Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2009 г. N 18АП-6882/2009

г. Челябинск

"28" августа 2009 г.

Дело N А07-7942/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Румянцева А.А. и Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ломбарды 585" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26 июня 2009 г. по делу N А07-7942/2009 (судья Шарафуллина Э.Т.),

УСТАНОВИЛ

общество с ограниченной ответственностью "Дом Быта" (далее - ООО "Дом Быта", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ломбарды 585" (далее-ООО "Ломбарды 585", ответчик) о взыскании с последнего суммы долга в размере 870 779 руб. 60 коп., пени в размере 671 817 руб. 24 коп.

Решением суда от 26 июня 2009 г. (резолютивная часть от 24 июня 2009 г.) исковые требования удовлетворены частично. Судом с ООО "Ломбарды 585" в пользу ООО "Дом Быта" взыскана сумма долга в размере 870 779 руб. 40 коп., пени в сумме 43 538 руб., а также расходы по госпошлине по иску в сумме 19 213 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Ломбарды 585" просит решение суда отменить в части удовлетворенных исковых требований ввиду неполного установления судом первой инстанции всех юридически значимых обстоятельств по делу.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Ломбарды 585" указано, что договор аренды недвижимости N 1 от 01 февраля 2008 г. подписан в отсутствие у истца права собственности на реконструированный объект, что подтверждается отсутствием определения передаваемого в аренду помещения на поэтажном плане БТИ с указанием комнат. На момент заключения договора аренды истец в гражданско-правовом понимании не являлся собственником здания, поскольку ранее существовавшее здание, принадлежащее истцу на праве собственности уже не существовало как объект с указанными в свидетельстве о государственной регистрации характеристиками, а право собственности на новое здание в соответствии со статьями 219 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации еще не было зарегистрировано.

Принимая во внимание отсутствии у истца надлежаще оформленного права собственности и условность определения предмета аренды ввиду отсутствия плана БТИ, договор аренды является недействительной сделкой.

Представители лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились, будучи надлежаще извещенными о времени и месте рассмотрения дела.

Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30 ноября 2007 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) оформлен предварительный договор N 1, предметом которого является обязательство сторон в сроки, указанные в п.2.2. договора, заключить договор аренды здания по адресу: г. Салават, бульвар С.Юлаева, 29а (л.д. 33).

22 января 2008 г. сторонами подписан акт доступа на объект по предварительному договору N 1 от 30 ноября 2007 г. (л.д. 54).

01 февраля 2008 г. между ООО "Дом Быта" и ООО "Ломбарды 585" заключен краткосрочный договор аренды N 1, в соответствии с п.1.1. которого арендодатель передает арендатору в аренду помещения общей площадью 257, 4 кв.м. на первом этаже пятиэтажного здания дома бытовых услуг, расположенного по адресу: г. Салават, бульвар С.Юлаева, 29а, а арендатор уплачивает арендодателю арендную плату (л.д. 55).

Стороны в договоре определили, что на поэтажном плане, являющимся приложением N 1 к договору, объект выделен цветом.

В приложении N 1 к договору аренды N 1 от 01 февраля 2007 г. на плане выделена арендуемая площадь (л.д. 36, 63).

Имущество арендатору передано по акту приема-передачи нежилого помещения от 01 марта 2008 г.(л.д. 64).

Арендная плата состоит из базового размера месячной арендной платы и дополнительной (переменной) арендной платы. Базовый размер месячной арендной платы составляет 1 100 руб. 00 коп. за один квадратный метр в месяц, дополнительная (переменная) арендная плата состоит из стоимости фактически потребленных Арендатором в арендуемых помещениях коммунальных услуг (электроэнергии, горячей и холодной воды, отопления, канализации). Оплата базовой части арендной платы производится в порядке предоплаты до 01 числа расчетного месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 3.4.1 договора).

Согласно п. 2.1. договора сторонами срок договора определен с даты подписания и составляет 11 месяцев со дня его подписания. В соответствии с п. 2.3. договора в случае истечения срока действия настоящего договора, до вступления в силу долгосрочного договора , который стороны заключат на срок 3 года, настоящий договор будет считаться продленным автоматически на тех же условиях и на тот же срок.

04 декабря 2008 г. ответчиком в адрес истца направлено письмо за исх. N 112 о расторжении договора аренды с 10 января 2009 г. в связи с нерентабельностью деятельности (л.д. 31). Указанное соглашение о расторжении договора сторонами не подписано, помещение по акту, как отражено в данном письме, 11 января 2009 г. арендодателю передано не было.

17 марта 2009 г. ответчиком в адрес истца также со ссылкой на договор N 1 от 01 декабря 2008 г. повторно направлено письмо о сдачи помещения 28 марта 2009 года (л.д. 32).

