Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2009 г. N 18АП-7074/2009

г. Челябинск

03 сентября 2009 г.

Дело N А76-6163/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Богдановской Г.Н., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Кыштымского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.07.2009 по делу N А76-6163/2009 (судья Шведко Н.В.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Булатовой И.Н. (доверенность от 05.11.2008 N 3547), от Кыштымской городской общественной спортивно-технической организации Челябинской областной организации Общероссийской общественной организации "Российская оборонная спортивно-техническая организация - РОСТО" - директора Макурова О.Б. (приказ от 15.09.2004 N 92к),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Кыштымского городского округа Челябинской области (далее - истец, КУИ Кыштымского городского округа, податель апелляционной жалобы) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Кыштымской городской общественной спортивно-технической организации Челябинской областной организации Общероссийской общественной организации "Российская оборонная спортивно-техническая организация - РОСТО" (далее - ответчик, общественная организация, РОСТО) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.2006 по 31.12.2006 в размере 251 806 руб. 63 коп., пеней за просрочку уплаты арендных платежей по состоянию на 21.02.2009 в размере 769 466 руб. 32 коп. по договорам аренды от 01.01.2006 N 5-06, от 01.02.2007 N 5-07, всего - 1 021 272 руб. 95 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление гражданской защиты населения Кыштымского городского округа, Нижнеобское территориальное управление Федерального агентства по рыболовству Российской Федерации.

Решением суда первой инстанции от 06.07.2009 (резолютивная часть от 30.06.2009) в удовлетворении иска отказано.

Мотивируя принятое решение, суд исходил из того, что договоры аренды от 01.01.2006 N 5-06, от 01.02.2007 N 5-07 являются незаключенными в силу положений п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду несогласованности сторонами в договорах объекта аренды. В связи с изложенным суд указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании задолженности по арендной плате и санкций за просрочку уплаты арендных платежей.

КУИ Кыштымского городского округа с решением суда первой инстанции не согласился, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что в спорных договорах аренды объект аренды определен достаточно для соблюдения требований п. 3 ст. 607 ГК РФ, так как в договорах указаны местонахождение и площадь переданного в аренду нежилого помещения. Отмечает, что ответчик пользовался в спорный период именно нежилым помещением, указанным в договорах аренды в соответствии с их условиями, но не уплачивал своевременно арендодателю арендную плату в нарушение ст. 614 ГК РФ. Вывод суда о незаключенности договоров аренды, положенный в основу обжалуемого судебного акта, истец считает неправильным.

Лица, участвующие в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представитель КУИ Кыштымского городского округа в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Директор общественной организации с указанными доводами не согласился, заявил письменное ходатайство о максимальном снижении суммы договорной неустойки за просрочку уплаты арендных платежей в случае отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в связи с тяжелым материальным положением общественной организации.

Третьи лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

С учетом мнения подателя апелляционной жалобы и в соответствии со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 01.01.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 5-06 (л. д. 10-11), согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание, являющееся объектом муниципальной собственности Кыштымского городского округа, расположенное по адресу: г. Кыштым, ул. Советская, 9; общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 236 кв. м (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора срок его действия устанавливается с 01.01.2006 по 30.11.2006.

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата за объект в год составляет 100 252 руб. 80 коп., в том числе НДС, в месяц - 8354 руб. 40 коп., в том числе НДС.

Расчет арендной платы приведен в приложении N 1 к договору (л. д. 12).

В соответствии с п. 5.2 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он уплачивает арендодателю пеню в размере 0,7 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Актом приема-передачи нежилого здания в аренду от 01.01.2006 (л. д. 13) произведена передача объекта аренды.

01 февраля 2007 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 5-07 (л. д. 14-15), согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание, являющееся объектом муниципальной собственности Кыштымского городского округа, расположенное по адресу: г. Кыштым, ул. Советская, 9; общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 236 кв. м (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора срок его действия устанавливается с 01.01.2007 по 30.12.2007.

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата за объект в год составляет 126 647 руб. 04 коп., в том числе НДС, в месяц - 10 553 руб. 92 коп., в том числе НДС.

Расчет арендной платы приведен в приложении N 1 к договору (л. д. 16) в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2007 (л. д. 19).

В соответствии с п. 5.2 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он уплачивает арендодателю пеню в размере 0,7 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Актом приема-передачи нежилого здания в аренду от 01.01.2007 (л. д. 17) произведена передача объекта аренды.

10 февраля 2009 г. договор аренды от 01.02.2007 N 5-07 расторгнут по соглашению сторон (л. д. 20).

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности по состоянию на 25.03.2009 (л. д. 27) нежилое помещение площадью 236 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Кыштым, ул. Советская, д. 9, находится в муниципальной собственности Кыштымского городского округа на основании решения Челябинского областного совета народных депутатов от 04.02.1993 N 17/12-м (л. д. 25, 26).

