Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2009 г. N 18АП-5344/2009

г. Челябинск

20 августа 2009 г.

N 18АП-5344/2009 Дело N А76-28768/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нуниковой Елены Владимировны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.05.2009 по делу N А76-28768/2009 (судья Бахарева Е.А.), при участии: от индивидуального предпринимателя Сибиряковой Натальи Валентиновны - Герасимовой О.Н. (доверенность от 15.09.2008), от индивидуального предпринимателя Нуниковой Елены Владимировны - Первушиной А.С. (доверенность от 26.01.2009),

УСТАНОВИЛ

индивидуальный предприниматель Сибирякова Наталья Валентиновна (далее - ИП Сибирякова Н.В.) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Нуниковой Елене Владимировне (далее - ИП Нуникова Е.В.) о расторжении договора аренды, обязании ответчика освободить нежилые помещения; взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 126 040 руб. за период с июля 2007 по январь 2008, и взыскании в возмещение расходов на оплату услуг представителя в размере 30.000 руб. (с учетом уточнения исковых требований).

ИП Нуникова Е.В. предъявила к ИП Сибиряковой Н.А. встречное исковое заявление о взыскании договорной неустойки в размере 3 000 000 руб.

Решением суда от 14.05.2009 исковые требования ИП Сибиряковой Н.А. удовлетворены частично, договор аренды недвижимости с правом его выкупа от 19.01.2007 расторгнут с обязанием ИП Нуниковой Е.В. вернуть ИП Сибиряковой Н.А. нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Луценко, 12: нежилое здание (ремонтный бокс), общей площадью 409,5 кв.м.; нежилое здание (складские, административные, бытовые помещения), общей площадью 196,4 кв.м.; нежилое здание (автомойка), общая площадь 67,9 кв.м.; нежилое здание (административно-бытовой корпус), общая площадь 406,4 кв.м.; нежилое здание (помещение поста охраны), общая площадь 9,2 кв.м.; нежилое здание (двухэтажное административное здание с боксом по предпродажной подготовке автомобилей), общая площадь 221,2 кв.м., с ИП Нуниковой Е.В. взыскана задолженность по арендной плате в размере 3 126 040 руб. 39 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб., 27 130 руб. 20 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, в удовлетворении встречных требований отказано.

В апелляционной жалобе ИП Нуникова Е.В. просила решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить частично, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 2 558 736 руб. 23 коп., ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. В обоснование своих доводов податель апелляционной жалобы указывает на то, что при определении размера задолженности по арендным платежам и отказе в удовлетворении встречного иска суд неверно истолковал условия договора (п.п. 4.1., 4.5., 6.5. и 8.2.).

ИП Сибирякова Н.В. возражала против удовлетворения требований заявителя, представила отзыв и дополнение к нему, в которых указала на неправомерность доводов апелляционной жалобы, отсутствие доказательств уклонения арендодателя от исполнения договора аренды, заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности ИП Нуниковой Е.В. на объекты недвижимого имущества.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее. Представитель ответчика по первоначальному иску дополнительно пояснил, что судом неверно применены нормы п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора не требуется в связи с истечением его срока.

Представитель ИП Сибиряковой Н.В. указал на то, что, по его мнению, арендные отношения прекратились не с даты истечения срока договора аренды, а с момента предъявления первого требования об освобождении помещения, задолженность по оплате за пользование помещением рассчитывалась до момента окончания срока договора аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения истца и ответчика, считает, что решение подлежит отмене в части в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 19.01.2007 между ИП Сибиряковой Н.В. (арендодатель) и ИП Нуниковой Е.В. (арендатор) заключен договор аренды недвижимости с правом выкупа, предметом которого являются нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Луценко, 12: нежилое здание (ремонтный бокс), общей площадью 409,5 кв.м.; нежилое здание (складские, административные, бытовые помещения), общей площадью 196,4 кв.м.; нежилое здание (автомойка), общая площадь 67,9 кв.м.; нежилое здание (административно-бытовой корпус), общая площадь 406,4 кв.м.; нежилое здание (помещение поста охраны), общая площадь 9,2 кв.м.; нежилое здание (двухэтажное административное здание с боксом по предпродажной подготовке автомобилей), общая площадь 221,2 кв.м. (т. 1, л.д. 11-16).

