Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2009 г. N 18АП-2939/2009

г. Челябинск

08 мая 2009 г.

Дело N А76-25995/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Стельмах М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маркиз" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2009 по делу N А76-25995/2008 (судья Холщигина Д.М.), при участии от Управления имуществом Копейского городского округа - Титова Е.В. (доверенность от 11.01.2009 N 3/09),

УСТАНОВИЛ:

Управление имуществом Копейского городского округа (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью "Маркиз" (далее - ответчик, податель апелляционной жалобы, ООО "Маркиз", общество) с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 01.07.2008 в размере 597 754 руб. 44 коп., пени за период с 01.01.2006 по 01.07.2008 в размере 77 950 руб. 15 коп. по договору аренды земельного участка от 10.07.2006 N 482/349-06.

Решением суда первой инстанции от 06.03.2009 (резолютивная часть объявлена 03.03.2009) заявленные требования удовлетворены частично.

Удовлетворяя требование о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате частично в размере 524 695 руб. 58 коп. и пени в размере 73 347 руб. 41 коп. за период с 01.01.2006 по 08.06.2008, всего 598 042 руб. 99 коп., а также 12 980 руб. 43 коп. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка от 10.07.2006 N 482/349-06 является возобновленным на неопределенный срок. Установленную положениями ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и п. 4.4.3 договора аренды обязанность своевременно и в полном размере выплачивать арендную плату за пользование имуществом ответчик не исполнил надлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность. Оснований для освобождения общества от ответственности (п. 1 ст. 401 ГК РФ) или снижения размера неустойки суд не нашел.

Отказывая во взыскании арендной платы и пени за период с 09.06.2008 по 01.07.2008, суд исходил из того, что в этот период ответчик являлся собственником спорного земельного участка.

ООО "Маркиз" с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение суда в части удовлетворения заявленных требований отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований полностью.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Спорный земельный участок был приобретен ООО "Маркиз" в собственность на основании договора купли-продажи от 11.02.2008 N 16/66-08зем., следовательно, положения договора аренды от 10.07.2006 N 482/349-06 на указанный в исковом заявлении период не распространяются. В период с 01.01.2008 по 01.07.2008 размер арендной платы в нарушение ст. 614 ГК РФ сторонами не был согласован, общество не уведомляло арендодателя о возобновлении договора аренды спорного земельного участка, следовательно, на период с 01.01.2008 по 01.07.2008 договор аренды не был заключен. Податель апелляционной жалобы полагает, что общество в спорный период использовало земельный участок не на основании договора аренды, а в силу закона, как собственник зданий, расположенных на данном земельном участке (ст. ст. 271 и 273 ГК РФ, ст. ст. 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

Управление представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать. С правовым обоснованием решения согласно полностью.

ООО "Маркиз" явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы возражений на апелляционную жалобу. При этом уточнил, что управление согласно с решением суда, в том числе и в части отказа в удовлетворении заявленных требований (по основному долгу и по пени). Не возражает против проверки законности и обоснованности решения только в обжалованной части.

С учетом нормы ч. 5 ст. 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции не рассматривает законность и обоснованность решения в части отказа в удовлетворении заявленных требований, а именно по периоду с 09.06.2008 по 01.07.2008.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 10.07.2006 между управлением (арендодатель) и ООО "Маркиз" (арендатор) заключен договор аренды N 482/349-06 земельного участка (т. 1, л. д. 19-20), согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 186 600 кв. м с кадастровым номером 74:30:03 01 036:0038, находящийся по адресу: г. Копейск, ул. Линейная, 29, занимаемый производственными зданиями и сооружениями для производственной деятельности (первичная обработка, распиловка и измельчение камня) в границах, указанных в кадастровой карте (плане), участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (п. 1.1 договора).

Условиями п. 2.1 договора установлен срок аренды с 01.01.2006 по 01.12.2006.

Факт передачи земельного участка с кадастровым номером 74:30:03 01 036:0038 арендатору подтверждается актом приема-передачи от 10.07.2006 (т. 1, л. д. 23).

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 10.07.2006 N 482/349-06 установлен размер арендной платы за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 (т. 1, л. д. 21). Арендатором данное дополнительное соглашение не подписано.

В соответствии с п. 4.4.6 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении.

