Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2009 г. N 18АП-4079/2009

г. Челябинск

15 июня 2009 г.

Дело N А07-16805/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Богдановской Г.Н., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телец-Д" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2009 по делу N А07-16805/2008 (судья Голубчик Е.А.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Телец-Д" (далее - истец, ООО "Телец-Д", общество, податель апелляционной жалобы) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, КУМС, комитет) об изменении условий договора аренды от 30.12.2005 N 943, обязании ответчика заключить договор аренды в отношении того же предмета на новый срок, возмещении ущерба в сумме 110 092 руб. 90 коп., обеспечении выкупа арендуемого нежилого помещения (с учетом уточненных требований, рассмотренных судом первой инстанции).

Решением суда первой инстанции от 06.04.2009 (резолютивная часть объявлена 30.03.2009) в иске отказано.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы от 30.12.2005 N 943 является возобновленным на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в связи с отказом истца от договора последний прекратил своё действие (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Суд указал, что действующее законодательство не предусматривает возможность внесения изменений в договор, действие которого прекращено. В удовлетворении требований о возмещении убытков в связи с излишне уплаченной арендной платой судом отказано, поскольку истцом не представлен обоснованный расчет исковых требований. Отказывая в удовлетворении требований о заключении договора аренды на новый срок и обеспечении выкупа арендуемого нежилого помещения, суд указал на недобросовестность арендатора по внесению арендных платежей, на необоснованность требования о выкупе имущества нормами права и обстоятельствами дела.

ООО "Телец-Д" с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, иск удовлетворить в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Вывод суда о том, что спорный договор аренды является возобновленным на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, является неправильным, поскольку суд не принял во внимание факт наличия возражений со стороны комитета против пролонгации договора, выраженных в письме от 01.10.2008 за N КС 14462. Указанным письмом КУМС отказал истцу в пролонгации договора, необоснованно сославшись на отмененное судом апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2008 по делу N А07-4345/2008. Неверен также вывод суда о недобросовестности общества как арендатора помещения о чем свидетельствует постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008 N 18АП-4633/2008 по делу N А07-4345/2008. Суд не исследовал вопрос о действительном размере площади арендуемого помещения, указав в решении на то, что ООО "Телец-Д" арендует помещение площадью 111 кв. м, тогда как общество фактически использует помещение площадью 70 кв. м. Рассматривая вопрос о неравномерности выплаты арендных платежей, суд вышел за пределы иска. Право на выкуп помещения, арендуемого обществом с 1996 г., основано на положениях Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

КУМС письменного отзыва на апелляционную жалобу не представил.

С учетом мнения подателя апелляционной жалобы и в соответствии со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, договор аренды объектов муниципального нежилого фонда г. Уфы от 30.12.2005 N 943 (т. 1, л. д. 22-25), заключенный между КУМС (арендодатель) и ООО "Телец-Д" (арендатор) в отношении нежилого помещения площадью 111 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Стадионная, д. 3, сроком на три года с 28.09.2005 г. по 28.09.2008 г., зарегистрирован в установленном законом порядке 29.11.2006, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре (т. 1, л. д. 25).

Указанное выше нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 28.09.2005 (т. 1, л. д. 21).

В доказательство длительности существования арендных отношений между КУМС и обществом по поводу нежилого помещения по адресу: г. Уфа, ул. Стадионная, дом 3, истцом в материалы дела представлены договоры аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфа от 21.10.1999 N 943 (т. 1, л. д. 14-16), от 15.11.2002 N 943 (т. 1, л. д. 17-19).

Письмом от 29.08.2008 (т. 1, л. д. 26) истец просил ответчика о продлении срока действия договора аренды от 30.12.2005 N 943 на пять лет.

Письмом от 01.10.2008 N КС 14462 (т. 1, л. д. 27) ответчик сообщил истцу о расторжении договора аренды и необходимости выселения его из занимаемого помещения, ссылаясь на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.05.2008 по делу N А07-4345/2008 от 22.05.2008, в соответствии с которым с истца взыскана задолженность по арендной плате, расторгнут договор аренды, истец выселен из помещения.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008 (т. 1, л. д. 28-30) названное выше решение суда по делу N А07-4345/2008 отменено, в удовлетворении исковых требований комитета о взыскании с общества долга по арендной плате, пени за просрочку арендных платежей, расторжении договора аренды от 30.12.2005 N 943 и выселении общества из спорного помещения отказано в полном объеме.

Письмом от 01.10.2008 N КС 7149 (т. 1, л. д. 57) КУМС в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды от 30.12.2005 N 943, ссылаясь на положения ст. ст. 621, 610 ГК РФ, предложил обществу освободить занимаемое помещение в течение трех месяцев со дня получения уведомления.

Данное письмо получено ответчиком 10.10.2008, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении от 04.10.2008 (т. 1, л. д. 58).

Письмом от 29.10.2008 N КС 16929 (т. 1, л. д. 98) КУМС повторно уведомил общество об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора аренды от 30.12.2005 N 943, предложив обществу освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи.

Данное письмо получено ответчиком 10.10.2008, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (т. 1, л. д. 58).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008 по делу N А07-4345/2008 установлено, что ежемесячная арендная плата по договору аренды от 30.12.2005 N 943 с 01.01.2006 составляет 9 920 руб. 62 коп. (т. 1, оборот л. д. 29). В соответствии с условиями указанного договора аренды при заключении договора арендная плата определена в сумме 6 385 руб. 28 коп. (т. 1, л. д. 24).

