Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2009 г. N 18АП-7069/2009

г. Челябинск

25 сентября 2009 г.

Дело N А76-1249/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рембытмашприбор" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.07.2009 по делу N А76-1249/2009 (судья Мулинцева Е.М.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Павлова Б.С. (выписка из приказа от 04.12.2001 N 1), от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области - Митиной Т.В. (доверенность от 05.08.2009 N 497),

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее - истец, ТУ ФАУГИ по Челябинской области) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью "Рембытмашприбор" (далее - ответчик, ООО "Рембытмашприбор", общество, податель апелляционной жалобы) с иском о взыскании 45 996 руб. 06 коп., в том числе: 37 789 руб. 36 коп. - задолженности по арендной плате, 8206 руб. 70 коп. - пеней за просрочку арендных платежей, расторжении договора от 02.10.2006 N 1537-р, выселении ответчика из арендуемого помещения общей площадью 55,1 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Карталы, ул. Славы, 14 а, по плану строения позиции N N 19-21, 24.

Решением суда первой инстанции от 13.07.2009 (резолютивная часть от 06.07.2009) иск удовлетворен частично.

Взыскивая с ответчика в пользу истца в доход федерального бюджета 37 789 руб. 36 коп. задолженности по арендной плате, 8206 руб. 70 коп. пеней за просрочку уплаты арендных платежей, всего 45 996 руб. 06 коп., суд исходил из действительности договора аренды от 02.10.2006 N 1537-р, квалифицировав данный договор как возобновленный на неопределенный срок в порядке ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также доказанности истцом факта наличия задолженности ответчика по арендной плате в указанной в иске сумме и обоснованности представленного истцом расчета пеней за просрочку арендных платежей.

Удовлетворяя требование о выселении ответчика из арендуемого помещения, суд указал, что арендодатель отказался от договора аренды от 02.10.2006 N 1537-р, направив по почте арендатору уведомление от 31.07.2008 N 9883, поэтому в силу п. 2 ст. 610, п. 3 ст. 450 ГК РФ договор прекратил свое действие с 09.11.2008, то есть по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления об отказе от исполнения договора (08.08.2008). С учетом изложенного у суда основания для удовлетворения требования о расторжении спорного договора аренды отсутствуют.

ООО "Рембытмашприбор" с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Карталинского муниципального района Челябинской области (далее - КУМИ Карталинского района).

В обоснование доводов апелляционной жалобы общество ссылается на факт заключения в отношении спорного помещения (площадью 60 кв. м) договора аренды от 01.09.2006 N 407 с КУМИ Карталинского района. Указывает, что последнему арендная плата за использование помещения уплачена обществом за весь 2006 г. В удовлетворении ходатайства истца о привлечении к делу КУМИ Карталинского района судом отказано необоснованно. Кроме того, по мнению подателя жалобы, суд не выяснил причины, по которым истец не осуществил государственную регистрацию спорного договора аренды, тем самым, нарушив права ответчика на судебную защиту. Общество считает, что при нарушении арендодателем требования действующего законодательства о государственной регистрации договора аренды, исковые требования о выселении ответчика из арендуемого помещения следует квалифицировать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

ТУ ФАУГИ по Челябинской области письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Определением суда апелляционной инстанции от 01.09.2009 судебное заседание было отложено на 24.09.2009 на 09 час. 10 мин. в порядке ч. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с необходимостью истребования дополнительных доказательств по делу.

23 сентября 2009 г. на основании п. 2 ч. 2 ст. 18 АПК РФ распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу произведена замена судей в составе суда: судья Соколова Т.В. заменена на судью Баканова В.В. ввиду нахождения судьи Соколовой Т.В. в отпуске. После замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Представитель ООО "Рембытмашприбор" в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ТУ ФАУГИ по Челябинской области с указанными доводами не согласился, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. Указал, что договоры аренды, заключенные на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежат. Право федеральной собственности на спорные помещения установлено вступившим в законную силу судебным актом.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, согласно выписке из реестра федерального имущества от 29.08.2008 N 12117 (л. д. 20) нежилое помещение общей площадью 113,8 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Карталы, ул. Славы, 14а, включено в государственную казну Российской Федерации на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее - Постановление N 3020-1).

При подписании сторонами 02.10.2006 (л. д. 12-13) договора аренды N 1537-р с приложением между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) без разногласий были согласованы условия предоставления в аренду (во временное пользование) на срок менее года: с 01.09.2006 до 25.08.2007 названного выше нежилого помещения согласно копии технического паспорта и поэтажного плана Карталинского БТИ от 13.12.2005 за плату в сумме 9 480 руб. 54 коп без НДС в месяц.