25 декабря 2006 г. истцом в адрес ответчика направлялась претензия N 105 с требованием оплатить задолженность в размере 597 754 руб. 44 коп. (т. 1, л. д. 14).

Распоряжением от 24.12.2007 N 2035-р "О предоставлении в собственность ООО "Маркиз" земельного участка из земель населенных пунктов по адресу: г. Копейск, ул. Линейная, 29" (т. 1, л. д. 79) ООО "Маркиз" предоставлен в собственность земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:30:03 01 036:0038, расположенный по адресу: г. Копейск, ул. Линейная, 29, для производственной деятельности, в границах, указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 186 600 кв. м, ранее закрепленный за ООО "Маркиз" на праве аренды.

В материалы дела представлен договор купли-продажи от 11.02.2008 N 16/66-08зем. (т. 1, л. д. 76-77), в п. 2 которого указано, что покупатель оплачивает стоимость участка в рассрочку до 30.06.2008.

По акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 74:30:03 01 036:0038 от 11.02.2008 участок передан ООО "Маркиз" (т. 1, л. д. 78).

ООО "Маркиз" зарегистрировало в установленном законом порядке право собственности на указанный земельный участок 09.06.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АА N 685301 (т. 1, л. д. 99).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по уплате арендной платы послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями (т. 1, л. д. 4, 5).

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта в части взыскания неустойки.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК РФ) и санкций за просрочку уплаты арендных платежей, суд обязан исследовать и установить наличие самих договорных отношений (факт заключения договора аренды и его действительность) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя договорных обязательств.

Из материалов дела усматривается, что арендные отношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды земельного участка от 10.07.2006, заключенного на срок менее одного года.

Исследовав содержание заключенного между истцом и ответчиком договора аренды от 10.07.2006, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о действительности данного договора: признаков ничтожности договор не содержит, содержание его соответствует положениям гл. 34 ГК РФ, сторонами договор не оспорен.

Суд апелляционной инстанции не принимает как основанный на неверном толковании закона довод апелляционной жалобы о незаключенности договора аренды в период с 01.01.2008 по 01.07.2008 в силу того, что размер арендной платы в нарушение ст. 614 ГК РФ сторонами не был согласован и общество не уведомляло арендодателя о возобновлении договора аренды спорного земельного участка.

В силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что названной нормой закона, носящей императивный характер, интересы арендатора при заключении договора защищены его правом на возобновление договора. По смыслу нормы п. 2 ст. 621 ГК РФ отсутствие возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения пользования арендованным имуществом арендатором по истечении срока аренды представляет собой молчаливо выраженное согласие арендодателя на указанное продолжение пользования имуществом. При наличии такого согласия (отсутствии возражений) договор считается возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок. Уведомление арендодателя со стороны арендатора о возобновлении договора аренды в качестве условия такого возобновления договора законодателем не предусмотрено.

Из изложенного следует вывод, что существенными фактами для возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок являются продолжение пользования арендованным имуществом арендатором и молчаливо выраженное согласие арендодателя на указанное продолжение пользования имуществом (отсутствие возражений).

Факт использования обществом спорного земельного участка ответчиком не отрицается. В связи с тем, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 10.07.2006 N 482/349-06 как арендатор, так и арендодатель не предприняли попыток расторгнуть договор аренды (иного материалы дела не содержат), указанный договор аренды земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок.

Несогласованность размера арендной платы на период с 01.01.2008 по 01.07.2008 в рассматриваемом случае не имеет существенного значения, поскольку материалами дела подтверждено, что в указанный период истец размер арендной платы, ранее согласованный сторонами, в одностороннем порядке каким-либо образом не изменял, сумма арендных платежей за месяц осталась прежней - 99 625 руб. 74 коп.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Взыскивая задолженность по арендной плате за период до государственной регистрации права собственности общества на земельный участок и отказывая во взыскании задолженности по арендной плате в период после данной регистрации, суд первой инстанции правильно исходил из того, что общество с 09.06.2008 (с даты государственной регистрации права собственности) владело земельным участком на праве собственности (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. Согласно законодательству Российской Федерации о налогах и сборах плательщиками земельного налога признаются лица, владеющие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации). Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

С учетом того, что ООО "Маркиз" не может быть признано плательщиком земельного налога, поскольку оно в период с 01.01.2008 по 08.06.2008 (включительно) не являлось собственником земельного участка и в силу положений ст. 20 ЗК РФ не может являться субъектом права постоянного бессрочного пользования земельным участком, судом первой инстанции обоснованно указано, что данное общество обязано вносить платежи за пользование земельным участком в виде арендной платы.

