Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2009 г. N 18АП-6971/2009

г. Челябинск

24 сентября 2009 г.

Дело N А76-5713/2009

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского района Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2009 по делу N А76-5713/2009 (судья Соколова И.Ю.), при участии от подателя жалобы - Гариповой И.А. (доверенность от 07.04.2009 N 10), от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "УралИнвест" - Демидова А.И. (доверенность от 17.03.2009), от финансового отдела администрации Сосновского муниципального района Челябинской области - Черкасовой М.Г. (доверенность от 09.02.2009 N 146), Гариповой И.А. (доверенность от 18.05.2009 N 2524),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "УралИнвест" (далее - истец, ООО "УК "УралИнвест", общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского района Челябинской области (далее - ответчик, КУИЗО Сосновского района, податель апелляционной жалобы) с исковыми требованиями о признании недействительными результатов торгов по продаже объекта недвижимого имущества - жилого здания общей площадью 1607,5 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, пос. Саргазы, ул. Мира, 11, проведенных в форме аукциона; признании недействительным протокола от 06.10.2008 о результатах аукциона по продаже муниципального имущества, принадлежащего муниципальному образованию "Сосновский муниципальный район"; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата ответчику жилого здания общей площадью 1607,5 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, пос. Саргазы, ул. Мира, 11, и взыскании с ответчика 8 500 000 руб. в пользу истца (с учетом уточненных требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее - УФРС по Челябинской области, регистрирующий орган), финансовый отдел администрации Сосновского муниципального района Челябинской области (далее - финансовый отдел).

Решением суда первой инстанции от 30.06.2009 (резолютивная часть от 24.06.2009) иск удовлетворен.

Мотивируя принятое решение, суд пришел к выводу о том, что продажа спорного имущества произведена лицом, не являющимся его титульным собственником, поскольку на дату проведения торгов и заключения договора купли-продажи (06-20.10.2008) собственником здания общежития являлось Саргазинское сельское поселение, чье право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) одновременно с переходом права к ответчику - 13.04.2009. Суд указал, что согласно положениям ст. 11.1 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ) и ст. 5 Закона Челябинской области от 29.11.2007 N 221-ЗО "О порядке подготовки проектов законов Челябинской области о разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между муниципальными районами, поселениями и городскими округами" момент возникновения права собственности у принимающей стороны на переданное имущество устанавливается законом Челябинской области о разграничении имущества между сельским и муниципальным образованием. Однако доказательства принятия такого закона до даты проведения аукциона, как и доказательства того, что передача здания общежития Сосновскому муниципальному образованию была произведена в целях решения вопросов местного значения, отсутствуют. Наличие в постановлении администрации Саргазинского сельского поселения от 16.06.2008 N 152/1 положения о переходе права собственности на передаваемое имущество к Сосновскому муниципальному району с момента подписания передаточного акта, по мнению суда, правообразующего значения не имеет. Кроме того, суд отметил, что по смыслу п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" формирование земельного участка под приватизируемым объектом недвижимости должно предшествовать сделке приватизации, приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельного участка. Между тем, в нарушение указанных норм закона приватизация спорного здания общежития осуществлена без одновременной приватизации необходимого для его использования земельного участка.

КУИЗО Сосновского района с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы сводятся по существу к следующему. На момент проведения оспоренных торгов муниципальное образование "Сосновский муниципальный район" обладало всеми необходимыми правоустанавливающими документами на здание общежития, а именно: решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района от 20.08.2008 N 731, актом приема-передачи от 22.08.2008. Отсутствие государственной регистрации права собственности муниципального образования "Сосновский муниципальный район" на здание общежития на момент проведения торгов не является безусловным основанием для признания сделки купли-продажи, заключенной по их результатам, недействительной, поскольку указанные обстоятельства не повлекли нарушение прав и законных интересов третьих лиц на получение достоверной информации о недвижимом имуществе. Также податель жалобы указывает на отсутствие нарушенных прав истца в данном случае, а также на то, что истец сам отказался от государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект спора.

ООО "УК "УралИнвест" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, в удовлетворении жалобы просит отказать. С правовым обоснованием решения истец согласен полностью. Нарушение своих прав и законных интересов связывает с тем, что принадлежавшие ему денежные средства уплачены во исполнение недействительной сделки, в результате которой право собственности на здание общежития у общества не возникло.

Представители КУИЗО Сосновского района и ООО "УК "УралИнвест" в судебном заседании поддержали доводы, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзыве на неё. Представители финансового отдела в судебном заседании поддержали позицию ответчика, указав на отсутствие правопритязаний третьих лиц на спорное имущество.

УФРС по Челябинской области явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом.

Представитель КУИЗО Сосновского района Максимова Ю.В. в связи с ненадлежащим оформлением доверенности не допущена для участия в судебном заседании (ст. 63 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

С учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, и в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя УФРС по Челябинской области.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 06.10.2008 КУИЗО Сосновского муниципального района проведен аукцион по продаже муниципального имущества, результаты которого оформлены протоколом от 06.10.2008 (т. 1, л. д. 53-55).

