Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2009 г. N 18АП-6174/2009

г. Челябинск

24 августа 2009 г.

Дело N А34-2056/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 августа 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Ермолаевой Л.П., Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Курганской области на решение Арбитражного суда Курганской области от 22.06.2009 по делу N А34-2056/2009 (судья Обабкова Н.А.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью "Фирма Баскаль" - Ковалева М.В. (доверенность от 12.04.2007), от Управления Федеральной регистрационной службы по Курганской области - Кайгородцевой О.А. (доверенность от 17.06.2009),

УСТАНОВИЛ

общество с ограниченной ответственностью "Фирма Баскаль" (далее - ООО "Фирма Баскаль") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Курганской области (далее - УФРС) о признании незаконной государственной регистрации ипотеки в силу закона на квартиру N 20, расположенную по адресу: г. Курган, 6-А микрорайон, д. 4-а, и понуждении УФРС к ее отмене.

Решением суда от 25.06.2009 требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе УФРС просило решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать. В обоснование доводов регистрирующий орган сослался на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права. Как указал ответчик, суд сделал вывод об исполнении застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства, не установив, кем в действительности выполнены подписи в актах приема-передачи квартир, а также не учел, что подписание актов не означает отсутствие у заявителя обязательств по выплате штрафов, пеней за просрочку исполнения, между тем данные обязательства обеспечиваются залогом в порядке ст. 13-15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве). Суд необоснованно отклонил ссылку УФРС на то, что государственная регистрация ипотеки произведена на основании заявления ООО "Фирма Баскаль", при этом не имеет значения, кем составлялся текст заявления: самим заявителем или регистрирующим органом. Ссылка на то, что при аналогичных обстоятельствах УФРС было зарегистрировано право собственности ООО "Фирма Баскаль" на квартиру в другом доме, по мнению ответчика, является несостоятельной, поскольку это не свидетельствует о неправомерности действий регистрирующего органа в рассматриваемом случае. Также податель апелляционной жалобы считает, что суд не рассмотрел дополнительные доводы ответчика, касающиеся законности государственной регистрации ипотеки, возникшей с момента государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

ООО "Фирма Баскаль" в отзыве просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. По утверждению ООО "Фирма Баскаль", оформление заявления о государственной регистрации права собственности производилось специалистом УФРС, в силу чего у заявителя отсутствовала возможность внести в него изменения. В настоящее время все обязательства перед участниками долевого строительства застройщиком исполнены, отсутствие же государственной регистрации права собственности последних на переданные им помещения не может являться основанием для регистрации ипотеки в силу закона, поскольку такая регистрация носит заявительных характер и выходит за рамки обязательственных отношений сторон.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы жалобы, заслушав объяснения заявителя и ответчика, оснований для отмены решения суда не находит.

Как следует из материалов дела, ООО "Фирма Баскаль", являясь застройщиком жилого дома N 4а в микрорайоне 6-А г. Кургана, 14.04.2009 обратилось в УФРС с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру N 20 в указанном доме площадью 64 кв.м. (л.д. 61).

Регистрирующий орган одновременно с государственной регистрацией права собственности зарегистрировал обременение права - ипотеку в силу закона в пользу участников долевого строительства (л.д. 44-45).

Не согласившись с данными действиями УФРС, ООО "Фирма Баскаль" обратилось в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из того, что у регистрирующего органа не имелось законных оснований для государственной регистрации ипотеки, поскольку застройщик свои обязательства перед участниками долевого строительства исполнил надлежащим образом, передав им квартиры, документы, подтверждающие данное обстоятельство ответчику были представлены.

Данные выводы суда являются верными, основанными на материалах дела и законе.

Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения и действий (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. В силу ч. 1 ст. 12 названного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (ч. 3 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

Залог недвижимости возникает либо из договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), по которому одна сторона - кредитор по обязательству (залогодержатель) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к другой стороне - должнику по этому обязательству (залогодателю) из стоимости заложенного недвижимого имущества, либо на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

По смыслу приведенных положений залог в пользу участников долевого строительства является залогом недвижимого имущества (ипотекой), возникающим в силу закона.

Устанавливаемый Законом об участии в долевом строительстве залог обеспечивает прежде всего обязательство по предоставлению объекта долевого строительства. Возникновение иных обязательств, указанных в ч. 2 ст. 12.1 закона, связано с обязанностью передать объект участнику долевого строительства; такие обязательства являются следствием неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности застройщика по передаче объекта долевого строительства. Поэтому залог должен прекращаться при исполнении основного обязательства, которое он обеспечивает, - обязательства по передаче объекта (подп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Застройщик считается выполнившим свои обязательства тогда, когда он передал объект долевого строительства участнику долевого строительства, а документы, указанные ч. 3 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве - в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Передача вещи состоит в фактическом установлении владения и оформляется составлением акта приема-передачи, который служит подтверждением того, что договор исполнен и объект находится во владении приобретателя (в данном случае - участника долевого строительства).

Регистрация права собственности производится участником долевого строительства по своему усмотрению, отношения, возникающие в связи с регистрацией, относятся к сфере публичного регулирования и не входят в состав гражданских обязательств. Изложенное позволяет сделать вывод о том, что документ о передаче обусловленного договором участия в долевом строительстве помещения является достаточным доказательством исполнения застройщиком своих обязательств.

Поскольку ООО "Фирма Баскаль" регистрирующему органу 15.04.2009 (на следующий день после обращения с заявлением) были представлены документы, подтверждающее исполнение обязательств по передаче участникам долевого строительства квартир, а именно - акты приема-передачи (л.д. 64-66), постольку у ответчика не имелось законных оснований регистрировать обременение права заявителя в виде ипотеки.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что судом не проверена подлинность подписей в актах приема-передачи квартир, судом отклоняется, поскольку данное обстоятельство не является основанием для отмены решения.

В соответствии со ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Достоверность доказательств, представленных ООО "Фирма Баскаль" в подтверждение исполнения обязательств перед участниками долевого строительства, ответчиком в установленном порядке не оспорена, в связи с чем суд первой инстанции, руководствуясь правилами ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиции их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в совокупности, вынес правильное и обоснованное решение.

Тот факт, что в заявлении о государственной регистрации права собственности содержалась отметка в графе "ограничение (обременение) права", само по себе о правомерности действий УФРС не свидетельствует. Суд в данном случае соглашается с заявителем в том, что он не имел намерения регистрировать ипотеку, поскольку обязательства по передаче квартир им исполнены, а соответствующая отметка, внесенная специалистом регистрирующего органа, является ошибкой. В подтверждение данного обстоятельства свидетельствует тот факт, что заявителем были представлены документы о передаче квартир участникам долевого строительства, а также обращение ООО "Фирма Баскаль" с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке (л.д. 69).

Суд соглашается с подателем апелляционной жалобы в том, что регистрация УФРС при аналогичных обстоятельствах права собственности ООО "Фирма Баскаль" на квартиру во вновь построенном жилом доме без ограничения (обременения) права, не свидетельствует о нарушении регистрирующим органом закона в рассматриваемом случае. Вместе с тем такие выводы в решении суда не содержатся.

Утверждение ответчика о том, что, регистрируя ипотеку в силу закона, регистрирующий орган лишь подтвердил существование ранее возникшего залога несостоятельно, поскольку к моменту такой регистрации у ответчика имелись доказательства прекращения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, и, соответственно, прекращения залога.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Курганской области от 22.06.2009 по делу N А34-2056/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Курганской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Т.В. Соколова

Судьи

Л.П. Ермолаева В.В. Баканов