Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2009 г. N 18АП-2887/2009

г. Челябинск

04 мая 2009 г.

Дело N А47-5134/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Пивоваровой Л.В., Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Леоновой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу местной администрации муниципального образования Кваркенский район на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.01.2009 по делу N А47- 5134/2008 (судья Бабина О.Е.),

УСТАНОВИЛ

Местная администрация муниципального образования Кваркенский район (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к крестьянскому фермерскому хозяйству "Волкова А.Г." (далее - КФЗ "Волкова А.Г.", ответчик) с привлечением в качестве 3 лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора индивидуального предпринимателя Угарова Алексея Яковлевича, муниципального образования "Кваркенский сельский совет" (далее - ИП Угаров А.Я., МО "Кваркенский сельский совет", 3 лица) с исковым заявлением о признании договора аренды земли сельскохозяйственного назначения без номера от 24.04.1995 недействительной (ничтожной) сделкой.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 27.01.2009 года исковые требования отклонены.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции указал, что на момент заключения спорного договора аренды Кваркенский сельсовет обладал статусом муниципального образования, был в установленном порядке зарегистрирован в качестве органа местного самоуправления, в силу чего имел полномочия в соответствии с действующим на тот момент законодательством на предоставление земельного участка в аренду, тогда как администрация Кваркенского района зарегистрирована в качестве органа местного самоуправления только в 2000 году на основании Решения Законодательного собрания Оренбургской области от 19.07.2000 N 605. Спорный договор зарегистрирован в установленном действующим законодательством (на момент его заключения) порядке, так как сведения о регистрации спорного договора и его регистрационном номере N 134 в уполномоченном органе имеются. Отсутствие экспликации земель не является основанием для признания договора недействительным. План земельного участка с обозначением его границ и место нахождения оформлены в качестве его приложения к договору и позволяет индивидуализировать земельный участок как предмет договора аренды. Факт отсутствия регистрационного номера на договоре не влечет его ничтожности.

Не согласившись с принятым решением, Администрация обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Суд пришел к необоснованному выводу о наличии регистрации договора в соответствии с порядком, действующим в спорный период, так как: отсутствует подлинная книга учета договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения; договор не имеет отметки о его регистрации в комитете по земельным ресурсам района; в качестве доказательств наличия регистрации договора судом необоснованно приняты свидетельские показания Шардт В.М., Балинова А.П., Прохорова В.И., которые должны быть оценены критически в силу заинтересованности данных свидетеля в связи с их причастностью к утрате документов по делу. Судом неправильно применены нормы материального права, так как суд не учел, что арендатором по договору выступает не администрация муниципального района, а администрация "Кваркенский сельсовет", что противоречит ст. 58 ЗК РСФСР, действовавшего в спорный период.

Участвующие в деле лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания

Как следует из материалов дела, 24.12.1991 распоряжением Администрации Кваркенского района Оренбургской области утверждены материалы по установлению границ земель сельских населенных пунктов района и переданы в ведение сельских и поселковых Советов площади земель. В соответствии с приложением к данному распоряжению Кваркенскому сельскому Совету переданы в ведение земельные участки совхоза "Урожайный" общей площадью 10520 га, на которых расположен спорный участок (л.д. 49, 50-52 т. 1).

21.04.1995 года между Администрацией Кваркенского сельсовета (арендодатель) и фермерским хозяйством Волкова А.Г. (арендатор) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (л.д. 12-14 т. 1).

Согласно условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду с изъятием земельный участок по мере необходимости общей площадью 110 гектаров, согласно прилагаемой эксплуатации земель для выращивания культур сельскохозяйственного назначения (п.1.1).

Сторонами договора составлен план земель, предоставленных в аренду (приложение N 1), экспликация земель, предоставленных аренду ФХ Волкова А.Г. (Приложение N 2 (л.д. 15, 16 т. 1).

В материалы дела представлена копия книги учета договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, согласно которой договор от 24.04.1995 года зарегистрирован под номером 134 (л.д. 123 т. 1).

30.12.2005 года распоряжением Главы Кваркенского района Оренбургской области за N 815-р утверждено положение о местной администрации муниципального образования Кваркенский район (л.д.29 т.1).

04.05.2008 постановлением Местной администрации муниципального образования Кваркенский район земельный участок примерно в 1500 м по направлению на северо-запад от ориентира "нежилое здание", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Оренбургская, р-н Кваркенский, с. Кваркено, пер. Дорожный, дом 1, кадастровым номером 56:13:05 04 000:0090, площадью 4000000 кв.м. предоставлен в аренду сроком на 5 лет Угарову А.Я., для сельскохозяйственного производства (л.д. 89-90 т. 1).

Согласно письма Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Оренбургской области, земельный участок, переданный по договору аренды от 24.04.1995 года площадью 100 га, является частью земельного участка, указанного в кадастровом плане N 13/07-01-0993 от 31.07.2007 с кадастровым номером 56:13:05 04 001:0090 площадью 4000000 кв.м. Имеется регистрационная запись в книге учета договоров аренды земель под номером 134. (л.д. 59 т. 1).

Полагая, что спорный договор аренды заключен в нарушение действующего законодательства, поскольку подписан неуполномоченным лицом - Администрацией Кваркенского сельсовета, регистрация договора в соответствии с порядком, действующим в спорный период отсутствует, а также отсутствуют экспликации плана земель и списка земельных участков с особым режимом использования, регистрационный номер на договоре, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1, ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ)

Из письменных материалов дела следует, что договор аренды заключен в 1995 году.