Полагая, что РОСТО не исполняет принятые на себя обязательства по указанным выше договорам аренды, КУИ Кыштымского городского округа обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением (л. д. 5, 6). Истцом представлен расчет задолженности по арендной плате за период с 01.08.2006 по 31.12.2006 в размере 251 806 руб. 63 коп., пеней за просрочку уплаты арендных платежей по состоянию на 21.02.2009 в размере 769 466 руб. 32 коп. по договорам аренды от 01.01.2006 N 5-06, от 01.02.2007 N 5-07, всего - 1 021 272 руб. 95 коп. (л. д. 22),

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК РФ) и договорных санкций за просрочку уплаты арендных платежей, суд обязан исследовать и установить наличие самих договорных отношений (факт заключения договора аренды и его действительность) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя договорных обязательств.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вывод суда первой инстанции о признании договоров аренды от 01.01.2006 N 5-06, от 01.02.2007 N 5-07 незаключенными ввиду несогласованности сторонами объекта аренды, по мнению суда апелляционной инстанции, является обоснованным и соответствующим требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ в силу следующего.

Положениями ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктами 1.1 исследуемых договоров аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание, являющееся объектом муниципальной собственности Кыштымского городского округа, расположенное по адресу: г. Кыштым, ул. Советская, 9. При этом в указанных же пунктах отмечено, что общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 236 кв. м. Таким образом, уже в указании предмета договоров имеется несогласованность в наименовании - здание или помещение, что для индивидуализации объекта недвижимого имущества имеет существенное значение.

Какие-либо ссылки на документы технического учета с указанным в них предметом аренды в текстах договоров отсутствуют.

Согласно сведениям представленного в материалы дела кадастрового паспорта здания, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Кыштым, ул. Советская, 9, выданного Кыштымским филиалом ОГУП "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области 12.03.2009 (л. д. 53), здание является двухэтажным, общая площадь здания составляет 324,1 кв. м.

Согласно сведениям технического паспорта указанного нежилого здания, составленного Кыштымским филиалом ОГУП "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области по состоянию на 05.02.2008 (л. д. 54-59), здание является двухэтажным с пристроем, застроенной площадью 386,2 кв. м.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что часть нежилого здания, расположенное по адресу: г. Кыштым, ул. Советская, 9, в период действия спорных договоров арендовалось и иным арендатором (на площадях 36,8 кв. м первого этажа, 23,2 кв. м второго этажа (протокол судебного заседания от 01.09.2009)). Наличие данного обстоятельства не отрицалось и представителем ответчика.

Из указанного следует, что в пользование ответчику было переданное не здание, а помещение.

Однако вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ истец не представил судам доказательства того, какие именно нежилые помещения переданы в аренду ответчику, их индивидуально-определенные признаки (площадь, номера на поэтажных планах), что является необходимым для индивидуализации помещений в здании.

Согласно пояснениям представителя подателя апелляционной жалобы в судебном заседании (протокол судебного заседания от 01.09.2009), индивидуализирующие признаки переданных в аренду помещений указаны в представленном в материалы дела техническом паспорте на нежилое здание (строение), содержащим поэтажные планы здания.

Суд апелляционной инстанции критически относится к данному доказательству, поскольку указанный выше технический паспорт нежилого здания составлен организацией по техническому учету недвижимого имущества по состоянию на 05.02.2008, то есть после подписания спорных договоров аренды от 01.01.2006 и от 01.02.2007, неотъемлемой частью договоров аренды не является, каких-либо указаний на передачу в аренду ответчику конкретных помещений в здании не содержит, согласование истцом и ответчиком объекта аренды также не содержит.

Кроме того, из пояснений представителя ответчика, не опровергнутых представителем истца, следует, что в здании расположены и иные организации, являющиеся третьими лицами, участвующими в настоящем деле.

Таким образом, имеющиеся в материалах дела документы в совокупности не позволяют однозначно индивидуализировать предмет указанных выше договоров аренды, соответственно, сделать вывод о заключенности данных договоров.

Поскольку незаключенный договор не порождает прав и обязанностей для лиц, его подписавших, суд первой инстанции правомерно признал исковые требования о взыскании арендных платежей и договорных пеней не подлежащими удовлетворению.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и заявленных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и санкций за её просрочку в удовлетворении письменного ходатайства ответчика о максимальном снижении суммы договорной неустойки за просрочку уплаты арендных платежей судом апелляционной инстанции отказано.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на её подателя.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.07.2009 по делу N А76-6163/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Кыштымского городского округа - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

Г.Н.Богдановская Т.В.Соколова