В ответ на данное письмо истец предложил сдать помещение 27 марта 2009 года (л.д. 29).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истцом определена сумма задолженности ответчика по арендным платежам за период с января 2009 года по март 2009 года (334 105, 20 руб. за январь 2009 года аренда +23 174 руб. за февраль 2009 года коммунальные платежи - л.д. 75, + 334 105, 20 руб. за февраль 2009 года аренда + 20 533 руб. за март 2009 года коммунальные платежи, 290 995 руб. - за март 2009 года аренда). Итого: 1 002 912 руб. 40 коп.

Указанный размер задолженности подтверждается подписанными сторонами актами с января по март 2009 г. (л.д. 69-79). Расчет за март 2009 года истцом определен до 27 марта 2009 г.

Ответчиком сумма задолженности за период с января по март 2009 года уплачена частично в сумме 132 133 руб. (л.д. 65-58). Итого остаток задолженности составляет 870 779 руб. 60 коп.

Истцом в адрес ответчика направлялись претензии с требованием об оплате задолженности по арендной плате и коммунальным платежам N 5 от 09 февраля 2009 г., N 45 от 27 февраля 2009 г., N 59 от 16 марта 2009 г., N 63 от 19 марта 2009 г., N 64 от 24 марта 2009 г.

Ввиду не удовлетворения арендатором требований о добровольном погашении задолженности, арендодатель обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из согласования сторонами предмета договора аренды в силу наличия идентифицирующих признаков объекта аренды. Суд пришёл к выводу о недоказанности отсутствия у ответчика задолженности по рассматриваемому договору аренды, в связи с чем требования арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате и предусмотренной договором неустойки являются обоснованными. Вместе с тем, учитывая компенсационную природу гражданско-правовой ответственности суд на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил размер неустойки до 5% от суммы основной задолженности - до 43 538 руб.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 названной статьи).

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции об определённости существенных условий договора аренды N 1 от 01 февраля 2008 г. Из текста п. 1.1 договора аренды следует, что арендатору передаётся помещение общей площадью 62,37 кв.м., расположенное по адресу: г.Салават, бул. С.Юлаева, 29 А. При этом стороны в договоре указали, что арендуемая площадь выделена на плане, являющемся приложение N 1 к рассматриваемому договору. Данный план приобщён истцом к материалам дела.

Кроме того, договор исполнялся сторонами: имущество передано по акту приёма-передачи, арендатор вносил арендные платежи за пользование данным помещением.

Таким образом, довод подателя апелляционной жалобы о несогласованности предмета договора является несостоятельным.

Также судом апелляционной инстанции отклоняется довод ООО "Ломбард 585" об отсутствии права собственности истца на передаваемое в аренду помещение.

Право собственности истца на дом бытовых услуг, 5-этажный, общей площадью 6015, 10 кв.м., расположенный по адресу: г. Салават, бульвар С.Юлаева, д. 29 "а", в состав которого входило арендуемое помещение, зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 22 января 2007 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 93).

В соответствии с п.1.ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, реконструкция объекта недвижимого имущества не относится к числу оснований для изменения или прекращения на него права собственности. Доказательств то, что в аренду передан несуществующий объекта недвижимости ответчиком также не представлено.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

ООО "Ломбарды 585" не доказало отсутствие у него задолженности перед истцом за использование имущества, переданного по договору аренды N 1 от01 февраля 2008 г. Неисполнение обязанности по внесению арендной платы является основанием для применения установленной сторонами в п. 5.1 договора ответственности в виде неустойки в размере 0,5 % от подлежащей выплате суммы за каждый день просрочки.

Расчёт договорной неустойки произведён истцом верно.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер (пункт 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 г. N 17 "Обзор практики применения Арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и другие. Перечень критериев для снижения размера штрафных санкций не является исчерпывающим.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Следует отметить, что по смыслу вышеприведенных правовых норм, уменьшение неустойки является именно правом, а не обязанностью суда, при этом наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности, определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

При определении размера неустойки (пени) судом учтена несоразмерность суммы заявленной к взысканию пени последствиям незаконного удержания суммы задолженности, отсутствие существенных негативных последствий для истца в связи с неисполнением обязанности ответчика, ввиду чего сумма взысканной неустойки (пени) уменьшена до 43 538 руб.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что арбитражным судом первой инстанции спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, фактические обстоятельства дела установлены на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств, выводы суда соответствуют этим обстоятельствам, оснований для переоценки выводов суда у арбитражного суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26 июня 2009 г. по делу N А07-7942/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ломбарды 585" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

В.В. Баканов

Судьи

А.А.Румянцев Г.Н.Богдановская