Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2009 г. N 18АП-5547/2009

г. Челябинск

29 июля 2009 г.

N 18АП-5547/2009 Дело N А07-17602/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Баканова В.В., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Промтехстрой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.05.2009 по делу N А07-17602/2008 (судья Пакутин А.В.), при участии от открытого акционерного общества "Промтехстрой" - Газыева Руслана Нуримановича (доверенность N Ю-01, от 11.01.2009),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Санрайз-Уфа" (далее - ООО "Санрайз-Уфа", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к открытому акционерному обществу "Промтехстрой" (далее - ОАО "Промтехстрой", ответчик) о признании договора аренды N ПС-1 от 01.07.2007 недействительным (ничтожным) и взыскании 2 360 160 руб.

Решением суда от 19.05.2009 (резолютивная часть от 14.05.2009) исковые требования удовлетворены, договор аренды N ПС-1 от 01.07.2007 признан судом недействительным по признаку ничтожности, судом применены последствия недействительности ничтожной сделки, а именно суд обязал ОАО "Промтехстрой" возвратить ООО "Санрайз-Уфа" 2 360 160 руб., обязал ООО "Санрайз-Уфа" возвратить ОАО "Промтехстрой" нежилые помещения, расположенные в левой половине здания общей площадью 983,4 кв. м, по адресу: г. Уфа, ул. Ростовская, д. 18, литера Д.

Кроме того, с ОАО "Промтехстрой" в доход федерального бюджета взыскан 4 000 руб. суммы государственной пошлины.

В апелляционной жалобе ОАО "Промтехстрой" (далее также - заявитель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несостоятельность вывода суда первой инстанции о ничтожности договора аренды на основании того, что переданное в аренду помещение является самовольной постройкой. Ответчик при этом указывает, что после заключения договора аренды была проведена новая техническая инвентаризация, в результате которой были присвоены новые номера, в том числе ранее существовавшему помещению N 6, в силу чего вывод суда о том, что площадь помещения N 6 в результате реконструкции изменилась до 401,1 кв.м. необоснован. Ссылается на необоснованность вывода об отсутствии у ответчика на момент заключения договора документов об узаконении помещения N 6, кроме того, судом не приняты во внимание вступившие в законную силу судебные акты о признании заключенным рассматриваемого договора аренды и отсутствии между сторонами разногласий относительно его предмета. Не находит подтверждения и вывод суда об отсутствии доказательств того, что на момент заключения договора передаваемое помещение обладало статусом недвижимого имущества и не существовало в натуре. Ответчик также считает, что суд первой инстанции необоснованно принял во внимание: постановление о назначении административного наказания, предписание об устранении нарушений градостроительного законодательства, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, технический паспорт, составленный по состоянию на 22.02.2008.

Податель апелляционной жалобы также отмечает, что резолютивная часть решения суд противоречит выводам суда, изложенным в мотивировочной части.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представитель ООО "Санрайз-Уфа" в судебное заседание не явился.

С учётом мнения ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ООО "Санрайз-Уфа".

В судебном заседании ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ОАО "Промтехстрой" (арендодатель) и ООО "Санрайз-Уфа" (арендатор) 01.07.2007 был заключен договор аренды N ПС-1, по условиям которого арендодатель на срок с 01.07.2007 по 01.06.2008 передает во временное пользование арендатора нежилое помещение левой половины здания общей площадью 983,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ростовская, д. 18, литера Д.

Согласно п. 1.3 названного договора его неотъемлемой частью является поэтажный план с указанием передаваемых арендатору помещений и копия технического паспорта.

Как следует из п. 1.4 названного договора, помещение, сдаваемое в аренду, принадлежит арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 22.05.2006 серии 04 АА N 463898, т. 1, л.д. 55).

Нежилое помещение, указанное в договоре аренды, 01.07.2007 было передано от арендодателя арендатору по акту приема-передачи в состоянии, отвечающем требованиям договора, при отсутствии замечаний со стороны арендатора, который в августе и сентябре 2008 года вносил арендную плату, что следует из платёжных поручений N 00351 от 04.09.2007, N 00305 от 03.08.2007 (том 1, л.д. 21, 22).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.04.2008 по делу N А07-18453/2007, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2008, а также постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.10.2008, оспариваемый договор признан заключенным (том 2 л.д. 111-125).