На данные торги выставлен объект недвижимого имущества - жилое здание (общежитие), общей площадью 1607,5 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Саргазы, ул. Мира, 11.

Победителем торгов стало ООО "УК "УралИнвест".

По результатам торгов между КУИЗО Сосновского района и ООО "УК "УралИнвест" заключен договор купли-продажи муниципального имущества от 20.10.2008 (т. 1, л. д. 10, 11).

Стоимость проданного по договору объекта составила 8 500 000 руб., уплата которых произведена платежными поручениями от 30.09.2008 N 1 и от 28.10.2008 N 4 (т. 1, л. д. 13, 14).

Передача имущества истцу подтверждается актом приема-передачи (т. 1, л. д. 12).

06 ноября 2008 г. истец представил в регистрирующий орган документы на государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенный объект, о чем свидетельствует расписка в получении документов на государственную регистрацию (т. 1, л. д. 15).

Однако в проведении государственной регистрации перехода права собственности на объект спора УФРС по Челябинской области 30.04.2009 было отказано на основании заявления ООО "УК "УралИнвест" о возврате документов без проведения государственной регистрации (т. 1, л. д. 45).

Запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования "Сосновский муниципальный район" на спорное здание общежития внесена в ЕГРП 13.04.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.04.2009 серии 74АВ N 098165 (т. 1, л. д. 44).

В качестве документов-оснований для регистрации указаны решение Собрания депутатов Сосновского муниципального района от 20.08.2008 N 713 (т. 1, л. д. 51) и акт приема-передачи от 22.08.2008 (т. 1, л. д. 56, 57).

Решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района от 20.08.2008 N 713 был утвержден перечень муниципального имущества Саргазинского сельского поселения, подлежащего передаче в состав казны Сосновского муниципального района (т. 1, л. д. 52).

В свою очередь, Саргазинскому сельскому поселению здание общежития передано в соответствии с распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 21.06.2007 N 904-р из государственной собственности Челябинской области (т. 1, л. д. 80-81).

Государственная регистрация права собственности Саргазинского сельского поселения на объект спора была осуществлена одновременно с государственной регистрацией перехода права на здание общежития к Сосновскому муниципальному района 13.04.2009, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от 18.06.2009 N 19/076/2009-249 (т. 1, л. д. 106).

Считая сделку купли-продажи, заключенную по результатам торгов от 06.10.2008, недействительной, ООО "УК "УралИнвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно положениям ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В обоснование настоящего иска истцом не указаны какие-либо обстоятельства, свидетельствующие о нарушении процедуры проведения торгов.

Вместе с тем в силу ст. 447 ГК РФ проведение торгов является одним из способов заключения договора (позволяет определить лицо, с которым будет заключен договор),

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что п. 1 ст. 449 ГК РФ установлено лишь одно из оснований для признания договора, заключенного на торгах, недействительным; при этом заключение договора путем проведения торгов в порядке ст. ст. 447-449 ГК РФ не исключает действие ст. ст. 166-179 ГК РФ о недействительности сделок.

Кроме того, в силу ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" продажа имущества на торгах является способом приватизации государственного и муниципального имущества.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что торги, проведенные в соответствии со ст. 217 ГК РФ, могут признаваться в соответствии с подлежащими применению законами недействительными (ничтожными) сделками.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Обозначая сферу действия нормы ст. 217 ГК РФ, суд апелляционной инстанции отмечает, что любая сделка, в результате которой прекращается право государственной или муниципальной собственности на конкретный объект и возникает право частной собственности на этот объект, является незаконной, если при этом нарушен порядок, установленный законодательством о приватизации.

В обоснование иска ООО "УК "УралИнвест" указало следующие обстоятельства: на дату проведения торгов ответчик не являлся собственником имущества, продажа здания осуществлена без одновременной продажи земельного участка, отсутствует утвержденный Собранием депутатов Сосновского района Челябинской области прогнозный план приватизации муниципального имущества,

В соответствии со ст. 209 ГК РФ право распоряжения имуществом, в том числе путем продажи принадлежит его собственнику.

Вывод суда первой инстанции о том, что в нарушение данного требования закона продажа имущества произведена лицом, не являющимся его титульным собственником, является правильным в силу следующего.

Из содержания правоустанавливающих документов, послуживших основанием для государственной регистрации права собственности ответчика (решение Собрания депутатов Сосновского муниципального района от 20.08.2008 N 713, акт приема-передачи от 22.08.2008) следует, что здание общежития передано в казну муниципального образования "Сосновский муниципальный район" из муниципального имущества Саргазинского сельского поселения безвозмездно.

