Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2009 г. N 18АП-3585/2009

г. Челябинск

25 мая 2009 г.

Дело N А07-303/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Пивоваровой Л.В., Богдановской Г.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 6 Дружба" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.03.2009 по делу N А07-303/2009 (судья Аминева А.Р.), при участии от подателя жалобы - Ахмеров Руслан Галимович (доверенность от 20.03.2009);

УСТАНОВИЛ

Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее по тексту КУМС - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 6 "Дружба" (далее по тексту - ООО "Магазин N 6 "Дружба", ответчик) с иском о выселении из нежилого помещения расположенного по адресу: г. Уфа, пр. Октября, общей площадью 279 кв.м.; о взыскании задолженности по договору аренды в размере 630500,23 рубля, пени в размере 709733,68 рублей; о расторжении договора аренды N 2352 от 30.12.2005.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.03.2009 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскан долг по арендной плате в размере 627256,84 рубля, пени в размере 176662,20 рублей, договор аренды от 30.12.2005 N 2352 расторгнут; ответчик выселен из занимаемых нежилых помещений.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что правоотношения сторон возникли из договора аренды от 30.12.2005 N 2352, согласно которому ответчик обязался своевременно вносить арендную плату. Обязательства ответчиком исполнено ненадлежащим образом, долг за период с 17.11.2006 по 01.12.2008 года составил 627256 рублей, неустойка за период с 01.12.2006 по 21.11.2008 составляет 706649,19 рублей. Неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит уменьшению до 176662,20 рублей. В силу невнесения арендатором арендной платы более 2 раз подряд после наступления установленного договором срока платежа, учитывая, что 06.09.2007 ответчику направлялось письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств, требования о расторжении договора подлежат удовлетворению. Удовлетворение требований о расторжении договора является основанием для выселения ответчика.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Магазин N 6 "Дружба" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что решение вынесено в пользу истца, не являющегося стороной договора. Истец не является собственником помещения, так как согласно договору помещение является казенным. Судом не выяснен вопрос о том, кто в действительности является собственником имущества. С ответчика необоснованно взыскана арендная плата за период до заключения договора, так как договор зарегистрирован через год после его подписания. Не установлен вопрос о том, передавалось ли помещение арендатору.

Представители подателя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержали, изложив их в тезисной форме.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, нежилое помещение - торговое, общей площадью 297 кв.м., этаж подв., цок, литера А (подв. Пом. С 1 по 7, 10, 11, 12, 12а, цок.эт. пом. 8,9, 13), расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, пр. Октября, 16/1 находятся в собственности муниципального образования городской округ г. Уфа Республики Башкортостан (л.д. 30).

30.12.2005 года между КУМС (арендодатель) и ООО "Магазин N 6 "Дружба" (арендатор) заключен договор N 2352 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы (л. д. 11-12).

Согласно условиям договора арендодатель на основании Решения комитета по управлению муниципальной собственностью города Уфы от 19.12.2005 N 1323-ОНФ обязуется предоставить за плату во временное пользование, а арендатор обязуется принять объект муниципального нежилого фонда - объект на цокольном этаже и в подвале, расположенный по адресу г. Уфа, Советский район, пр. Октября, 16/2, площадью 297 кв.м., техпаспорт N 713 от 04.01.2003 под торговлю сроком на 3 года. Договор действует с 03.10.2005 до 03.10.2008, условия договора по соглашению сторон могут применяться к отношениям, фактчески возникшим между сторонами до его заключения (п. 1.1, 1.2, 2.1, 2.2).

Арендатор обязан вносить арендную плату за пользование Объектом казенного недвижимого имущества на расчетный счет Арендодателя в размере, определенном Методикой определения платы за аренду Объекта казенного недвижимого имущества и расчетом арендной платы, прилагаемой к настоящему договору и являющейся неотъемлемой его частью (п. 3.1).

Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа оплачиваемого месяца путем направления арендатором в обслуживающий банк соответствующего платежного поручения и перечислении соответствующей суммы на счет арендодателя (п. 3.5).

При нарушении сроков внесения арендной платы, установленных настоящим договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п. 3.9).

Невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока является основанием к расторжению договора досрочно судом по требованию арендодателя (п. 5.2.5).

03.11.2006 договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан.

06.03.2007 года КУМС направил ООО "Магазин N 6 "Дружба" уведомление о наличии задолженности по арендной плате по договору N 2352 от 30.12.2005 в размере 57566,01 рублей, которое получено ООО "Магазин N 6 "Дружба" 04.07.2007 (л.д. 7, 8).

27.08.2007 года КУМС направил ООО "Магазин N 6 "Дружба" уведомление за N КС-5160, согласно которого просило погасить задолженность по арендной плате и пени в размере 328508,47 рублей и в течение 10 дней со дня получения данного уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды N 2352 от 30.12.2005 и передать имущество по акту приема-передачи, которое получено ООО "Магазин N 6 "Дружба" 06.09.2007 (л.д. 9, 10).