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 22.05.2006 серии 04 АА N 463898, право собственности ответчика на помещение - склад готовой продукции цеха ж/б изделий, общей площадью 983,40 кв.м., этаж 1, лит. Д (пом. 6), было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 1 л.д. 55).

Из технического паспорта от 13.04.2005 (том 3, л.д. 137) следует, что в результате технической инвентаризации помещения N 6 его площадь определена в размере 983,4 кв.м. (том 2 л.д. 101).

В материалы дела также представлено постановление о назначении административного наказания от 17.04.2007 (том 1 л.д. 135-144). 12.04.2008 прокуратурой Октябрьского района г. Уфы вынесено представление в адрес ответчика об устранении нарушений градостроительного законодательства, согласно которому установлен факт ведения строительства без разрешения на строительство, а также на основании проектной документации, не прошедшей государственной экспертизы (том 1 л.д. 130-132).

Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 09.07.2008, вынесенным Советским РУВД г. Уфы, также установлен факт незаконных действий со стороны ответчика, выразившихся в самовольной реконструкции здания, расположенного по адресу г. Уфа, ул. Ростовская, 18 (том 4 л.д. 46-48).

Полагая, что переданное в аренду помещение является самовольно реконструированным, в связи с чем у ответчика отсутствовало в момент заключения договора на него право собственности, истец обратился в суд настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается факт проведения ответчиком самовольной реконструкции помещения N 6, в результате чего площадь помещения изменилась до 401,1 кв.м., при этом доказательств наличия права собственности на вновь возникший в результате реконструкции объект ответчиком не представлено, в связи с чем договор аренды является ничтожной сделкой.

Выводы суда ошибочны, поскольку не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Обстоятельства заключенности спорного договора установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.04.2008 по делу N А07-18453/2007, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2008, постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.10.2008 (том 2 л.д. 111-125), которые имеют преюдициальный характер для рассматриваемого спора.

В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Заявляя требование о признании ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды N ПС-1 01.07.2007, предметом которого является нежилое помещение левой половины здания общей площадью 983,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Ростовская, д. 18, литера Д, истец сослался на то, что при заключении договора аренды переданный объект недвижимости был реконструирован, и право собственности на реконструированный объект у арендодателя отсутствовало, в силу чего объект является самовольной постройкой.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом.

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на спорный объект недвижимости, составленному по состоянию на 13.04.2005 (т. 2, л.д. 96-107) и поэтажному плану (т.2, л.д. 143), на первом этаже отдельно стоящего нежилого пятиэтажного здания, расположенного по адресу г. Уфа, ул. Ростовская, 18, кроме нежилого помещения N 6 площадью 983, 4 кв.м., имеются ещё помещения с номерами 1, 2, 3, 4, 5, которые в дальнейшем в порядке купли-продажи были отчуждены в пользу ООО "Евразия-СИАН" (том 1, л.д. 57). При этом согласно справке ГУП "Центр учёта, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" (том 1, л.д. 18) технический паспорт в период с 2006 по 2008 годы не выдавался. Новый технический паспорт от 13.04.2008 (том 2, л.д. 139) содержит сведения и описание объекта помещения N 6 литер Д с площадью 983, 4 кв.м., а техпаспорт на 22.02.2008 (том 4, л.д. 15, 19) содержит сведения о том же объекте площадью 982, 3 кв.м. Названное опровергает выводы суда о том, что площадь помещения N 6 увеличилась с 983, 4 до 401, 1 кв.м. (т. 4, л.д. 135), а также выводы о том, что спорное помещение на момент заключения договора не существовало в натуре.

Право собственности на нежилое помещение N 6 площадью 983,4 кв.м. как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 22.05.2006, о чём свидетельствует представленное в дело свидетельство о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 55).

На помещения с номерами 1,2,3,4,5 зарегистрировано право собственности за ООО "Евразия-СИАН" (т. 3, л.д. 50).

Таким образом, на момент заключения спорного договора от 01.07.2007 у ответчика имелось зарегистрированное право собственности на помещение N 6 площадью 983, 4 кв.м., литер Д в здании по адресу: г. Уфа, ул. Ростовская, 18, и названное помещение имелось в натуре как объект недвижимого имущества.

Ответчик не отрицает, что в период с 2007 по 2008 г. в здании по указанному адресу производилась реконструкция (том 5, л.д. 2, протокол судебного заседания 27.07.2009), однако, она осуществлялась на 2 этаже здания, в результате чего возникли помещения 2 этажа N 17-24, право на которые зарегистрировано в установленном законом порядке (том 4, л.д. 3).

