Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2009 г. N 18АП-3822/2009

г. Челябинск

29 мая 2009 г.

Дело N А76-26462/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Ермолаевой Л.П., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Стельмах М.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Соболевой Марины Николаевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.04.2009 по делу N А76-26462/2008 (судья Мулинцева Е.М.), при участии: от индивидуального предпринимателя Соболевой Марины Николаевны - Дитятьева Д.Н. (доверенность от 08.08.2007), от индивидуального предпринимателя Гредасовой Татьяны Ефимовны - Тимаковой И.В. (доверенность от 09.03.2009),

УСТАНОВИЛ

индивидуальный предприниматель Гредасова Татьяна Ефимовна (далее - ИП Гредасова Т.Е.) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Соболевой Марине Николаевне (далее - ИП Соболева М.Н.) о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды недействительным; освобождении помещения, расположенного по адресу: г. Миасс Челябинской области, ул. 8 Июля, д. 49, кв. 81.

Решением суда от 03.04.2009 требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ИП Соболева М.Н. просила судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению ответчика, оснований для признания недействительным договора аренды не имелось, поскольку закон допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих в нем на законных основаниях граждан (ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации). Податель апелляционной жалобы утверждает, что спорное нежилое помещение использовалось для временного проживания предпринимателя и его работников на период командировок. ИП Соболева М.Н. считает, что п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещает осуществлять индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилых помещениях, а также полагает, что данная сделка является оспоримой.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.

Представитель ИП Гредасовой Т.Е. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, находя доводы ответчика несостоятельными. По мнению истца, поскольку к предпринимательской деятельности граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, постольку запрет на размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций (п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации) распространяется и на деятельность индивидуальных предпринимателей. Представитель ИП Гредасовой Т.Е. также указал на то, что по договору аренды помещение передавалось ответчику для размещения магазина, договор жилищного найма, в силу которого ответчик мог бы использовать помещение для проживания, между сторонами не заключался.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон, оснований для отмены решения суда не находит.

Как следует из материалов дела, Гредасова Татьяна Ефимовна является собственником двухкомнатной квартиры, площадью 44,5 кв.м., расположенной на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Миасс Челябинской области, ул. 8 Июля, д. 49, кв. 81. Право собственности Гредасовой Т.Е. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.06.2007 (л.д. 17).

22.10.2007 ИП Гредасова Т.Е. (арендодатель) и ИП Соболева М.Н. (арендатор) заключили договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору помещение, общей площадью 47 кв.м., расположенное по адресу: г. Миасс, ул. 8 Июля, д. 49, кв. 81 для размещения магазина (продажа дверей, окон и комплектующей фурнитуры к данным изделиям) (л.д. 14-15).

Срок действия договора при его подписании стороны определили с 01.11.2007 по 30.09.2008 (п. 1.3 договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 22.10.2007 (л.д. 15а).

10.01.2008 арендодатель и арендатор подписали дополнительное соглашение, которым внесли изменения в п. 1.3, 2.1, 2.3, 4.3 договора и включили п. 5.4, 5.5 (л.д. 16).

Согласно п. 1.3 договора в редакции дополнительного соглашения договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Арендодатель вправе отказаться от договора, письменно предупредив другую сторону за 24 месяца.

Изменения п. 2.1, 2.3, 4.3 договора связаны с установлением запрета арендодателю отчуждать недвижимое имущество на период действия договора аренды и предоставлением арендатору преимущественного права покупки арендуемого помещения.

ИП Гредасова Т.Е., считая, что вышеназванные пункты дополнительного соглашения, изменяющие договор аренды, противоречат закону, обратилась в суд с иском о признании их недействительными и освобождении помещения арендатором.

До вынесения решения истец изменил основание иска в части требований об освобождении помещения, просил обязать ИП Соболеву М.Н. возвратить помещение как последствие недействительности сделки, сославшись при этом на ничтожность договора аренды ввиду того, что его предметом являлось жилое помещение.

Суд первой инстанции требования удовлетворил, исходя из следующего. Поскольку договор аренды является ничтожным по основаниям, предусмотренным ст. 168, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, постольку ничтожно и дополнительное соглашение, изменяющее договор. В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ИП Соболева М.Н. обязана возвратить арендуемое жилое помещение ИП Гредасовой Т.Е.

Данные выводы суда являются верными, соответствующими материалам дела и закону.

В силу п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 Кодекса).

Запрет на использование жилых помещений в иных целях, чем для проживания граждан, установлен также Жилищным кодексом Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, в аренду по договору от 22.10.2007 было сдано жилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме и являющееся квартирой.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288) Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды от 22.10.2007 не соответствует требованиям закона и является недействительной (ничтожной) сделкой.

Недействительность договора аренды влечет недействительность и дополнительного соглашения к нему. Принимая во внимание то, что истец оспаривал лишь п. 1-4 дополнительного соглашения от 10.01.2008, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск в пределах заявленных требований, признав дополнительное соглашение недействительным в указанной ИП Гредасовой Т.Е. части.

Последствия недействительности сделки предусмотрены ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом) - возместить его стоимость в деньгах.

Поскольку договор аренды от 22.10.2007, на основании которого ответчик занимает спорное помещение, является ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий, в том числе в виде возникновения у ИП Соболевой М.Н. права пользования помещениями, иск о выселении удовлетворен правомерно. Арендная плата не подлежит возврату ответчику, поскольку в данном случае имело место пользование спорным имуществом, которое является возмездным.

Довод ответчика о том, что спорное помещение использовалось им для проживания в период командировок, подлежит отклонению. В соответствии с договором аренды от 22.10.2007 квартира предоставлялась ИП Соболевой М.Н. для размещения магазина. Договор жилищного найма, согласно которому помещение предоставлялось бы ответчику для временного проживания работников, между сторонами не заключался, соответствующие условия в договоре аренды от 22.10.2007 отсутствуют.

Утверждение подателя апелляционной жалобы о том, что установленный законом запрет использования жилых помещений распространяется лишь на предприятия, учреждения, организации, является несостоятельным, поскольку не соответствует п. 3 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при разрешении спора суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал им верную правовую оценку, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.04.2009 по делу А76-26462/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Соболевой Марины Николаевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Т.В. Соколова

Судьи

Л.П. Ермолаева Г.Н. Богдановская