Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2009 г. N 18АП-6644/2009

г. Челябинск

08 сентября 2009 г.

N 18АП-6644/2009 Дело N А07-4573/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 сентября 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Пивоваровой Л.В., Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Леухиной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гладышева Николая Николаевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2009 по делу N А07-4573/2009 (судья Журавлева М.В.), при участии: от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан - Кунакасовой А.В. (доверенность от 26.08.2009), от индивидуального предпринимателя Гладышева Николая Николаевича - Габидуллина Р.В. (доверенность от 02.09.2009),

УСТАНОВИЛ

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Башкортостан (далее - Росимущество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю Гладышеву Николаю Николаевичу (далее - ИП Гладышев Н.Н.) о расторжении договора аренды N 7801.4в/-576 от 24.11.2004 и обязании возвратить арендованное имущество - объекты федерального недвижимого имущества общей площадью 857,40 кв.м., расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Губайдуллина, д. 2 балансодержателю -ФГУП "УППО".

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие "УППО" (далее - ФГУП "УППО").

Решением суда от 23.06.2009 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ИП Гладышев Н.Н. просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать, ссылаясь на невыяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального и процессуального права. Податель апелляционной жалобы считает, что суд не принял во внимание преюдициальное значение для данного спора обстоятельств, установленных при рассмотрении дела N А07-13591/2008, касающихся выполнения условий, необходимых для расторжения договора в порядке ч. 2 ст. 452, ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФГУП "УППО" не согласилось с доводами апелляционной жалобы, в отзыве указало, что 20.01.2009 истцом в адрес ответчика было направленно письменное предупреждение о расторжении договора аренды, в то время как в решении суда по делу N А07-13591/2008 содержится указание на предложение расторгнуть договор от 26.05.2009, направленное ответчику балансодержателем недвижимого имущества.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились представители ФГУП "УППО", от которого поступило ходатайство о рассмотрение дела без его участия.

С учетом заявленного ходатайства, мнений присутствующих в заседании представителей лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представитель ИП Гладышева Н.Н. поддержал доводы апелляционной жалобы, дополнительно пояснил, что уведомление о расторжении договора ответчиком получено не было, соответственно, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Представитель Росимущества в судебном заседании возражал против удовлетворения требований заявителя, представил в качестве доказательства направления ответчику уведомления о расторжении договора журнал регистрации исходящей корреспонденции за 2009 год с отметкой о том, что уведомление получено арендатором 23.01.2009, на что представитель ответчика пояснил, что данным письмом ИП Гладышев Н.Н. уведомлялся об образовавшейся задолженности по арендным платежам, а также о том, что в случае нарушения условий договора в дальнейшем, истец его расторгнет в судебном порядке.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы жалобы, заслушав объяснения истца и ответчика, считает, что решение подлежит отмене в силу следующего.

24.11.2004 между Росимуществом (арендодатель), ФУП "УППО" (балансодержатель) и ИП Гладышевым Н.Н. (арендатор) был заключен договор аренды N 7801.4в/-576, предметом которого являлись помещения (п. 1,2) на 1-ом этаже здания из асбоцементных листов (лит. Д), общей площадью 232,3 кв.м., помещения (п. 9, 10, 11, 12) на 1-ом этаже здания из асбоцементных листов (лит. Д1), площадью 75,8 кв.м., помещения (8, 9, 10, 11) на 1-ом этаже, площадью 265,2 кв.м. и антресолях (п. 11а, 11б, 11в, 11г, 12-18) площадью 284,1 кв.м. на 1-ом этаже кирпичного и ж/б панельного здания (лит. И), площадью 549,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Губайдуллина, 2, общей площадью 857,4 кв.м. для производственной деятельности, использования (гараж, ремонт автотранспортных средств). Срок действия договора стороны установили на период с 26.09.2004 по 25.09.2009 (л.д. 9-23).

Помещения были переданы по акту приема-передачи от 26.09.2004 (л.д. 24).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.03.2006 (выписка из ЕГРП - л.д. 52).

Согласно п. 2.3.11 договора арендатор обязан своевременно осуществлять арендные платежи арендодателю.

20.01.2009 истец направил в адрес ответчика уведомление о необходимости погашения задолженности по арендной плате в десятидневный срок с предупреждением о том, что в случае невыполнения указанного требования Росимущество будет вынуждено обратиться в Арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды (л.д. 27).

Неисполнение ответчиком своих обязательств по своевременному внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик нарушил договорные обязательства по внесению арендной платы более двух раз подряд, уведомление с предупреждением о расторжении договора аренды в случае непогашения задолженности арендатором получено, а потому имеются условия для расторжения договора.

Суд апелляционной инстанции полагает, что выводы суда о наличии таких оснований сделаны без учета фактических обстоятельств дела и требований закона.

Требования Росимущества о расторжении договора аренды и возвращении ответчиком занимаемого нежилого помещения были заявлены на основании п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы, предусматривающей возможность требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из представленных истцом материалов, Росимущество направляло арендатору предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

Однако, по смыслу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как указанная норма не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате и предупреждение о возможном обращении в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось, а значит требование закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды выполнено не в полной мере.

Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск подлежал оставлению без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене.

С учетом изложенного, доводы подателя апелляционной жалобы о преюдициальном значении для данного спора обстоятельств, установленных при рассмотрении дела N А07-13591/2008, касающихся выполнения условий, необходимых для расторжения договора, не имеют правового значения для данного дела.

Руководствуясь ст. 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.06.2009 по делу N А07-4573/2009 отменить. Иск оставить без рассмотрения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Т.В. Соколова

Судьи

Л.В. Пивоварова В.В. Баканов