При этом доказательств того, что реконструкция производилась именно в спорном помещении N 6 в материалы дела не представлено.

В обоснование довода о проведённой в переданном в аренду помещении реконструкции, в результате которой ранее существовавшее помещение N 6 перестало существовать в натуре, истцом в материалы дела представлены следующие доказательства: постановление о назначении административного наказания, представление об устранении нарушений градостроительного законодательства, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и технический паспорт, составленный по состоянию на 22.02.2008.

Оценив указанные доказательства в совокупности по правилам, установленным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ими не подтверждается факт проведения истцом самовольной реконструкции в спорном помещении N 6 на момент заключения договора аренды.

Так, в постановлении о назначении административного наказания от 17.04.2007 (т. 1, л.д. 16) указано, что начата реконструкция здания склада для размещения салона по продаже автомобилей по ул. Луганской, вместе с тем в постановлении не указано точного адреса здания, где начата реконструкция. Из данного документа также не представляется возможным установить, что реконструкция начата именно в помещении N 6 (имеющим согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 22.05.2006 статус самостоятельного объекта недвижимости), а не в иных помещениях здания, при этом помещения с номерами 1,2,3,4,5 по характеру использования, равно как и помещение N 6, являются складскими. Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что данное доказательство не отвечает требованиям относимости и достоверности.

По тем же основаниям судом апелляционной инстанции в качестве доказательств не принимаются представление об устранении нарушений градостроительного законодательства (т. 1, л.д. 131-132) и постановление об отказе в возбуждении уголовного дела (т. 1, л.д. 23-25), поскольку из них не следует, что реконструкция производится именно в помещении, переданном в аренду истцу, а не в иных помещения, расположенных в этом же здании и имеющих те же самые литеры (лит. Д).

Кроме того, названные документы датированы соответственно 12.04.2008 и 09.02.2008, в силу чего не могут приниматься судом в качестве достоверного доказательства отсутствия в натуре спорного помещения N 6 на момент заключения договора аренды от 01.07.2007.

Зональное свидетельство (том 1, л.д. 96) также не свидетельствует о фактически произведённой реконструкции склада для размещения салона по продаже автомобилей, равно как и не свидетельствует о реконструкции спорного помещения.

Оценивая технический паспорт, подготовленный по состоянию на 22.02.2008 (т. 4, л.д. 15-27), суд не находит оснований полагать, что содержащаяся в нём информация свидетельствует о том, что в помещении, переданном истцу в аренду, была произведена именно реконструкция, а помещение площадью 401,1 кв.м., обозначенное под номером 6, в действительности является помещением, указанным в договоре аренды, при этом сам по себе факт совпадения нумерации помещения N 6 в отсутствие иных доказательств перепланировки помещения не может свидетельствовать об изменении площади помещения. Судом апелляционной инстанции в том числе учитываются пояснения ответчика (т. 5, л.д. 2, протокол судебного заседания от 27.07.2009) о новой нумерации помещений в результате проведения техинвентаризации.

Суд апелляционной инстанции также находит обоснованным довод апелляционной жалобы о том, что обстоятельства нетождественности помещений, в которых осуществлялась реконструкция помещений, поименованных в договоре от 01.07.2008, установлены решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.04.2008 по делу N А07-18453/2007, оставленным без изменения вышестоящими инстанциями (том 2 л.д. 111-125).

Таким образом, в материалы дела не представлено доказательств отсутствия у ответчика права собственности на переданный в аренду объект недвижимого имущества и вследствие этого недействительности договора аренды от 01.07.2007.

Суд апелляционной инстанции также находит обоснованным довод апелляционной жалобы о несоответствии выводов суда в резолютивной части решения об обязании ответчика вернуть спорное помещение истцу и выводов в мотивировочной части решения об отсутствии спорного помещения в натуре.

При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба ОАО "Промтехстрой" подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене, поскольку исковые требования удовлетворены неправомерно.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам, установленным ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.05.2009 по делу N А07-17602/2008 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Санрайз-Уфа" о признании договора аренды N ПС-1 от 01.07.2002 недействительным (ничтожным) и взыскании 2 360 160 рублей отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Санрайз-Уфа" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 2000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Санрайз-Уфа" в пользу открытого акционерного общества "Промтехстрой" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Т.В.Соколова В.В.Баканов