Передаваемые арендатору нежилые помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: 74 АБ 502048, 74 АБ 502047, 74 АБ 506501, 74 АБ 502050, 74 АБ 502046, 74 АБ 502045, выданными Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 10.08.2006 (т. 1, л.д. 25-30).

Срок действия договора аренды - до 20.01.2008 либо до подписания сторонами договоров купли-продажи предмета договора аренды и уступки права аренды на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, передаваемые в аренду (п. 5.1 договора).

Пунктами 3.1.7 и 3.2.10 договора ИП Сибирякова Н.В. обязалась продать, а ИП Нуникова Е.В выкупить недвижимое имущество и принять права аренды на земельный участок в срок до 30.09.2007.

Сторонами согласована выкупная цена недвижимости в размере 31 000 000 руб. (п. 6.2.1 договора) и порядок ее уплаты.

07.03.2007 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области на обороте договора, номер регистрации 74-74-01/011/2007-305.

На момент окончания срока действия договора выкупная стоимость имущества ответчиком по первоначальному иску уплачена не была, договор купли-продажи сторонами не заключен.

По истечении установленного договором срока (20.01.2008) стороны арендные отношения не прекратили, а потому его действие было возобновлено на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

04.06.2008 ИП Сибирякова Н.В. уведомила арендатора об отказе от договора аренды, необходимости возвратить арендованное имущество и погасить задолженность по арендной плате (т. 1, л.д. 9).

Таким образом, по истечении трехмесячного срока договор от 19.01.2007 прекратил свое действие с 05.09.2008 (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылаясь на то, что ответчиком не исполнены требования об освобождении помещений, ИП Сибирякова Н.В. обратилась с иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции правильно исходил из обоснованности требований по выселению арендатора и взысканию задолженности по арендной плате, отсутствия доказательств исполнения ИП Нуниковой И.В. договорных обязательств по ее внесению в полном объеме и в установленные сроки.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы в материалах дела не имеется и ответчиком суду не представлено.

Расчет взыскиваемой арендной платы соответствует положениям договора аренды и приложениям к нему.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 3 126 040 руб.

Кроме того, когда по истечении срока договора аренды оснований для обязания ИП Сибиряковой Н.В. заключить его на новый срок не имелось, факт наличия уведомления ответчика об отказе арендодателя от договора аренды в порядке ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации нашел свое подтверждение, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ИП Сибиряковой Н.В. о выселении ИП Нуниковой Е.В из незаконно занимаемого помещения.

Вместе с тем, вывод суда об обоснованности требований о расторжении договора ошибочен, поскольку основан на неправильном толковании норм материального права в силу следующего.

Согласно ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при договоре аренды недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, договор аренды от 19.01.2007 считается прекратившим свое действие с 05.09.2008, а потому судебного порядка расторжения не требуется.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, судом первой инстанции сделан верный вывод об их необоснованности.

Доводы подателя апелляционной жалобы о неправильном толковании судом условий договора аренды с правом выкупа несостоятельны в силу следующего.

Ссылка заявителя на необязательность государственной регистрации изменений к договору аренды несостоятельна как противоречащая нормам ст. ст. 451, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем п. 8.2. договора является недействительным.

Указание на уклонение арендодателя от заключения договора купли-продажи спорных объектов и регистрации перехода права собственности (п.п. 4.5., 6.5.) не может быть принято во внимание, поскольку не нашло подтверждения в материалах дела. Более того, усматривается нереализация права выкупа имущества со стороны арендатора в установленном порядке (п.п. 3.10, 3.2.10 договора).

Довод ИП Нуниковой Е.В. о том, что судом не учтено в качестве доказательства уклонение арендодателя от заключения купли-продажи имущества в силу наличия наложенного ареста (п. 4.1.), необоснован, поскольку данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о таком уклонении по вине истца.

Судебные расходы взысканы судом правильно в силу ст. ст. 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь ст. 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.05.2009 по делу N А76-28768/2009 в части расторжения договора аренды недвижимости с правом его выкупа от 19.01.2007 отменить. В иске ИП Сибиряковой Н.В. отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Нуниковой Елены Владимировны в доход федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Т.В. Соколова

Судьи

Л.П. Ермолаева В.В. Баканов