Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2009 г. N 18АП-3196/2009

г. Челябинск

15 мая 2009 г.

Дело N А76-23768/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 15 мая 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Богдановской Г.Н., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кэпитал АйТи" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.03.2009 по делу N А76-23768/2008 (судья Мулинцева Е.М.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Кафтанникова А.А. (доверенность от 12.08.2008), от общества с ограниченной ответственностью "Видово плюс" - Максудовой О.В. (доверенность от 14.01.2009),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кэпитал АйТи" (далее - истец, ООО "Кэпитал АйТи", податель апелляционной жалобы) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью "Видово плюс" (далее - ответчик, ООО "Видово плюс") с иском об уменьшении арендной платы за нежилое помещение и взыскании излишне уплаченной в счет арендной платы суммы 74 464 руб., а также о возмещении убытков в сумме 5 723 руб. (с учетом уточненных требований).

Решением суда первой инстанции от 12.03.2009 (резолютивная часть объявлена 05.03.2009) в иске отказано.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами в силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) были согласованы без разногласий условия договора от 01.10.2007 без указания на определенный класс помещения, а также на необходимость оснащения помещения кондиционированием воздуха и приточно-вытяжной вентиляцией. Также суд пришел к выводу, что истец в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не доказал ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств арендодателя. Суд указал на представленный в материалы дела акт передачи помещения от 01.10.2007, из которого следует, что ответчик передал, а истец принял объект аренды без замечаний.

ООО "Кэпитал АйТи" с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Суд применил нормы ст. 15 и п. п. 1 и 2 ст. 393 ГК РФ, не подлежащие применению в рассматриваемом случае, так как общество требований о возмещении убытков не заявляло, требования были заявлены о снижении размера арендных платежей вследствие обнаружения существенных недостатков арендованного помещения и основаны на положениях ст. ст. 612, 614 ГК РФ. Суд не принял во внимание согласованного сторонами условия об использовании арендованного помещения в качестве офиса, тогда как представленным в материалы дела экспертным заключением подтверждено, что спорное помещение не может быть использовано в указанном выше качестве. Из указанного, по мнению подателя апелляционной жалобы, следует, что арендодатель нарушил требования п. 1 ст. 611 ГК РФ, предоставив в аренду помещение в состоянии, не позволяющем эксплуатировать его в соответствии с назначением. Поскольку обнаруженные недостатки являются существенными, требование о снижении размера арендных платежей законно и обоснованно.

ООО "Видово плюс" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении жалобы просит отказать. С правовым обоснованием решения согласно в полном объеме. Дополнительно указывает, что истец использовал помещение по его назначению (офис), претензия относительно существенных недостатков помещения заявлена им уже после расторжения договора

Представители ООО "Кэпитал АйТи" и ООО "Видово плюс" в судебном заседании поддержали, соответственно, доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на неё.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 01.10.2007 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды помещения N 82/84 (л. д. 11-15), по условиям которого арендатору передано во временное пользование и владение нежилое помещение N 66 (офис 619) общей площадью 35,4 кв. м, в мансардном этаже здания, расположенного по адресу: Челябинск, ул. Труда, 84, сроком на 11 месяцев (п. 1.5 договора) за ежемесячную плату в размере 31 860 руб. без НДС (п. 3.1 договора).

Согласно п. 1.4 договора право собственности арендодателя на помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.05.2007, номер регистрационной записи 74-74-01/303/2007-92.

Арендованное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2007 (л. д. 16) без замечаний к состоянию помещения на момент передачи. Из п. 3 указанного акта следует, что технические характеристики, планировка, эксплуатационные показатели и санитарное состояние полностью соответствуют требованиям арендатора к помещению и условиям договора.

Соглашением от 16.06.2008 (л. д. 17) стороны без разногласий расторгли договор с 16.06.2008, арендатор возвратил помещение по акту приема-передачи от 16.06.2008 (л. д. 16).

Из содержания искового заявления (л. д. 6-8) следует, что истец в качестве обстоятельств, послуживших основаниями для обращения в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, указал, что в офисе 619 не работает приточно-вытяжная вентиляция, отсутствует система кондиционирования воздуха, из-за чего в помещение невозможно установить нормальный температурный и анаэробный режим для эксплуатации помещения в качестве офиса. По мнению истца, названное помещение не может соответствовать заявленному арендодателем классу "А", относится к классу не выше "В+", поэтому арендная плата подлежит уменьшению на 30 % из расчета за 8 месяцев всего 76 464 руб. Кроме того, ответчик обязан возместить истцу расходы на экспертизу, которые составили 2 183 руб., а также за получение информации, необходимой для разрешения спора, в размере 3 540 руб. (всего 5 723 руб.).

