Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2009 г. N 18АП-4166/2009

г. Челябинск

08 июля 2009 г.

N 18АП-4166/2009 Дело N А47-9077/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Баканова В.В., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Золотое кольцо" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.04.2009 по делу N А47-9077/2008 (судья Виткалова Е.Н.),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга (далее - КУИ г. Оренбурга, истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Золотое кольцо" (далее - ООО "Золотое кольцо", ответчик) о взыскании 1 065 900 руб., из которых: 160 294 руб. - основной долг, начисленный за период с 01.09.2006 по 31.08.2008, исходя из площади арендуемого помещения равной 223,3 кв.м, 19 296 руб. - пеня за период с 16.09.2006 по 31.08.2008, 46 752 руб. - задолженность за фактическое пользование за период с 01.09.2008 по 31.03.2009, 2 024 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2008 по 31.03.2009, 837 534 руб. - неустойка за несвоевременное освобождение помещения за период с 04.09.2008 по 31.03.2009, а также о выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Оренбург, пр. Дзержинского, д. 30, состоящего из комнат: N 4 - 27,8 кв.м, N 5 - 21,1 кв.м, N 6-27,0 кв.м, N 19- 1,7 кв.м, N 20- 1,4 кв.м, N 21 - 1,4 кв.м, N 22 - 5,7 кв.м, N 23 - 8,4 кв.м, N 24 - 5,0 кв.м, N 25 - 78,8 кв.м, N 27 - 41,7 кв.м, N 28 - 3,3 кв.м. (с учётом заявленного истцом и принятого арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства об уточнении исковых требований л.д. 114, 116).

Решением суда от 08.04.2009 (резолютивная часть от 01.04.2009) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 273 318 руб. 72 коп., из которых: 207 046 руб. - сумма основного долга, 19 296 руб. - пеня, 2 024 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, 25 000 руб. - неустойка, 13 952 руб. 72 коп. - возмещение расходов по оплате государственной пошлины. С общества с ограниченной ответственностью "Золотое кольцо" в доход федерального бюджета взыскано 4 876 руб. 78 коп. государственной пошлины

Кроме того, решением суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Золотое кольцо" освободить занимаемое им нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Оренбург, пр. Дзержинского, д. 30, состоящего из комнат: N 4 - 27,8 кв.м, N 5 - 21,1 кв.м, N 6 - 27,0 кв.м, N 19- 1,7 кв.м, N 20- 1,4 кв.м, N 21 - 1,4 кв.м, N 22 - 5,7 кв.м, N 23 - 8,4 кв.м, N 24 - 5,0 кв.м, N 25 - 78,8 кв.м, N 27 - 41,7 кв.м, N 28 - 3,3 кв.м., в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, передав его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом г. Оренбурга.

В апелляционной жалобе ООО "Золотое кольцо" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на необоснованность выводов суда первой инстанции о наличии оснований для выселения ответчика из занимаемого помещения по причине использования помещения не по назначению, податель жалобы при этом указывает, что отчёт проверки помещения оценён судом неверно, а в материалах дела имеются доказательства использования помещения под художественный салон. Полагает, что задолженность образовалась по вине истца в силу уклонения от внесения изменений в договор аренды в части площади занимаемого помещения.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что решение подлежит отмене в части удовлетворения требований об освобождении ответчиком помещения, в части требования о взыскании неустойки за несвоевременное освобождение неустойки, а также изменению в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 01.09.2008 по 31.03.2009.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между КУИ г. Оренбург и ООО "Золотое кольцо" с участием балансодержателя - Муниципального учреждения "Служба Заказчика Дзержинского района" был заключен договор аренды муниципальных нежилых зданий, сооружений и помещений в г. Оренбурге N 4-459р-2833/4142 от 07.02.2002 на нежилое помещение N 3 общей площадью 291,6 кв.м, состоящее из комнат NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, расположенное на первом этаже 5-ти этажного жилого кирпичного дома со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (литер А) по адресу: г. Оренбург, пр. Дзержинского, 30 (л.д. 6- 13).

Указанный объект недвижимого имущества является собственностью Муниципального образования - город Оренбург, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права от 21.09.2005 N 56АА014908 (л.д. 37).

Договор аренды муниципальных нежилых зданий, сооружений и помещений в г. Оренбурге N 4-459р-2833/4142 от 07.02.2002 зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Оренбургской области 30.01.2003, о чем сделана регистрационная запись N 56-01/00-124/2002-193 (л.д. 13).