Согласно акту состояния взаиморасчетов по арендной плате по договору аренды от 30.12.2005 N 943 за период с 01.01.2006 по 28.02.2009, составленного истцом (т. 1, л. д. 108), арендная плата оплачена в размере 359 431 руб.

Указанные выше данные совпадают с данными, приведенными ответчиком в справке о начислении арендной платы по договору аренды от 30.12.2005 N 943 за период с 01.01.2006 по 30.03.2009 (т. 1, л. д. 126, 127).

22 января 2009 г. в КУМС от ООО "Телец-Д" поступила заявка на приватизацию помещения площадью 110,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Стадионная, д. 3, с просьбой включить данное помещение в план приватизации муниципального имущества и обеспечить выкуп помещения обществом со ссылкой на положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (т. 1, л. д. 82).

Письмом от 05.02.2009 N КС 1085 (т. 1, л. д. 83) КУМС уведомил общество о включении нежилого помещения по адресу: г. Уфа, ул. Стадионная, д. 3, в перечень муниципального имущества городского округа город Уфа Республики, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 31.12.2008 N 7858; также КУМС уведомил общество об отказе в выкупе данного помещения ввиду допущения обществом задолженности по арендной плате.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Телец-Д" в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы от 30.12.2005 N 943 является возобновленным на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также вывод о прекращении действия данного договора в связи с отказом истца от исполнения его условий (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Срок действия оспариваемого договора истек 28.09.2008.

Доказательства возвращения арендованного имущества ответчику в материалах дела отсутствуют, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом.

Суд первой инстанции, отклоняя аргумент истца о том, что спорный договор аренды нельзя рассматривать как возобновленный на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, поскольку со стороны комитета имелись возражения против пролонгации договора, выраженные в письме от 01.10.2008 за N КС 14462, правильно указал на следующие обстоятельства.

В названном письме возражения арендодателя против пролонгации договора были обоснованы неисполнением арендатором обязательств по оплате арендной платы. Вместе с тем суд апелляционной инстанции постановлением от 22.09.2008 по делу N А07-4345/2008 установил, что наличие у общества задолженности по арендной плате не подтверждено, основания для досрочного расторжения договора отсутствуют, в выселении общества из спорного помещения отказано.

Учитывая изложенное, договор аренды от 30.12.2005 N 943 является возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Арендодатель (ответчик по делу) предупредил арендатора (истца по делу) о расторжении договора аренды. Уведомление получено ответчиком 10.10.2008 года, таким образом, договор аренды от 30.12.2005 N 943 прекратил свое действие с 10.01.2009.

Также суд апелляционной инстанции учитывает, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.03.2009 (резолютивная часть объявлена 27.03.2009) по делу N А07-2358/2009, оставленным в силе постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2009 (резолютивная часть объявлена 04.06.2009), ООО "Телец-Д" по иску комитета выселен из занимаемого помещения в связи с прекращением арендных отношений ввиду одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора.

Учитывая, что действующее законодательство не предусматривает возможность внесения изменений в договор, действие которого прекращено, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования истца о внесении изменений в договор.

Требование общества о заключении договора аренды в отношении того же предмета на новый срок отклонено судом первой инстанции правомерно.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Доказательств, подтверждающих обращение комитета к истцу с предложением о заключении договора аренды на новый срок, в материалах дела не имеется. Также не имеется доказательств того, что комитет предлагает заключить такой договор другим лицам.

Кроме того, названная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок.

Ссылки подателя жалобы на свою добросовестность как арендатора отклоняются, поскольку не имеют правового значения в данной ситуации. Арендодатель вправе отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, независимо от добросовестности или недобросовестности арендатора.

Суд апелляционной инстанции соглашается также с выводом суда первой инстанции о том, что вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ истцом не доказаны убытки в связи с излишне уплаченной арендной платой.

Судом первой инстанции правильно установлено, что за весь период аренды общество должно было уплатить в качестве арендной платы сумму 378 282 руб.28 коп., тогда как по данным, приведенным истцом, им оплачена сумма 359 431 руб.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

Статьей 3 названного Закона субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (1); арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 названной статьи (2); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (3); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (4).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что требованием о надлежащей оплате арендной платы законодатель создает гарантии от недобросовестных приобретателей государственной и муниципальной собственности.

Принимая во внимание положения ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, суд апелляционной инстанции отклоняет довод жалобы о том, что, исследуя вопрос о неравномерности выплаты арендных платежей, суд первой инстанции вышел за пределы иска.

Факт неравномерной уплаты арендных платежей в нарушение условий договора аренды от 21.10.2005 N 943 (раздел 3 договора) свидетельствует о невыполнении субъектом предпринимательства одного из необходимых условий для приобретения преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, установленного п. 2 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что на момент обращения истца в КУМС с заявкой на приватизацию помещения площадью 110,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Стадионная, д. 3 (22.01.2009) арендные отношения между "Телец-Д" и комитетом уже прекратились, в связи с указанным у истца отсутствует преимущественное право на приобретение занимаемого им ранее на основании договора аренды помещения.

При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции в полном объеме, как несостоятельные и основанные на неверном толковании закона.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта в порядке ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.04.2009 по делу N А07-16805/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телец-Д" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

Г.Н.Богдановская Т.В.Соколова