В материалы дела представлена переписка истца с ответчиком, свидетельствующая о неоднократном предъявлении претензий арендатора к состоянию арендуемого помещения (письмо от 19.11.2007, акт от 27.05.2008, письмо от 10.12.2007 (л. д. 59-57)).

Согласно сведениям Южно-Уральской торгово-промышленной палаты (письмо от 11.08.2008 N 3286/08 (л. д. 58)) стоимость арендной платы за 1 кв. м нежилых помещений офисного назначения по состоянию на 01.10.2007 и на 30.06.2008 составляет: офисы класса "А" - от 1050 руб. до 1800 руб., офисы класса "В" - от 750 руб. до 1000 руб.

Также в материалы дела представлены протоколы оценки условий труда, составленные Южно-Уральским государственным университетом (л. д. 59-66), свидетельствующие о классе условий труда в каб. N 619 - 3,1.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из представленных в дело документов (договора аренды, акта приема-передачи, характеристики помещения) следует, что истец передал ответчику нежилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды от 01.10.2007 N 82/84 и назначению имущества (офис).

Какие-либо претензии у арендатора относительно состояния помещения и пригодности для использования по целевому назначению отсутствовали.

Следовательно, довод подателя жалобы о том, что судом неправильно применены положения ст. 611 ГК РФ ошибочен.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ не доказал ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств арендодателя, поскольку обществами согласованы без разногласий условия договора от 01.10.2007 без указания на определенный класс помещения, а также на необходимость оснащения помещения кондиционированием воздуха и приточно-вытяжной вентиляцией.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя; досрочного расторжения договора.

Названные выше положения закона взаимосвязаны с положениями ст. 611 ГК РФ об обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и устанавливает последствия предоставления в аренду имущества с недостатками.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что выбор способа защиты нарушенного права в настоящем случае принадлежит арендатору и зависит от характера недостатков, технических, производственных, организационных и других возможностей арендатора. Свободный выбор арендатором способа защиты осуществляется с учетом права арендодателя на немедленное устранение недостатков.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что по смыслу абзаца третьего п. 1 ст. 612 ГК РФ и п. 2 ст. 453 ГК РФ, согласно которому при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, выбор арендатором такого способа защиты, как предъявление к арендодателю требования о соразмерном уменьшении арендной платы, возможен только в период действия договора аренды.

В силу п. 5 ст. 453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Из материалов дела усматривается, что иск о соразмерном уменьшении арендной платы на 30 % заявлен 07.10.2008, то есть после расторжения договора аренды и возврата помещения арендодателю (16.06.2008).

Вместе с тем податель апелляционной жалобы настаивает на том, что общество требований о возмещении убытков не заявляло, предметом иска является требование о снижении размера арендных платежей вследствие обнаружения существенных недостатков арендованного помещения, основанное на положениях ст. ст. 612, 614 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о неправильном выборе истцом способа защиты нарушенных, по его мнению, прав.

При этом суд апелляционной инстанции считает, что наличие убытков (ст. 393 ГК РФ), возникших в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства ответчиком, материалами дела не подтверждается.

Вывод суда первой инстанции о невозможности в рассматриваемом случае возмещения убытков (в виде разницы арендной платы) является правильным, ввиду недоказанности истцом наличия и размера понесенных убытков, противоправности действий причинителя вреда, причинной связи между незаконными действиями и возникшим ущербом, а также наличия вины причинителя вреда.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что из пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что договор аренды был расторгнут по инициативе арендодателя, а не арендатора. Последний требований о расторжении договора ввиду его ненадлежащего исполнения арендодателем не заявлял.

Кроме того, из договора аренды следует, что сторонами согласован размер арендной платы 900 руб. в месяц за 1 кв. м (п. 3.1 договора). При этом из информации Южно-Уральской торгово-промышленной палаты, представленной в материалы дела самим истцом, следует, что стоимость арендной платы за 1 кв. м в указанном размере, определенном сторонами, соответствует размеру арендной платы за аренду офисов класса "В" (от 750 руб. до 1000 руб.), а не класса "А".

Следовательно, довод истца о том, что установленная сторонами применительно к помещениям класса "А" в договоре аренды арендная плата не соответствует характеристикам спорного помещения, не относящегося к классу "А", не соответствует обстоятельствам дела. Из указанного следует, что истец не обосновал истебуемую сумму уменьшения арендной платы по договору.

При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта в порядке ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.03.2009 по делу N А76-23768/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кэпитал АйТи" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

Г.Н.Богдановская Т.В.Соколова