По истечении согласованного сторонами срока (п. 1.3. договора) ответчик (арендатор) не освободил помещение, поэтому договор на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ был возобновлен после 25.08.2007 на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 4.2 договора арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

В соответствии с п. 5.1 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от суммы долга за каждый день просрочки.

Факт передачи помещения арендатору подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.09.2006 (л. д. 16).

Дополнительным соглашением от 20.08.2007 N 1 (л. д. 14-15) стороны с 01.01.2007 внесли изменения в предмет договора, указав, что в аренду предоставлена часть помещения: по плану строения позиции N N 19-21, 24, общей площадью 55,1 кв. м, за плату в сумме 4409 руб. 57 коп. без НДС в месяц.

Стороны подписали акт приема-передачи указанной части помещения от 18.08.2007 (л. д. 17).

Ненадлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика послужило основанием для направления в его адрес предарбитражных уведомлений от 11.03.2008 N 2506 и от 31.07.2008 N 9883 (л. д. 18, 19) с требованием погасить задолженность по арендной плате и освободить нежилые помещения на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ в срок, соответственно, до 10.01.2008 и до 30.11.2008.

Согласно отметкам в почтовых уведомлениях (обороты л. д. 18, 19) заказанные письма с названными уведомлениями были получены ответчиком 15.03.2008 и 08.08.2008, соответственно.

Уведомления ответчиком оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском (л. д. 5, 6). К иску приложен расчет долга по арендной плате за период с 01.09.2006 по 01.12.2008 и пеней за период с 31.05.2007 по 01.12.2008 (л. д. 7).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в силу следующего.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК РФ), санкций за просрочку уплаты арендных платежей (ст. 330 ГК РФ), требование о расторжении договора в связи с нарушением обязательств по уплате арендных платежей (ст. 619 ГК РФ), требование о выселении ответчика из арендуемого помещения, суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать вопрос о заключенности и действительности спорного договора аренды, установить наличие факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей и пени за спорный период.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Основным доводом жалобы является указание на факт заключения обществом в отношении спорного помещения договора аренды от 01.09.2006 N 407 с Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Карталинского муниципального района Челябинской области, которому и была произведена уплата арендных платежей за использование помещения за 2006 г. В подтверждение данного обстоятельства подателем жалобы представлена суду апелляционной инстанции справка, выданная Финансовым управлением Карталинского муниципального района, от 27.07.2009 N 383 (л. д. 103), согласно которой в консолидированный бюджет Карталинского муниципального района 18.12.2006 зачислен платеж в сумме 10 356 руб. от ООО "Рембытмашприбор" по КБК 00511108045050000120 "Прочие поступления от использования имущества, находящегося в собственности муниципальных районов". Кроме того, во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 01.09.2009 общество представило договоры аренды зданий и нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, от 01.09.2006 N 407 (предметом аренды указано нежилое помещение общей площадью 60 кв. м по адресу: 457351, Челябинская область, Карталинский район, ул. Славы, д. 14а), от 07.08.2002 N 212 (предметом аренды указано нежилое помещение общей площадью 60 кв. м по адресу: 457351, Челябинская область, Карталинский район, ул. Славы, д. 14а).

Согласно положениям ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение находится собственности Российской Федерации в силу следующего.

В качестве доказательства наличия права федеральной собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Карталы, ул. Славы, 14а, в материалы дела представлена выписка из реестра федерального имущества от 29.08.2008 N 12117 с указанием площади спорного объекта недвижимости - 113,8 кв. м, из которых 55,1 кв. м - площадь, в отношении которой установлено ограничение (обременение) на основании договора аренды от 02.10.2006 N 1537-р.

В реестр федеральной собственности нежилое помещение площадью 113,8 кв. м внесено на основании Постановления N 3020-1.

Пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности является документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты.

Следовательно, право федеральной собственности на объект спора возникло 11.01.1992 (с даты вступления в силу Постановления N 3020-1), в силу ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является ранее возникшим, признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, введенной настоящим федеральным законом.

Во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 01.09.2009 представитель ТУ ФАУГИ по Челябинской области представил решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.03.2006 по делу N А76-50384/2005, постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области от 25.07.2006 по названному делу. Указанное арбитражное дело было возбуждено на основании заявления администрации Карталинского муниципального района к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области о признании недействительным распоряжения государственного органа от 27.09.2005 N 1557-р "О передаче в муниципальную собственность муниципального образования "Карталинский муниципальный района" объектов жилищного фонда, инженерной инфраструктуры и коммунально-бытового назначения" в части отказа в передаче в муниципальную собственность, в том числе нежилого помещения площадью 990,9 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Карталы, ул. Славы, 14а. В удовлетворении требований заявителя было отказано ввиду принадлежности спорных объектов в соответствии с Постановлением N 3020-1 к федеральной собственности.

