Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2009 г. N 18АП-6466/2009

г. Челябинск

24 августа 2009 г.

N 18АП-6466/2009 Дело N А07-7928/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего А.А. Румянцева, судей Л.П. Ермолаевой, Г.Н. Богдановской, при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Селена" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.06.2009 по делу N А07-7928/2009 (судья Давлетова И.Р.),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, г.Уфа, обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Селена", г.Агидель, о взыскании 319 916 руб. 03 коп. арендной платы в соответствии с договором, 206 656 руб. 05 коп. пени.

В соответствии с определением суда от 09.06.09 г. принято дополнение к исковому заявлению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с дополнением к исковому заявлению истец просит взыскать по договору аренды земельного участка N 165-07 от 28.02.2007г. в размере 319 916 руб.03 коп. за период с 01.07.2008г. по 24.03.2009г. и пени в размере 45 079 руб.63 коп. за период с 18.07.2007г. по 19.10.2007г. и пени в размере 161 576 руб.42 коп. за период с 11.06.2008г. по 24.03.2009г. (всего пени - 206656 руб.05 коп.).

Решением суда требования были удовлетворены частично взыскано 319916 рублей 03 копейки - сумма основного долга, неустойка снижена до 25000 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, указывая, что имущество передано по акту приема-передачи лишь 27.02.2007, соответственно оснований для взыскании задолженности по арендной плате за период, предшествовавший фактической передаче имущества, у суда не было. Сумма долга должна быть определена с учетом фактического пользования имуществом у суда не было оснований начислять договорную неустойку за период, предшествовавший государственной регистрации договора. В решении суда отсутствуют мотивы, по которым он отверг доводы ответчика в обоснование возражений по заявленному иску.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела 28 февраля 2007 года между сторонами по делу заключен договор аренды земельного участка N 165-07, согласно которому на основании постановления Главы Администрации городского округа г.Уфа РБ N 7003 от 29.12.2006 г. арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:01 01 40:0209, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул.Октябрьской Революции, для использования в целях проектирования и строительство жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания (лит.13), объектов обслуживания населения (лит. 14, 15, 41, 42) и подземных автостоянок (лит. 12, 63), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 13114 кв.м.

Указанный договор прошел государственную регистрацию, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 02-04-01/067/2007-029 от 28.06.2007 г. (Выписка от 02.02.2009 л.д.18 т. 1).

Актом приема-передачи от 28.02.07 г. к договору аренды земельного участка N 165-07 от 28.02.07 г. арендодатель передал, а арендатор - ответчик принял в аренду указанный земельный участок.

Удовлетворяя заявленные требования о взыскании арендной платы, суд первой инстанции указал, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком выполнены ненадлежащим образом. При этом суд установил невыполнение обязательств согласно справке о задолженности за Обществом с ограниченной ответственностью "Селена" по состоянию на 24.03.2009 г. образовалась задолженность в сумме 319 916 руб. арендной платы, составленной истцом.

Вместе с тем, определяя размер задолженности по арендной плате, суд не в полной мере учел фактические обстоятельства пользования спорным имуществом.

Согласно представленному истцом расчету, арендная плата начислена за период с декабря 2006 года по май 2007 года и с июня 2008 года по март 2009 года. Общая сумма долга по арендной плате составила 319 916 рублей 03 копейки.

Принимая указанный расчет как правильный, суд первой инстанции не учел следующих обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

Из материалов дела следует, что земельный участок передан по акту приема-передачи имущества только 28.02.2007. Доказательств того, что земельный участок находился во владении ответчика ранее указанной даны и между сторонами сложились фактические арендные отношения, в отношении которых арендатор принял обязательства по внесению арендной платы при заключении договора 28.02.2007, суду не представлено.

Таким образом, оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период с 29.12.2006 по 28.02.2007 у суда не было.

Согласно имеющимся в материалах дела расчетам арендой платы в период с 01.01.2007 по 31.12.2008 арендная плата начислялась в размере 37637,18 руб. в месяц, с 01.01.2009 - в размере 18818,59 рублей в месяц.

С учетом заключенного соглашения о наложении моратория на обязательства ООО "Селена" от 06.11.2007, принятого на период с 01.06.2007 по 01.06.2008 и внесенной ООО "Селена" 19.10.2007 арендной платы в размере 159856 рублей 84 копейки, задолженность по арендной плате за период с 28.02.2007 по март 2009 составила 255272 рубля 30 копеек. Указанный размер задолженности не оспаривается ответчиком (отзыв л.д.57-59 т.1).

В указанной части решение подлежит изменению со снижением суммы долга до 255 272 рублей 30 копеек.

В соответствии с п. 7.1. договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Из представленного истцом расчета, который принят судом, следует, что неустойка начислена за период просрочки с 29.12.2006.

Однако у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами не было договорных отношений, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, положения договора об ответственности арендатора в виде неустойки могут быть применены к отношениям с момента государственной регистрации договора - с 28.06.2007.

Размер неустойки с 28.06.2008 (с учетом ранее внесенной суммы 159856 рублей 84 копейки), за период с 11.07.2008 составит 108913 рублей 31 коп.

Вместе с тем судом обоснованно применены положения ст. 333 ГК РФ. С учетом периода просрочки, чрезмерно высокого процента неустойки, установленного п. 7.1. договора в размере 0,3 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, размер подлежащей взысканию неустойки правомерно снижен до 25 000 руб.

Согласно п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Расходы по апелляционной жалобе относятся на истца и подлежат взысканию в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.06.2009 по делу N А07-7928/2009 в части взыскании задолженности по арендной плате изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Селена", г.Агидель, в пользу Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, г.Уфа, 255272 рублей 30 копеек арендной платы за период с 01.07.2008 по 24.03.2009, пени в размере 25 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Селена", г.Агидель, в доход федерального бюджета 10738 руб. 57 коп. государственной пошлины.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Селена" расходы по оплате госпошлины при подаче апелляционной жалобы в размере 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

А.А. Румянцев

Судьи

Л.П. Ермолаева Г.Н. Богдановская