всестороннем исследовании представленных по делу доказательств и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашение о неустойке.

Поскольку между истцом и ответчиком отношения по аренде земельного участка возникли только с момента государственной регистрации договора - 02.07.2008, соответственно, вступило в силу и соглашение по неустойке, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что за предыдущий период договорная неустойка начислена быть не может.

При этом суд верно указал, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им объекта аренды в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора (п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Удовлетворяя исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции также пришёл к выводу о том, что поскольку согласно условиям заключенного между сторонами договора аренды и норме п. 2 ст. 425 ГК РФ условия договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, основной долг (задолженность по арендной плате) подлежит взысканию за период с 01.01.2008.

Выводы суда первой инстанции в данной части ошибочны, в силу чего обжалуемый судебный акт подлежит изменению.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ договором аренды оформляются отношения сторон по возмездному владению и пользованию либо пользованию имуществом.

В силу этого в порядке ч. 2 ст. 65 АПК РФ в судебном разбирательстве подлежат установлению обстоятельства, свидетельствующие о возникновении между истцом и ответчиком отношений по владению и пользованию спорным земельным участком ранее государственной регистрации договора аренды.

Из акта приёма-передачи земельного участка следует, что земельный участок был передан во владение и пользование ответчика 31.03.2008. Доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, суду не представлено. Соответствующий довод подателя апелляционной жалобы о недоказанности обстоятельств пользования земельным участком в период с 01.01.2008 судом апелляционной инстанции принимается.

Следовательно, обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 01.04.2008.

Между тем доводы подателя апелляционной жалобы о том, что арендная плата подлежит взысканию только с момента заключения договора - 02.07.2008, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

Как установлено судом апелляционной инстанции, фактически отношения по владению и пользованию земельным участком возникли с момента подписания акта приёма-передачи от 31.03.2008. В силу согласованного условия договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ о том, что условия заключенного договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, при установлении факта пользования земельным участком арендная плата подлежит взысканию не с момента государственной регистрации (заключения) договора, а с момента начала фактического использования земельного участка - с 01.04.2008. Иное противоречило бы принципу добросовестности участников гражданских правоотношения (ст. 10 ГК РФ), поскольку привело бы к неосновательному обогащению ответчика за счет истца, а также возмездному характеру имущественного найма (ст. 606 ГК РФ).

При таких обстоятельствах задолженность по арендной плате подлежит начислению за период с 01.04.2008.

Между тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что в указанный период имела место уплата ответчиком арендных платежей, что не отрицается истцом и отражено в его расчете размера исковых требований (л. д. 8-10) - 22.05.2008 оплата в размере 88 773 руб. 17 коп., 15.09.2008 оплата в размере 73 000 руб., 25.11.2008 оплата в размере 95 000 руб.

Соответственно: за апрель 2008 г. сумма задолженности по арендной плате на 01.05.2008 была 28 706 руб. 83 коп. (размер арендной платы в месяц), оплата произведена 22.05.2008 в размере 88 773 руб. 17 коп., то есть с переплатой в размере 60 066 руб. 34 коп., покрывающей арендную плату за май и июнь - в полном размере и за июль в размере 2 652 руб. 68 коп. Следовательно, на 01.08.2008 задолженность за июль составила 26 054 руб. 15 коп. (28 706 руб. 83 коп. - 2 652 руб. 68 коп.). На 01.09.2008 задолженность составила 54 760 руб. 98 коп. (26 054 руб. 15 коп. (долг) + 28 706 руб. 83 коп. (за август)). В связи с оплатой 15.09.2008 в размере 73 000 руб. задолженность на 01.10.2008 составила 10 467 руб. 81 коп. (73 000 руб. - 54 760 руб. 98 коп. (долг) - 28 706 руб. 83 коп. (за сентябрь)). Задолженность на 01.11.2008 составила 39 174 руб. 64 коп. (10 467 руб. 81 коп. (долг) + 28 706 руб. 83 коп. (за октябрь)). В связи с оплатой 25.11.2008 в размере 95 000 руб. задолженность на 01.12.2008 (окончание спорного периода) отсутствует, имеет место переплата в размере 27 118 руб. 53 коп. (95 000 руб. - 39 174 руб. 64 коп. (долг) - 28 706 руб. 83 коп. (за ноябрь)).

Таким образом, с учетом уплаты арендатором арендных платежей в спорном периоде задолженность по арендной плате на конец спорного периода отсутствует. В данной части исковые требования Управления удовлетворению не подлежат.

Между тем, со стороны ответчика в период с 01.08.2008 (дата внесения арендной платы за июль (с учетом государственной регистрации договора аренды 02.07.2008) по 01.12.2008 имели место нарушения сроков уплаты арендных платежей: на сумму 26 054 руб. 15 коп. - 31 день по ставке 0,037 % = 298 руб. 84 коп., на сумму 54 760 руб. 98 коп. - 14 дней по ставке 0,037 % = 283 руб. 66 коп., на сумму 10 467 руб. 81 коп. - 31 день по ставке 0,037 % = 120 руб. 07 коп., на сумму 39 174 руб. 64 коп. - 11 дней по ставке 0,037 % и 13 дней по ставке 0,040 % = 159 руб. 44 коп. + 203 руб. 71 коп. = 363 руб. 15 коп. Итого сумма пени с 01.08.2008 по 01.12.2008 (окончание спорного периода) составила 1 065 руб. 72 коп., которая подлежит взысканию с ответчика.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ: с ООО "УралСтройКурорт" в пользу Управления подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по иску в размере 39 руб. 72 коп., уплаченной платежным поручением от 22.12.2008 N 97725. Соответственно, с Управления в пользу ООО "УралСтройКурорт" подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 984 руб. 50 коп., уплаченной платежным поручением от 24.03.2009 N 16.

ООО "УралСтройКурорт" из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная платежным поручением от 24.03.2009 N 16 государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 264 руб. 17 коп.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2009 по делу N А76-28552/20 изменить.

Исковые требования Управления имуществом Копейского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью "УралСтройКурорт" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УралСтройКурорт" в пользу Управления имуществом Копейского городского округа сумму пени за период с 02.07.2008 по 01.12.2008 в размере 1065 руб. 72 коп. в связи с несвоевременным внесением арендных платежей по договору аренды земельного участка от 31.02.2008 N 23/113-08.

В удовлетворении оставшейся части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УралСтройКурорт" в пользу Управления имуществом Копейского городского округа расходы по государственной пошлине по иску в размере 39 руб. 72 коп., уплаченной платежным поручением от 22.12.2008 N 97725.

Взыскать с Управления имуществом Копейского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "УралСтройКурорт" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 984 руб. 50 коп., уплаченной платежным поручением от 24.03.2009 N 16.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "УралСтройКурорт" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 24.03.2009 N 16 государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 264 руб. 17 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

В.В.Баканов Л.П.Ермолаева