Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2009 г. N 18АП-7413/2009

г. Челябинск

17 сентября 2009 г.

N 18АП-7413/2009 Дело N А76-5487/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Кузнецова Ю.А., судей Степановой М.Г., Толкунова В.М. при ведении протокола секретарём судебного заседания Пироговой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альтернатива" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.07.2009 года по делу N А76-5487/2009 (судья Шведко Н.В.)

УСТАНОВИЛ:

25.03.2009 общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Альтернатива" (далее - истец, ООО "УК "Альтернатива", управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шлопаковой Елене Владиславовне, (далее - ответчик, Шлопакова Е.В.), о выселении и взыскании задолженности по арендной плате в размере 36 400 руб.

В обоснование истец ссылается на нормы ст.ст. 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также договора аренды N 7-ж от 01.01.2008, согласно которому истец (управляющая компания) передает, а ответчик (арендатор) принимает в срочное владение и пользование помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Севастопольская, д. 47, площадью 16 кв.м. Помещение было передано, использовалось ответчиком, но арендная плата по договору в срок перечислена не была (л.д. 5-7).

Ответчик иск не признал, ссылаясь на не заключение договора аренды, в связи с несогласованностью сторонами предмета договора (л.д. 46-48, 90-91).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 13.07.2009 (судья Шведко Н.В.) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 96-102).

Суд первой инстанции в решении от 13.07.2009 пришел к выводу о том, что в связи с невозможностью индивидуализировать предмет договора, а именно, какое нежилое помещение передается в аренду ответчику, договор аренды N 7-ж от 01.01.2008 (л.д. 12-14) в силу п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ является незаключенным, соответственно требование о взыскание арендной платы в рамках незаключенного договора удовлетворению не подлежит.

Кроме того, поскольку договор аренды признан незаключенным, у заявителя, не являющегося собственником помещений, отсутствует право на использование вещно-правовых способов защиты от третьих лиц, в виде требования о выселении ответчика (л.д.96-101).

17.08.2009 от ООО "УК "Альтернатива" поступила апелляционная жалоба, где поставлен вопрос об отмене судебного решения в связи с нарушением норм материального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на согласованность предмета договора аренды и его заключение, так как ответчик не отрицает занятие указанного помещения. Ответчиком написано гарантийное письмо от 24.11.2008 (л.д. 18), которым он гарантирует оплату задолженности по договору аренды, договор фактически исполнялся истцом, ответчик занимал указанное в договоре, а не иное помещение. Обязательное составление план-схемы помещения не предусмотрено нормами ГК РФ.

Кроме того, по мнению истца, он имеет право на подачу искового заявления о выселении ответчика, так как поскольку нормы жилищного права напрямую не регулируют вопрос обращения управляющей компании в интересах собственников помещений многоквартирных домов в судебные органы, то согласно аналогии закона и смыслу жилищного законодательства управляющая компания наделена полномочиями на предъявление в интересах собственников многоквартирного жилого дома требований, так же как и товарищество собственников жилья. Более того, на основании протокола общего собрания в форме заочного голосования от 28.12.2007 (л.д. 15-17) собственники многоквартирного жилого дома N 47 по ул. Севастопольская г. Миасса уполномочили истца на заключение договора аренды с ответчиком и решение впоследствии возникающих вопросов, касающихся договора аренды спорного помещения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, установил следующие обстоятельства.

ООО "Управляющая компания "Альтернатива" зарегистрировано в качестве юридического лица свидетельством от 20.10.2006 (л.д.19). Шлопакова Е.В. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 15.06.2004 (л.д.31-32).

Истец является в силу ст. ст. 44-48, ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Миасс, ул. Севастопольская, д. 47, оформленного протоколом общего собрания от 28.12.2007 (л.д. 15-17), управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом по адресу: г. Миасс, ул. Севастопольская, д. 47.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Миасс, ул. Севастопольская, д. 47, от 28.12.2007 собственники помещений многоквартирного дома предоставили ООО "УК "Альтернатива" полномочие на заключение договоров аренды и решение впоследствии возникающих вопросов, касающихся договора аренды данных помещений (л.д.15-16).

Между истцом и ответчиком 01.01.2008 подписан договор N 7-ж (л.д. 12-14), согласно которому истец (управляющая компания) передает, а ответчик (арендатор) принимает в срочное владение и пользование помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Севастопольская, д. 47, площадью 16 кв.м. (п. 1.1 договора). Согласно п. 1.2 договора срок аренды помещения устанавливается с 05.01.2008 по 29.12.2009. По п. 2.17 договора за указанное в п. 1.1 договора помещение арендатор выплачивает плату за пользование помещением ежемесячно в размере 150 руб. за квадратный метр переданного в аренду помещения, с оплатой не позднее 10 числа месяца, следующего за текущим на расчетный счет управляющей компании.

При определении предмета договора оговорена только площадь помещения, индивидуальный номер отсутствует (п.1.1), отсутствуют ссылки на приложения.