По акту приема-передачи от 02.07.2002, являющемуся неотъемлемой частью договора в соответствии с пунктом 1.8 договора N 4-459р-2833/4142 от 07.02.2002, подписанному балансодержателем (Муниципальным учреждением "Служба Заказчика Дзержинского района") и арендатором (ООО "Золотое кольцо"), помещение было передано обществу (л.д. 24).

Срок действия договора установлен пунктами 1.3, 1.4 договора с 01.07.2001 года по 30.11.2011 года вне зависимости от даты регистрации данного договора в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и арендодателем.

Арендная плата за использование нежилого объекта, переданного в аренду, определяется согласно расчету арендной платы и пунктов 3.3.10 и 3.3.9 договора (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 3.3.9 договора, арендатор обязуется ежемесячно до 15 числа текущего месяца в соответствии с прилагаемым расчетом арендной платы вносить арендную плату в кассу арендодателя или перечислять на его расчетный счет.

Способ исчисления арендной платы изложен в расчете арендной платы (л.д. 16), являющимся неотъемлемой частью договора, и из которого следует, что сумма арендной платы за пользование объектом в месяц без учета НДС составляет 5 010 руб.

Дополнительным соглашением от 01.06.2005 года к договору аренды N 4-459р-2833/4142 от 07.02.2002 (л.д. 18-20), зарегистрированным в Управлении федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 03.03.2006 за номером 56-56-01/012/2006-261, изменен размер арендной платы. С 01.05.2005 установлена арендная плата в соответствии с расчетом, являющимся обязательным приложением к данному дополнительному соглашению, 9 333 руб. без НДС, из них: 8 722 руб. - арендная плата за объект, 611 руб. - арендная плата за пользование земельным участком.

По мнению КУИ г. Оренбурга, взятые на себя обязательства ответчиком не исполнены, размер задолженности по арендной плате составил 160294 руб. за период с 01.09.2006 по 31.08.2008.

КУИ г. Оренбурга в составе комиссии 01.04.2008 была проведена проверка нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Оренбург, пр. Дзержинского, д. 30. По результатам проведенной проверки составлен акт от 01.04.2008 года (л.д. 38), из которого следует, что ООО "Золотое кольцо" использует арендованное помещение под кафе.

12.08.2008 истец направляет ответчику претензию N 4382/1-28 (л.д. 29-30), в которой уведомил об образовавшейся задолженности и необходимости оплатить ее в срок до 01.09.2008 года, указал на то, что в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате договор считается расторгнутым с 01.09.2008. В случае расторжения договора аренды помещение необходимо будет передать балансодержателю в течение двух дней с момента расторжения. Кроме того, КУИ г. Оренбурга указал на обращение в суд с иском о взыскании имеющейся задолженности.

Претензия была получена ответчиком 18.08.2008, что подтверждается уведомлением органа связи о вручении почтовой корреспонденции (л.д. 28).

Поскольку претензия КУИ г. Оренбурга ответчиком оставлена без ответа, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя в части исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что с 01.09.2008 договор аренды является расторгнутым, однако помещение ответчиком не освобождено и пользование помещением продолжается без правовых оснований. Произведённый истцом расчёт задолженности и неустойки судом признан верным, однако, принимая во внимание, что сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, снизил размер пени.

Выводы суда в части наличия оснований для выселения ответчика из занимаемого помещения и взыскания неустойки за несвоевременное освобождение помещения являются ошибочными, поскольку договор аренды между сторонами не расторгнут.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что между сторонами был установленном порядке заключен договор аренды N 4-459р-2833/4142 от 07.02.2002 на нежилое помещение N 3 общей площадью 291,6 кв.м, состоящее из комнат NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, расположенное на первом этаже 5-ти этажного жилого кирпичного дома со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (литер А) по адресу: г. Оренбург, пр. Дзержинского, 30 (л.д. 6- 13).

Полагая, что арендатором не исполняется обязанность по внесению арендной платы, арендодателем направлена претензия N 4382/1-28 (л.д. 29-30), в которой он уведомил ответчика об образовавшейся задолженности и необходимости оплатить ее в срок до 01.09.2008, указал на то, что в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате договор считается расторгнутым с 01.09.2008.

Поскольку образовавшаяся задолженность ответчиком в установленный срок погашена не была, истец с 01.09.2008 считает договор аренды расторгнутым, к аналогичному выводу пришёл и суд первой инстанции, между тем, апелляционная инстанция считает данный вывод необоснованным.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По рассматриваемой категории отношений право на односторонний отказ от договора предоставлено сторонам только в отношении договора аренды, заключенного на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ), тогда как в рассматриваемом случае договор аренды является срочным, заключенным на срок с 01.07.2001 года по 30.11.2011, в силу чего право на односторонний отказ от договора сторонам не предоставлен.

