Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2009 г. N 18АП-4740/2009

г. Челябинск

"17" августа 2009 г.

Дело N А07-556/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 августа 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Соколовой Т.В. и Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Леухиной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "САН" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28 апреля 2009 г. по делу N А07-556/2009 (судья Акопян Л.Л.), при участии: от Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску - Неверовой Е. Н. (доверенность от 11 августа 2009 г. N1895), общества с ограниченной ответственностью "Сан" - Валиевой Г. Р. (доверенность от 19 июля 2009 г. N01/119),

УСТАНОВИЛ

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "САН" (далее - ООО "САН", ответчик) о взыскании 1 923 685 руб. 71 коп., из которых 845 938 руб. 80 коп. - сумма задолженности по арендным платежам, 1 077 746 руб. 91 коп. - сумма пени, выселении из занимаемого помещения и расторжении договора аренды N 1977 от 23 июня 2005 г.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28 апреля 2009 г. исковые требования удовлетворены частично. Суд постановил взыскать с ООО "САН" в пользу Комитета сумму долга в размере 845 938 руб. 80 коп., сумму пеней в размере 200 000 руб., сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере 21 118 руб. 43 коп.; расторгнуть договор N 1977 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа, заключенный 23.06.2005 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Нефтекамску и Обществом с ограниченной ответственностью "САН", г. Нефтекамск, а также обязать ООО "САН" освободить помещение площадью 562,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Нефтекамск, пр. Комсомольский, 34, и сдать его по акту приема- сдачи.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что правоотношения сторон возникли из договора аренды от 23 июня 2005 г. N 1977, согласно которому ответчик обязался своевременно вносить арендную плату. Обязательства ответчиком исполнено ненадлежащим образом, долг за 3 и 4 квартал 2008 г. составил 845 938руб. 80 коп., неустойка на сумму долга составляет 1 077 746 руб.91 коп. Неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит уменьшению до 200 000 рублей. В силу неоднократного невнесения арендатором арендной платы после наступления установленного договором срока платежа, учитывая, что 30 июня 2008 г. и 20 октября 2008 г. ответчику направлялось письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств, требования о расторжении договора подлежат удовлетворению. Удовлетворение требований о расторжении договора является основанием для выселения ответчика.

Не согласившись с принятым решением, ООО "САН" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что в ходе пользования помещением между сторонами было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений к договору аренды на нежилые помещения. Поскольку дополнительное соглашение изменяет содержание договора аренды, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. До проведения такой регистрации дополнительное соглашение не может быть признано заключенным. Между тем, 24 апреля 2009 г. за исх. N 13/044/2008-147 Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан ответчику направлено сообщение об отказе в государственной регистрации сделки по делу правоустанавливающих документов N 02:427:1939:0000:53, 02:427:1939:000:234. Основанием для отказа в государственной регистрации послужило отсутствие доказательств наличия права собственности арендодателя на передаваемые в аренду помещения. Поскольку у арендодателя существовали объективные препятствия для государственной регистрации соглашения к договору аренды, указанное обстоятельство влечет отсутствие гражданских прав и обязанностей у ответчика, в том числе, отсутствие обязанности по внесению арендной платы.

Представитель подателя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал, изложив их в тезисной форме.

Представитель истца полагает решение суда законным и обоснованным, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу ООО "САН" - без удовлетворения.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, 23 июня 2005 г. между Комитетом и ООО "САН" заключен договор N 1977 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа, согласно которому Комитет (Арендодатель) передал, а ООО "САН" (Арендатор) приняло во временное владение и пользование объекты государственного нежилого фонда - нежилые помещения на 1 этаже встроенной и пристроенной части 4-х этажного здания (литера А, 1 этаж, ком. N 14-42, литера А1, 1 этаж, ком. N 43-54), общей площадью 562, 1 кв. м., расположенные по адресу: Республика Башкортостан, пр. Комсомольский, 34/28 кв.м. для использования под ресторан. Характеристики объектов нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 1939 от 20 апреля 2000 г.

Согласно письму муниципального учреждения Управление архитектуры и градостроительства г. Нефтекамска N 1583 от 11 августа 2009 г. в адрес Комитета, в соответствии с адресным планом г. Нефтекамска 4-х этажное здание с нежилыми помещениями на 1 этаже (технический паспорт: инв. N 1939 от 20 апреля 2000 г.) находится по адресу: г. Нефтекамск, пр.Комсомольский, 34.

Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01 июня 2005 г. и действуют по 01 июня 2008 г. в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1.1 договора).

Согласно п. 3.1. договора, расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Арендная плата вносится Арендатором за каждый квартал вперед с оплатой до десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления денежных средств на счет Управления Федерального казначейства Министерства финансов Российской Федерации по Республике Башкортостан без выставления Арендатору счета на оплату (п. 3.3.)