Действовавшее на момент подписания договора законодательство предусматривало, что решение о предоставлении земельных участков принимается соответствующими местными администрациями (ст. 58 ЗК РСФСР, ст. 2 Указа Президента РФ N 2287 т 24.12.1993 "О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ").

Установив, что Кваркенский сельсовет на момент заключения договора аренды, зарегистрирован как орган местного самоуправления, Администрация Кваркенского района не обладала статусом органа местного самоуправления, так как представляла собой территориальный орган государственного управления Оренбургской области, (муниципальное образование Кваркенский район образовано на основании Закона Оренбургской области 3 605/158-ОЗ от 31.07.2000 "Об образовании муниципального образования Кваркенский район Оренбургской области и установлении его границ"), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный договор аренды заключен со стороны арендодателя уполномоченным на то лицом - Администрацией Кваркенского сельсовета, как органа местного самоуправления.

Отклоняя довод истца о том, что договор аренды ничтожен виду отсутствия регистрации договора в порядке, действующем в спорный период, суд первой инстанции исходил из следующего.

Необходимость государственной регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость предусмотрена письмом Роскомзема от 31.08.1994 "О государственном земельном кадастре и регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость" и ст. 2 методических указаний о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, утв. Заместителем Председателя Роскомзема 30.08.1994.

Из показаний свидетелей следует, что отступления по порядку регистрации договоров в спорный период в Комитете существовали, однако информация, отраженная в Книге учета договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения с. Кваркино, имеет фактический, реальный характер и не содержит в себе искаженной либо исправленной информации. Показания свидетелей оценены судом в совокупности с представленными письменными доказательствами, какими-либо письменными доказательствами не опровергнуты.

Отделом государственного земельного контроля Управления Роснедвижимости по Оренбургской области ТО N 2 по Кваркенскому району представлена надлежащим образом заверенная копия указанного документа.

В нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств, свидетельствующих об обоснованности заявления о фальсификации доказательства не представлено, в связи с чем оснований для признания указанного доказательства сфальсифицированным у суда отсутствуют.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что регистрация спорного договора имела место, внесение записи в нехронологическом порядке не влечет за собой утрату юридической силы спорного договора, так как не нарушает каких-либо требований закона, в связи с чем отсутствуют основания для признания спорного договора ничтожной сделкой, является верным.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что отсутствие регистрации влечет незаключенность договора, а не его ничтожность.

Отклоняя доводы истца о ничтожности договора в виду отсутствия экспликации, плана земель и списка земельных участков с особым режимом использования, как необоснованные, суд первой инстанции правомерно указал, что истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что оспариваемым договором ответчику переданы земли с особым режимом использования. При этом судом установлено, что план земельного участка, с обозначением его границ площади, местонахождения, а также экспликация земель в установленном порядке оформлены в качестве приложения к договору аренды, план составлен и подписан уполномоченным лицом и заверен печатью Комитета по земельным ресурсам и землеустройству в Кваркенском районе. Земельный участок достаточно индивидуализирован и позволяет отграничить его от прочих земельных участков. Таким образом, выводы суда первой инстанции, согласно которым доводы истца в указанной части недостаточно аргументированы, является верным.

Также, суд первой инстанции обоснованно указал, на недоказанность доводов истца о ничтожности договора аренды в виду отсутствия на нем регистрационного номера, поскольку факт отсутствия регистрационного номера на договоре не влечет его ничтожности, так как письменными доказательствами по делу подтверждается осуществление регистрации спорного договора. Кроме того, указанное обстоятельство не названо законом в числе оснований для признания договора недействительным.

При таких обстоятельствах, выводы суда о соответствии оспариваемого договора законодательству, являются верными.

Доводы жалобы о том, что суд пришел к необоснованному выводу о наличии регистрации договора в соответствии с порядком действующим в спорный период, так как: отсутствует подлинная книга учета договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения; договор не имеет отметки о его регистрации в комитете по земельным ресурсам района; в качестве доказательств наличия регистрации договора судом необоснованно приняты свидетельские показания Шардт В.М., Балинова А.П., Прохорова В.И., которые должны быть оценены критически в силу заинтересованности данных свидетеля в связи с их причастностью к утрате документов по делу не могут быть приняты во внимание, поскольку направлены на переоценку выводов суда первой инстанции. Указанные обстоятельства судом в соответствии со ст. 71 АПК РФ оценены в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, дана оценка, основанная на нормах права.

Доводы жалобы о том, что судом неправомерно применены нормы материального права, так как суд не учел, что арендатором по договору выступает не администрация муниципального района, а администрация Кваркенского сельсовета, что противоречит ст. 58 ЗК РСФСР, действовавшего в спорный период, несостоятельны.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Закона "О местном самоуправлении в РФ" (в редакции на момент заключения договора) поселковая, сельская администрация: предоставляет в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передает в собственность и сдает в аренду, изымает земельные участки в пределах черты поселка, сельсовета, а также из фонда других земель (в том числе земель запаса), переданных в ведение поселкового, сельского Совета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Таким образом, действующее законодательство, наделило (местную администрацию) сельскую, поселковую администрацию соответствующими полномочиями, в силу чего ссылка на противоречие заключенного договора нормам ЗК РФ с учетом Указа Президента от 24.12.1993 несостоятельна. Норма п. 2 названного указа относит полномочия, установленные ст. 58 ЗК РСФСР к ведению соответствующих местных администраций, которой и являлась администрация Кваркенского сельсовета.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.01.2009 по делу N А47-5134/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу местной администрации муниципального образования Кваркенский район - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В.Пивоварова В.В. Баканов