В материалы дела представлен акт по проверке нежилого помещения от 24.12.2008 года, составленный представителями КУМС и ООО "Магазин N 6 "Дружба", из текста которого следует, что нежилое помещение по адресу г. Уфа, пр. Октября 16/1 передано в аренду ООО "Магазин N 6 "Дружба" на основании договора аренды N 2352 от 30.12.2005 сроком действия с 03.10.2005 по 03.10.2008 для использования под торговлю. Арендатор ООО "Магазин N 6 "Дружба" занимает указанное нежилое помещение с начала действия договора аренды - с 03.10.2005 г. (л.д. 21).

Не исполнение ответчиком требования о внесении арендной платы явилось основанием обращения истца в суд.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции не подлежащим отмене.

В соответствии со ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Обязанностью арендатора согласно ст. 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, в состоянии, обусловленном договором.

Обязательства в силу ст. 309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Поскольку между сторонами заключен договор аренды, который сторонами не оспорен, недействительным не признан, факт передачи имущества истцом ответчику нашел свое подтверждение, ответчиком, доказательств исполнения обязательств по оплате, а также отсутствия вины в неисполнении обязательства не представлено, то вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате, является верным.

Определяя размер задолженности, суд первой инстанции исходил из того, что уведомление истца об изменении значения коэффициента планируемого повышения арендной платы до 27568,86 рублей получено ответчиком лишь 15.01.2008, в связи с чем данная ставка арендной платы подлежит применению с февраля 2008 года, а размер подлежащего взысканию долга подлежит уменьшению.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что п. 3.9 договора предусмотрена пеня в размере 0,3% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, факт просрочки внесения арендных платежей подтвержден.

Проверяя расчет пени, суд первой инстанции правомерно указал, что проценты подлежат начислению исходя из ставки арендной платы в январе 2008 равной 24325,47 рублей, в связи с чем пеня составит сумму 706649,19 рублей.

При этом суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и уменьшил размер взыскиваемой неустойки до 176662,20 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендных платежей арендатором более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа. Аналогичное условие стороны согласовали в п. 5.2.5 договора.

Поскольку в судебном заседании факт соответствующего нарушения договора со стороны ответчика нашел свое подтверждение, доказательств того, что ответчиком сданы помещения по акту приема-передачи истцу в предусмотренный договором срок не представлено, то в силу положений ст. 622 ГК РФ выводы суда первой инстанции о расторжении договора аренды и выселении ответчика, из занимаемых нежилых помещений, являются верными.

Довод жалобы о том, что решение вынесено в пользу истца, не являющегося стороной по делу, несостоятелен.

Согласно ст. 50 Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в собственности муниципальных образований может находиться имущество, предназначенное для решения установленных законом вопросов местного значения, в том числе имущество, предназначенное для развития малого и среднего предпринимательства в поселении, в том числе для формирования и развития инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (п. 21 ч. 2).

Согласно ч. 1 ст. 51 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Таким образом, Комитет выступает от имени собственника имущества - муниципального образования и в его интересах. Преобразование (прекращение деятельности) органа местного самоуправления не прекращает правоотношений, возникших между арендатором и собственником имущества, от имени которого вправе выступать иное управомоченное лицо.

Положением о Комитете по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г. Уфа предусмотрено, что КУМС от имени городского округа г. Уфа РБ приобретает и принимает в собственность муниципального образования объекты нежилого и жилого фонда, инженерной инфраструктуры, заключает договоры аренды (субаренды), безвозмездного пользования, доверительного управления муниципального имущества и осуществляет контроль за и исполнением, осуществляет взыскание задолженности по ним, а также взыскивает задолженность за фактическое владение и пользование муниципальным имуществом, в том числе в судебном порядке (п. 2.4.1, 2.4.2).

Также несостоятелен и довод жалобы о том, что помещение является казенным и о том, что судом не выяснен вопрос - кто в действительности является собственником имущества. Данный довод опровергается письменными материалами дела (л.д. 30), свидетельствующими о наличии у имущества статуса объекта муниципальной собственности. Наличие данного статуса на момент предоставления выписки из реестра муниципальной собственности от 19.11.2002 г. не оспорено, в силу чего оснований сомневаться в правомерности распоряжения муниципалитетом спорным имуществом не имеется.

Довод подателя жалобы о том, что с ответчика необоснованно взыскана арендная плата за период до заключения договора, так как договор зарегистрирован через год после его подписания, несостоятелен, поскольку с ответчика взыскана задолженность, образовавшаяся за период после заключения договора.

Довод жалобы, согласно которому судом не установлен вопрос о том передавалось ли фактически помещение арендатору, подлежит отклонению, поскольку факт передачи имущества ответчику подтверждается актом (л.д. 21), который подписан со стороны ответчика его исполнительным органом. Указанное обстоятельство исследовалось судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 1 000 руб., уплаченная ответчиком при подаче апелляционной жалобы, относится на него.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.03.2009 по делу N А07-303/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 6 Дружба" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В. Пивоварова Г.Н.Богдановская