При нарушении сроков внесения арендной платы, установленных настоящим договором, Арендатор уплачивает пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.2.1).

Неуплата или просрочка Арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные п. 3.3. настоящего договора в течение трех месяцев , независимо от ее последующего внесения является основанием для расторжения договора аренды (п. 5.2.4). также указанным пунктом договора определили, что частичное внесение арендной платы приравнивается к е невнесению, и невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора.

23 марта 2006 г., договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации аренды , номер регистрации 02-04-13/012/2006-592. Указанное обстоятельство подтверждается оттиском штампа регистрации на оборотной стороне договора, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 августа 2009 г. за N 13/017/2009-466, приобщенными судом апелляционной инстанции к материалам дела.

30 июня 2008 г. за исх. 2912 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием погасить задолженность перед Комитетом по арендной плате за аренду объектов муниципального нежилого фонда в сумме 1 333 652 руб. 68 коп. включая задолженность по арендной плате в сумме 845 938 руб. 80 коп. и пени в сумме 487 713 руб. 88 коп.

Письмом от 31 июля 2008 г. за исх. N 3285 Комитет уведомил ООО "САН" о прекращении договора аренды и указал на обязанность арендатора освободить арендуемое помещение в трехмесячный срок с момента получения настоящего уведомления, сдав его в Комитет по акту приема-передачи.

Предписанием от 29 октября 2008 г. за N 4918 истец вновь предложил ответчику погасить имеющуюся задолженность в сумме 1700367 руб. 13 коп., включая арендную плату за 3-4 кварталы 2008 г. в сумме 845 938 руб. 78 коп. и пени по состоянию на 21 октября 2008 г. в сумме 854 428 руб. 35 коп, предупредив о возможности расторжения договора аренды в случае неисполнения указанных требований.

Не исполнение ответчиком требования о внесении арендной платы и пени явилось основанием обращения истца в суд.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции не подлежащим отмене.

В соответствии со ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Обязанностью арендатора согласно ст. 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, в состоянии, обусловленном договором.

Обязательства в силу ст. 309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Поскольку между сторонами заключен договор аренды, который сторонами не оспорен, недействительным не признан, факт передачи имущества истцом ответчику нашел свое подтверждение, ответчиком, доказательств исполнения обязательств по оплате, а также отсутствия вины в неисполнении обязательства не представлено, то вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате, является верным.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что п. 4.2.1 договора предусмотрена пеня в размере 0,3% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, факт просрочки внесения арендных платежей подтвержден.

Проверяя расчет пени, суд первой инстанции установил, что размер пени по состоянию на 16 декабря 2008 г. составляет 1 077 746 руб. 91 коп.

При этом суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и уменьшил размер взыскиваемой неустойки до 200 000 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендных платежей арендатором более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа. Аналогичное условие стороны согласовали в п. 5.2.4 договора.

Поскольку в судебном заседании факт соответствующего нарушения договора со стороны ответчика нашел свое подтверждение, доказательств того, что ответчиком сданы помещения по акту приема-передачи истцу в предусмотренный договором срок не представлено, то в силу положений ст. 622 ГК РФ выводы суда первой инстанции о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений, являются верными.

Доводы жалобы о том, что поскольку дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано, то указанное обстоятельство влечет отсутствие гражданских прав и обязанностей у ответчика, в том числе, отсутствие обязанности по внесению арендной платы, а также об отсутствии зарегистрированного права собственности арендодателя на сдаваемые в аренду помещения подлежат отклонению.

Довод об отсутствии зарегистрированного права собственности переданных в аренду помещений опровергается письменными материалами дела - Выпиской из ЕГРП от 07 августа 2009 г. N 13/017/2009-466 свидетельствующими о наличии у имущества статуса объектов государственной собственности Республики Башкортостан. Указанное право, а также договор аренды не оспорены и не признаны недействительными, в силу чего оснований сомневаться в правомерности распоряжения истцом спорным имуществом не имеется.

Наличие какого-либо дополнительного соглашения к договору аренды материалами дела не подтверждается, поскольку такое соглашение в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено ни суду первой, ни апелляционной инстанции, что не позволяет суду дать правовую оценку указанному доказательству.

Кроме того, факт отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, сам по себе не влечет изменения либо прекращения обязательств сторон по заключенному договору аренды от 23 июня 2005 г. N 1977, равно, как не влечет изменение его условий. Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору, подлежащему государственной регистрации по смыслу п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет не заключенность такого дополнительного соглашения, а не самого договора.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28 апреля 2009 г. по делу А07-556/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "САН" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

В.В. Баканов

Судьи

Т.В.Соколова Г.Н.Богдановская