Договором аренды от 07.02.2002 право на односторонний отказ от договора сторонам также не предоставлено, поскольку раздел 6 названного договора предусматривает основания для одностороннего расторжения договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае дополнительные основания расторжения договора аренды в одностороннем порядке предусмотрены п. 6.3 договора аренды от 07.02.2002.

В силу абз. 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу указанных норм, досрочное расторжение договора возможно только по соглашению сторон либо по инициативе одной стороны, но в судебном порядке с соблюдением претензионного порядка расторжения договора в порядке пункта 2 статьи 452 ГК РФ.

В рассматриваемом же случае, обращаясь с требованием о выселении ответчика из занимаемого помещения, истцом не представлено доказательств расторжения договора аренды N 4-459р-2833/4142 от 07.02.2002 в судебном порядке, информации о расторжении договора по соглашению сторон в материалах дела не содержится.

При таких обстоятельствах, с учётом срока действия договора до 30.11.2011, требование истца о выселении ООО "Золотое кольцо" из нежилого помещения N 3 общей площадью 291,6 кв.м., состоящего из комнат NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, расположенного на первом этаже 5-ти этажного жилого кирпичного дома со встроенными нежилыми помещениями и подвалом (литер А) по адресу: г. Оренбург, пр. Дзержинского, 30, не подлежит удовлетворению.

Считая расторгнутым договор аренды с 01.09.2008 и ссылаясь на положения п. 5.5 договора, истец заявил требование о взыскании с ответчика пени в размере 837 534 руб. за несвоевременное освобождение помещения.

Между тем требования в данной части также не подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, законодатель возможность начисления неустойки связывает с неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, между тем в рассматриваемом случае нарушение ответчиком обязанности по освобождению помещения не установлено в силу действия договора аренды.

Поскольку срок действия договора аренды не истёк, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате в общей сумме 207 046 рублей, а также пеня за просрочку оплаты арендной платы за период с 16.09.2006 по 31.08.2009 в размере 19 296 рублей в соответствии с п. 5.2.1. договора аренды.

Довод подателя апелляционной жалобы на неправильность исчисления суммы основного долга, поскольку фактически занимаемое им помещение меньше, чем указано в договоре аренды, подлежит отклонению, согласно уточнённому исковому заявлению размер задолженности рассчитан истцом исходя из фактически занимаемой ответчиком площади помещения 223, 3 кв.м.

Между тем в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2008 по 31.03.2009 решение подлежит изменению, поскольку в силу действия договора аренды за просрочку внесения арендной платы подлежит начислению неустойка в соответствии с п. 5.2.1. договора, в сумме 1688 рублей 40 копеек.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований о выселении ответчика из занимаемого помещения и взыскания неустойки за несвоевременное освобождение помещения, а также изменению в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами .

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам, установленным ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.04.2009 по делу N А47-9077/2008 в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2008 по 31.03.2009 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Золотое кольцо" в пользу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга 1688 рублей 40 копеек пени за просрочку оплаты арендной платы за период с 01.09.2008 по 31.03.2009.

Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.04.2009 по делу N А47-9077/2008 в части исковых требований Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга к обществу с ограниченной ответственностью "Золотое кольцо" о взыскании 837 534 руб. неустойки за несвоевременное освобождение помещения за период с 04.09.2008 по 31.03.2009, а также требований об освобождении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Оренбург, пр. Дзержинского, д. 30, состоящего из комнат: N 4 - 27,8 кв.м, N 5 - 21,1 кв.м, N 6-27,0 кв.м, N 19- 1,7 кв.м, N 20- 1,4 кв.м, N 21 - 1,4 кв.м, N 22 - 5,7 кв.м, N 23 - 8,4 кв.м, N 24 - 5,0 кв.м, N 25 - 78,8 кв.м, N 27 - 41,7 кв.м, N 28 - 3,3 кв.м., отменить, в удовлетворении требований отказать.

В части взыскания суммы основного долга в размере 207 046 рублей, пени за просрочку оплаты арендной платы за период с 16.09.2006 по 31.08.2009 в размере 19 296 рублей решение оставить без изменения.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 1 275 рублей 26 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Золотое кольцо" в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 3 601 рубля 52 копейки.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Золотое кольцо" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 786 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Т.В.Соколова В.В.Баканов