Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2009 г. N 18АП-5968/2009

г. Челябинск

10 августа 2009 г.

Дело N А47-9863/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 10 августа 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Соколовой Т.В., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сеть Универсамов" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.06.2009 по делу N А47-9863/2008 (судья Миллер И.Э.),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сеть универсамов" (далее - ООО "Сеть универсамов", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к закрытому акционерному обществу "Ресторан Оренбург" (далее - ЗАО "Ресторан Оренбург", ответчик) с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью "Ресторан Оренбург" (далее - ООО "Ресторан Оренбург", 3 лицо) о понуждении ответчика заключить краткосрочный договор аренды недвижимого имущества: нежилого двухэтажного помещения с подвалом, общей площадью 2012,4 кв.м., Литер ББ1Б3 (подвал), ББ1Б3 (первый этаж), АББ3 (второй этаж), находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова, N 30А, сроком на одиннадцать месяцев со дня вступления решения в законную силу, в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре аренды недвижимого имущества от 27.03.2007 г. и в краткосрочном договоре аренды недвижимого имущества от 27.03.2007 (с учетом уточнений).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 01.06.2009 в исковых требованиях отказано.

Мотивируя принятое решение, арбитражный суд первой инстанции, исходил из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 05.02.2009 предварительный договор признан незаключенным, таким образом, у ответчика отсутствует обязанность на основании п. 2.2 предварительного договора заключить краткосрочный договор аренды. Краткосрочный договор аренды от 27.03.2007 прекращен с 01.06.2008, так как арендатор не направил в установленный договором срок уведомление о продлении договора аренды. Краткосрочный договор аренды не является заключенным. Помещения с техническими характеристиками, на которые ссылается истец, заявляя требования о понуждении к заключению договора аренды, не существуют.

Истец с решением арбитражного суда первой инстанции не согласился, в апелляционной жалобе просит решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.06.2009 по делу N А47-9863/2008 отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, в том числе о том, что ответчик не получил предложение о заключении краткосрочного договора, направленного письмом от 05.03.2008. Ответчиком не доказан факт отсутствия объекта недвижимого имущества с техническими характеристиками, поименованными в краткосрочном договоре аренды. В силу п. 2.2 предварительного договора и п. 3.2.9 краткосрочного договора аренды от 27.03.2007 заключение краткосрочного договора аренды на новый срок является обязательным для сторон. Предварительный договор аренды заключен, так как в договоре указан адрес помещения, его этажи и правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности ответчика. Суд вышел за пределы заявленных требований, дав оценку предварительному договору аренды как незаключенному, так как вопрос о действительности данного договора сторонами судопроизводства не ставился.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, помещение N 3 (литер Б3), расположенное в подвале, на первом и втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом; номера на поэтажном плане 12, 13, 16-в правое; 40-42 на первом этаже; 9-15 на втором этаже, общей площадью 238,7 кв.м., помещение N 5 (в литере ББ1Б2), расположенное в подвале, на первом, втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом: номера на поэтажном плане в подвале: 1-11, 14-31; на первом этаже: 1-5, 10, 12-13, 20-39; на втором этаже: 1-8, общей площадью 1746,7 кв.м. по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова/Туркестанская, 30/2 принадлежит на праве собственности ЗАО "Ресторан Оренбург" (л.д. 69, 70 т. 1).

27.07.2007 года между ЗАО "Ресторан Оренбург" (арендодатель) и ООО "Сеть универсамов" (арендатор) подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества (л.д. 25-27 т. 1).

Согласно условиям договора предметом настоящего предварительного договора являются действия сторон по заключению в будущем долгосрочного договора аренды (сроком на десять лет) недвижимого имущества (далее договор аренды). Предметом договора аренды является следующее недвижимое имущество: нежилое двухэтажное помещение с подвалом, общей площадью 2012,4 кв.м., литер ББ1Б3 (подвал), ББ1Б2Б3 (первый этаж), АББ3 (второй этаж), находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова, 30А, принадлежащем Арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи N 697 от 17.11.1994 года и от 31.09.1994 г. (п. 1.1, 1.2).

Договор аренды заключается сторонами в срок не позднее одного года с момента заключения настоящего предварительного договора. В указанный срок Арендодатель обязуется осуществить инвентаризацию Помещения с привлечением ГУП "Областной Центр инвентаризации и оценки недвижимости" в г. Оренбурге или ФГУП "Ростехинвентаризация", получить техническое описание помещения, а также получить все документы, необходимые для государственной регистрации указанного в п. 1.1 договора аренды в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (п. 2.1).

В случае если Арендодатель не выполнил обязательства, предусмотренные п. 2.1 настоящего договора в срок, установленный этим пунктом, он обязуется перезаключать Договор аренды недвижимого имущества (краткосрочный), подписываемый сторонами в день подписания настоящего договора, на тех же условиях на срок 11 месяцев, до момента подписания долгосрочного Договора аренды недвижимого имущества (п. 2.2).

27.03.2007 года между ЗАО "Ресторан Оренбург" (арендодатель) и ООО "Сеть универсамов" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (краткосрочный) (л.д. 32-38 т. 1).

Также сторонами подписано Приложение N 1 к договору (л.д. 28-31 т. 1).