Учитывая изложенное, являются несостоятельными доводы жалобы о том, что положения договора аренды от 10.07.2006 N 482/349-06 на указанный в исковом заявлении период не распространяются, поскольку земельный участок был приобретен ООО "Маркиз" в собственность на основании договора купли-продажи от 11.02.2008 N 16/66-08 зем., а общество в спорный период использовало земельный участок не на основании договора аренды, а в силу закона, как собственник зданий, расположенных на данном земельном участке.

Просрочка внесения арендных платежей является основанием для применения к ответчику мер ответственности, предусмотренных 5.2 договора аренды земельного участка от 10.07.2006 N 482/349-06, - пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

В силу ст. 330 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения обязательств, кредитор вправе предъявить требования о взыскании неустойки.

Так как факт нарушения обязательства по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании неустойки за период с 01.08.2006 по 09.06.2008 является правомерным.

Вместе с тем вывод суда первой инстанции о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца пени за период просрочки 01.01.2006 по 31.07.2006 является неправильным в силу следующего.

Пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

Из материалов дела усматривается, что сторонами спорного договора аренды было установлено, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, то есть с 01.01.2006 (п. 2 ст. 425 ГК РФ, п. 3.1 договора).

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора (10.07.2006).

При таких обстоятельствах пеня пересчитана судом апелляционной инстанции по условиям договора аренды от 10.07.2006 N 482/349-06 за период с 01.08.2006 по 09.06.2008 (с учетом того, что отказ во взыскании пени с 10.06.2008 года не оспаривается управлением) и составила 15 661 руб. 16 коп.

При пересчете подлежащей взысканию суммы пени суд апелляционной инстанции учел, что платежным поручением от 21.05.2007 N 2 на сумму 55 748 руб. 57 коп. (т. 1, л. д. 120) общество погасило задолженность по образовавшейся к этому моменту пене, в результате чего по пене имелась переплата, учтенная судом апелляционной инстанции при подсчете образовавшей в дальнейшем пене.

Также суд апелляционной инстанции учел, что в представленном истцом расчете (т. 1, л. д. 84) указано, что частичная оплата произведена ответчиком 19.12.2008 на сумму 797 005 руб. 92 коп., в то время как данная сумму была уплачена платежным поручением от 17.12.2007 (списано со счета 18.12.2007) (т. 1, л. д. 118).

Поскольку в указанной части судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, решение суда подлежит изменению в части взыскания пени на основании п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

В остальной части исковых требований решение суда изменению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в ч. 4 ст. 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В связи с частичным изменением решения суда первой инстанции суд апелляционной инстанции произвел перераспределение расходов по государственной пошлине по исковому заявлению и, соответственно, изменяет решение суда и в указанной части. Так, с ООО "Маркиз" в пользу управления подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по иску в размере 10 601 руб. 58 коп., уплаченной платежным поручением от 27.10.2008 N 79881. Также с управления в пользу ООО "Маркиз" подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 200 руб. 31 коп., уплаченной на основании квитанции открытого акционерного общества "Акционерный Челябинский инвестиционный банк "Челябинвестбанк" от 06.04.2009.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2009 по делу N А76-25995/2008 изменить в части взыскания суммы пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Маркиз" в пользу Управления имуществом Копейского городского округа сумму пени в размере 15 661 руб. 16 коп. за период с 01.08.2006 по 09.06.2008.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Маркиз" в пользу Управления имуществом Копейского городского округа расходы по государственной пошлине по иску в размере 10 601 руб. 58 коп., уплаченной платежным поручением от 27.10.2008 N 79881.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Управления имуществом Копейского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Маркиз" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 200 руб. 31 коп., уплаченной на основании квитанции открытого акционерного общества "Акционерный Челябинский инвестиционный банк "Челябинвестбанк" от 06.04.2009.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

В.В.Баканов Л.П.Ермолаева