Пунктом 11.1 Закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ установлено, что безвозмездная передача в процессе разграничения имущества, находящегося в муниципальной собственности, между муниципальными районами, поселениями, городскими округами производится в соответствии с установленным указанным Федеральным законом разграничением вопросов местного значения в целях обеспечения выполнения требований ст. 85 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Право собственности на имущество, передаваемое в порядке, установленном Законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ, возникает с даты, устанавливаемой решениями органов государственной власти (правовыми актами субъектов Российской Федерации).

При этом установлено, что к правоотношениям, возникающим при передаче имущества в соответствии с п. 11, п. 11.1 ст. 154 Закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том числе определяющие момент возникновения права собственности на имущество, применяются в части, не противоречащей положениям указанной статьи.

Таким образом, в случае разграничения муниципальной собственности в порядке п. 11.1 Закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ государственной регистрация носит правоподтверждающий характер: момент возникновения права собственности на разграниченное имущество не связан с моментом государственной регистрации.

В соответствии с п. 11.1 ст. 154 Закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ основанием возникновения права собственности муниципального образования, находящегося на территории Челябинской области, принявшего имущество, является закон Челябинской области, которым осуществляется разграничение имущества, находящегося в муниципальной собственности, между муниципальными образованиями.

Между тем доказательства принятия такого закона до даты проведения аукциона, как и доказательства того, что передача здания общежития Сосновскому муниципальному образованию была произведена в целях решения вопросов местного значения, в материалах дела отсутствуют.

С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в рассматриваемом случае право собственности муниципального образования "Сосновский муниципальный район" на спорное здание общежития возникло по общему правилу действующего гражданского законодательства о моменте возникновения прав на недвижимое имущество.

Согласно положениям п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, право собственности муниципального образования "Сосновский муниципальный район" на здание общежития зарегистрировано в установленном законом порядке 13.04.2009, тогда как оспоренные торги проведены 06.10.2008.

В соответствии с требованиями ст. 209 ГК РФ право распоряжаться спорным имуществом, в том числе путем его продажи на торгах, муниципальное образование "Сосновский муниципальный район" приобрело только 13.04.2009, то есть после государственной регистрации своих прав.

Доводы подателя жалобы о том, что на момент проведения оспоренных торгов муниципальное образование "Сосновский муниципальный район" обладало всеми необходимыми правоустанавливающими документами на здание общежития, следовательно, и правом на распоряжение данным имуществом, неосуществление государственной регистрации права муниципальной собственности ответчика на момент проведения торгов не является безусловным основанием для признания сделки купли-продажи недействительной, основаны на неверном толковании закона.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества осуществляется на основании федеральных законов, нормативно-правовых актов соответствующего субъекта Российской Федерации с учетом норм Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Согласно ч. 1 ст. 28 названного Закона приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Также п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены.

В п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).

Поскольку предметом оспариваемой сделки согласно представленному в материалы дела техническому описанию (т. 1, л. д. 77-78) являлось отдельно стоящее здание, суд первой инстанции обоснованно указал, что его продажа должна быть произведена одновременно с продажей занимаемого им земельного участка. При этом по смыслу приведенных выше норм, формирование земельного участка должно предшествовать сделке приватизации.

Аргумент подателя жалобы о том, что неосуществление государственной регистрации права муниципальной собственности ответчика на момент проведения торгов не повлекло нарушение прав и законных интересов третьих лиц на получение достоверной информации о недвижимом имуществе, не имеет юридического значения для правильного разрешения настоящего спора.

Несостоятельно и утверждение подателя жалобы об отсутствии в рассматриваемом случае нарушенных прав и законных интересов истца, поскольку последний сам отказался от государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект спора, подав в регистрирующий орган заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. С учетом изложенного, ничтожная сделка не может являться основанием для государственной регистрации прав.

Принимая во внимание положения п. 1 ст. 167 ГК РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с доводом истца о нарушении его прав и законных интересов непосредственно фактом заключения недействительной (ничтожной) сделки.

Пунктом 2 ст. 449 ГК РФ установлено, что если торги признаны недействительными, то это обстоятельство автоматически влечет недействительность заключенного по результатам торгов договора. Таким образом, сделка, совершаемая в ходе проведения торгов, и договор, заключаемый по результатам их проведения, рассматриваются как единый юридический состав. Недействительность части этого состава влечет недействительность завершающего торги договора.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 36 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" возврат денежных средств по недействительным сделкам купли-продажи государственного или муниципального имущества осуществляется на основании вступившего в силу решения суда за счет денежных средств, поступивших по другим сделкам приватизации соответственно федерального имущества, государственного имущества субъектов Российской Федерации, муниципального имущества.

Принимая во внимание названные нормы закона, удовлетворение искового требования о признании недействительными результатов торгов по продаже здания общежития влечет удовлетворение искового требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на её подателя.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.06.2009 по делу N А76-5713/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского района Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

В.В.Баканов Л.П.Ермолаева