Также истцом по делу представлены свидетельства о государственной регистрации права федеральной собственности на часть помещений, входящих в помещение площадью 990,9 кв. м, являвшееся предметом спора в рамках дела N А76-50384/2005, в том числе на помещение N 24, являющееся предметом настоящего спора (свидетельство о государственной регистрации от 07.03.2007 серии 74 АА N 061555). При этом в качестве основания государственной регистрации права федеральной собственности в свидетельствах указано Постановлением N 3020-1.

Из совокупности указанных обстоятельств следует, что вывод суда первой инстанции о нахождении спорного нежилого помещения в федеральной собственности основан на нормах закона и подтвержден материалами дела.

Напротив, КУМИ Карталинского района во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 01.09.2006 об истребовании дополнительных доказательств по настоящему делу письмом от 14.09.2009 N 826 сообщило суду об отсутствии в реестре муниципальной собственности Карталинского муниципального района указания на спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Карталы, ул. Славы, 14а, а также об отсутствии документов, свидетельствующих о наличии у комитета права сдавать указанное имущество в аренду.

С учетом изложенных выше обстоятельств довод ООО "Рембытмашприбор" о необходимости привлечения к участию в деле КУМИ Карталинского района в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, и соответствующее заявление, содержащееся в просительной части апелляционной жалобы, являются необоснованными, поскольку права и законные интересы указанного лица в рамках настоящего дела не затрагиваются.

Утверждение подателя жалобы о нарушении истцом как арендодателем требования действующего законодательства о государственной регистрации договора аренды основаны на неверном толковании закона.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды от 02.10.2006 N 1537-р был заключен сторонами на срок менее одного года, впоследствии договор был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ.

Статьей 164 ГК РФ установлено, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации.

Таким образом, государственная регистрация признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено действующим законодательством.

Данная позиция изложена в п. 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Информационное письмо N 59), согласно которому отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При этом п. 2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 11 Информационного письма N 59 разъяснено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года и возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ государственная регистрация определяет момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации. Однако договор аренды, заключенный на срок менее чем один год и возобновленный на неопределенный срок, уже считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, поэтому в государственной регистрации не нуждается.

Исследовав содержание заключенного между истцом и ответчиком договора аренды от 02.10.2006 N 1537-р, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о действительности данного договора: признаков ничтожности данный договор не содержит, содержание его соответствует положениям гл. 34 ГК РФ.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Доказательства внесения арендной платы в полном размере ответчиком не представлены.

Правильность расчета задолженности ответчика, представленного истцом, проверена судами. Возражения по вопросу об исчислении истцом взыскиваемой задолженности ответчиком не представлены.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что уплата ответчиком денежных сумм за пользование спорным имуществом в бюджет Карталинского муниципального района не освобождает ответчика от исполнения принятых на себя обязательств по договору аренды от 02.10.2006 N 1537-р.

Просрочка внесения арендных платежей является основанием для применения к ответчику мер ответственности, предусмотренных п. 5.1 договора - пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от суммы долга за каждый день просрочки.

В силу ст. 330 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения обязательств, кредитор вправе предъявить требования о взыскании неустойки.

Так как факт нарушения обязательства по внесению арендных платежей подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании неустойки за период с 31.05.2007 по 01.12.2008 является правомерным.

Истец произвел расчет договорной пени всего в сумме 8206 руб. 70 коп. Ответчик расчет истца не оспорил (ст. ст. 9, 65 АПК РФ), контррасчет не представил.

Принимая во внимание положения п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорный договор аренды прекратил свое действие с 09.11.2008, то есть по истечении трех месяцев с момента получения арендатором (ответчиком) уведомления арендодателя (истца) от 31.07.2008 N 9883 об отказе от исполнения договора. В связи с указанным оснований для расторжения договора в данном случае не имеется.

Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи. При отсутствии в материалах дела допустимых п. 2 ст. 655 ГК РФ доказательств возврата спорного помещения, требования истца о выселении ответчика являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на её подателя.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.07.2009 по делу N А76-1249/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рембытмашприбор" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В.Пивоварова

Судьи

В.В.Баканов Г.Н.Богдановская