В материалах дела имеется акт приема-передачи помещения, в котором имеется отметка о том, что Шлопакова Е.В. от его подписи отказалась (л.д. 89).

На оплату аренды помещения и электрической энергии истцом выставлены счета N 345 от 27.02.2009, N 48 от 30.01.2009, N 2749 от 24.11.2008 (л.д. 71-73) на общую сумму 36 400 руб. 00 коп.

Указанные счета ответчиком не оплачены, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением по настоящему делу.

Имеется гарантийное письмо от Шлопаковой Е.В. о гарантии выплаты 30 500 руб. по договору аренды (л.д.18).

На плане дома имеется значительное количество помещений, имеющих индивидуальные номера (л.д.76-77).

Дав правовую оценку материалам дела, доводам апелляционной жалобы и возражениям плательщика, суд исходит из следующего:

1. В части взыскания арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 3 статьи 607 Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В пункте 1 договора аренды стороны определили, что предприниматель принимает в пользование помещение площадью 16 квадратных метров, расположенное по адресу г. Миасс, ул. Севастопольская, д. 47.

В договоре отсутствует указание о том, какие конкретно помещения переданы в аренду либо ссылка на иные документы, на основании которых можно было бы идентифицировать передаваемое в аренду помещение. Исходя из плана дома, в нем имеется значительное количество помещений.

В силу положений ст. 655 ГК РФ и п. 2.1.1 договора аренды N 7-Ж от 01.01.2008 арендуемые помещения должны быть переданы по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Такой передаточный акт, подписанный обеими сторонами, в материалах дела отсутствует. Наличие в дела акта с отметкой об отказе Шлопаковой Е.В. от его подписи (л.д. 89) так же свидетельствует о несогласованности сторонами существенного условия договора аренды - предмета аренды.

Подписав договор от 05.01.97, стороны не конкретизировали, какое именно нежилое помещение арендодатель обязуется передать в пользование, а арендатор принять и вносить за его пользование арендную плату.

Суд первой инстанции оценил доказательства в их совокупности, правомерно указал, что данные, указанные в договоре аренды, не позволяют определенно установить объект, который подлежал передаче от арендодателя арендатору.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда о том, что предмет договора сторонами не определен и в силу этого договор не заключен, правильными, основанными на представленных сторонами доказательствах о том, что нежилое помещение площадью 16 квадратных метров представляет собой не индивидуализированный какими-либо признаками объект, входящий в состав здания по адресу ул. Севастопольская, 47.

Учитывая, что в договоре аренды отсутствуют индивидуальные признаки подлежащего передаче в аренду имущества и отсутствуют доказательства факта передачи помещения, договор аренды следует признать незаключенным.

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования о взыскании арендной платы по договору не подлежат удовлетворению.

2. В части выселения ответчика из помещения суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истца как управляющей компании полномочий на подачу искового заявления о выселении из помещения, собственником которого он не является.

В апелляционной жалобе общество приводит доводы, согласно которым оно, являясь управляющей компанией дома по адресу ул. Севастопольская, 47, на основании норм Жилищного кодекса РФ имеет право действовать в интересах собственников помещений.

Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

В силу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ собственниками указанного подвального помещения являются собственники квартир (помещений) дома. В соответствии со ст. 246 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как следует из материалов дела, собственниками жилых помещений в общежитии являются физические лица, а также муниципальное образование Миасский городской округ.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенных по адресу: ул. Севастопольская, 47 от 28.12.2007 (л.д. 15-17) собственники жилых помещений уполномочили истца на сдачу в аренду помещений, относящихся к общему имуществу, заключение договоров аренды и решения в последствии возникающих вопросов, касающихся договора аренды данных помещений.

Из буквального толкования данного протокола, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что собственники помещений в общежитии наделили управляющую организацию решать вопросы, возникающие на основании договоров аренды.

Никаких иных доказательств, свидетельствующих о том, что собственники помещений в общежитии наделили управляющую компанию полномочиями по обращению в судебные органы для защиты их интересов истцом не представлено.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Учитывая, что договор аренды с предпринимателем фактически не заключен и не порождает никаких правовых последствий, а иных доказательств наличия полномочий действовать в интересах собственников общих помещений в дело не представлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о неподтвержденности истцом своих полномочий заявлять иск от имени и в интересах собственников здания по адресу ул. Севастопольская, 47.

Нормы Жилищного кодекса РФ, касающиеся регламентации деятельности управляющей компании также не предусматривают права управляющей компании обращаться в судебные органы с исками о защите прав собственником помещений в многоквартирном доме.

Следует учесть, что при отсутствии конкретного места нахождения ответчика, которое не определено договором, нет возможности установить, откуда его следует выселить, вынести соответствующее решение и выдать исполнительный лист.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Не установлены нарушения, перечисленные в п.4 ст. 270 АПК РФ: имеется составленный в установленном порядке протокол судебного заседания, участники дела о рассмотрении извещены, судебные документы оформлены в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.07.2009 года по делу N А76-5487/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Альтернатива" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объёме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Ю.А.Кузнецов

Судьи

М.Г. Степанова В.М. Толкунова