Согласно условиям договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество: нежилое двухэтажное помещение с подвалом, общей площадью 2012,4 кв.м., литер ББ1Б3 (подвал), ББ1Б2Б3 (первый этаж), АББ3 (второй этаж), находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова, 30А (Приложение N 1) на срок 11 месяцев с 01.07.2007 по 01.06.2008 (п. 1.1, 7.1)

По истечении срока аренды, если ранее договор не был досрочно прекращен или не было досрочно прекращено фактическое пользование Помещением, арендатор имеет преимущественное право на аренду Помещения на новый срок. Для этого Арендатор не позднее, чем за 30 (тридцать) дней до даты окончания срока аренды должен сообщить Арендодателю о своем намерении арендовать Помещение на новый срок (п. 3.2.9).

05.07.2007 по акту приема-передачи недвижимого имущества ООО "Ресторан Оренбург" передал ООО "Сеть универсамов" указанное в договоре имущество (л.д. 39 т. 1).

30.04.2008 года, 30.05.2008 ЗАО "Ресторан Оренбург" направило ООО "Сеть универсамов" уведомление о прекращении обязательств по предварительному договору аренды недвижимого имущества от 27.03.2007 (л.д. 71, 72 т. 1).

04.05.2008, 29.05.2008 ООО "Сеть универсамов" направило в адрес ЗАО "Ресторан Оренбург" уведомление о продлении договора аренды недвижимого имущества на новый срок.

Полагая, что обязанность по заключению краткосрочного договора у ответчика возникает на основании п. 2.2 предварительного договора, учитывая нарушение преимущественного права ответчика на заключение краткосрочного договора аренды в силу условий п. 3.2.9 краткосрочного договора аренды от 27.03.2009, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение ответчика, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалованного судебного акта.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор порождает обязательство заключить в будущем окончательный договор и заключается сторонами ради получения в будущем выгоды или достижения какой-либо цели.

Заключение предварительного договора подчиняется общему для договоров порядку. Предварительный договор признается заключенным с того момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (статья 432 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст. ст. 429, 445 ГК РФ).

Из письменных материалов дела следует, что истец свои требования основывает на п. 2.2 предварительного договора от 27.03.2007 года.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Содержание в договоре условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия договора относится и к предварительному договору (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Из письменных материалов дела следует, что предварительный договор и акт приема-передачи не содержат данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче. Кроме того, из текста договора следует, что на момент подписания предварительного договора стороны не располагали данными, которые позволили определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как техническая инвентаризация объекта не проводилась (п. 3.6 предварительного договора).

В результате проведенной инвентаризации 19.01.2008 имеются существенные различия в описании нежилых помещений.

Поскольку условие об объекте является существенным, а из содержания предварительного договора следует, что оно не было согласовано, то оснований для признания предварительного договора заключенным нет.

Предмет краткосрочного договора аренды от 27.03.2007 г. полностью совпадает с предметом предварительного договора и в силу незаключенности последнего в связи с несогласованностью объекта, подлежащего передаче в аренду, краткосрочный договор аренды обоснованно признан судом незаключенным.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что незаключенные договоры не порождают правовых последствий для сторон в виде возникновения обязательств по исполнению условий данных договоров в том числе, касающихся обязанности ответчика в будущем заключить краткосрочные договоры аренды нежилых помещений, является верным.

Доводы жалобы согласно которым вывод суда о том, что ответчик не получил предложение о заключении краткосрочного договора, направленного письмом от 05.03.2008 не имеют самостоятельного юридического значения, неисполнение условий незаключенного договора не влечет каких-либо юридических последствий.

Довод жалобы о том, что ответчиком не доказан факт отсутствия объекта недвижимого имущества с техническими характеристиками, поименованными в краткосрочном договоре аренды не соответствует фактическим обстоятельствам дела, подтверждаемыми представленными ответчиком доказательствами.

Доводы жалобы о согласованности предметов предварительного и краткосрочного договоров аренды несостоятельны по изложенным выше основаниям, в том числе в силу наличия вступившего в законную силу преюдициального решения суда по делу А47-4477/2008, которым предварительный договор аренды признан незаключенным.

Краткосрочный договор аренды также не заключен, так как содержащиеся в п. 1.1 договора указания на общую площадь поименованных литеров не совпадают с общей площадью этих литеров по техпаспорту от 1996 года, в силу чего невозможно однозначно определить объект аренды.

Доводы жалобы о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, дав оценку предварительному договору аренды как незаключенному, основан на неправильном толковании правовых норм. Требования по настоящему делу заявлены истцом, в том числе на основании подписанного с ответчиком предварительного договора. Рассматривая заявленные на основании договора требования, суд обязан, как установить соответствие данного договора нормам права, так и проверить положенный в основание иска договор на заключенность, то есть согласование сторонами существенных условий. Данная обязанность суда вытекает из того, что недействительный, либо незаключенный договор не могут породить для сторон договора какие-либо правовые последствия в силу противоречия договора закону, если он является ничтожным, либо в силу его отсутствия как такового, в связи с его незаключенностью.

Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебного акта (ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.06.2009 по делу N А47-9863/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сеть Универсамов" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Т.В. Соколова Г.Н. Богдановская