Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2008 г. N 20АП-4358/2007

г. Тула

Дело А23-2281/07Г-6-220

21 января 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2008 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полынкиной Н.А.

судей Тиминской О.А., Никуловой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Котенковой Е.В.

при участии:

от истца - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом

от ответчика - пред. по дов. Чудаков Е.Е.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы (исполнительно-распорядительного органа) городского округа "Город Калуга" на решение Арбитражного суда Калужской области от 14 ноября 2007 года по делу N А23-2281/07Г-6-220 (судья Бураков А.В.),

установил: Городская управа (исполнительно -распорядительный орган) городского округа "Город Калуга" обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Фобос" г. Калуга о взыскании задолженности в сумме 38635,80 руб. по арендной плате за период с 01.01.2003 г. по 31.12.2006 г. по договору аренды земельного участка N 2416 от 27.03.2002, пени за просрочку арендных обязательств в сумме 17118,71 руб.

Принятым по делу решением Арбитражного суда Калужской области от 14.11.2007 года с ООО "Фобос" взыскана задолженность по арендной плате в сумме 38635,80 руб. в остальной части иска отказано.

При этом суд исходил из того, что задолженность по арендной плате подтверждается материалами дела, доказательств ее погашения ответчиком не представлено, ввиду чего в соответствии со ст. 309 ГК РФ имеются основания для ее взыскания. Отказывая в удовлетворении взыскания 17118,71 руб. пени за просрочку арендных обязательств, суд исходил из того, что соглашение, предусматривающее внесение изменений, касающихся размера пени и сроков внесения арендной платы, не было зарегистрировано в установленном законом порядке и в соответствии со ст. 433,452 ГК РФ считается незаключенным.

Не согласившись с решением, Городская Управа городского округа "Город Калуга" обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований истца о взыскании неустойки (пени) и принять новое решение в данной части об удовлетворении заявленного требования. Заявитель жалобы ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. Считает, что дополнительное соглашение N 133 от 30.05.2003 г. к договору аренды от 27.03.2002 г. N 2416 земельного участка не предусматривало изменение существенных условий договора аренды (размера арендной платы, срока договора) и, следовательно, не требовало государственной регистрации. Кроме того, по мнению заявителя, ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит требования регистрации договора аренды недвижимого имущества и не содержит обязательного требования о регистрации соглашения к уже зарегистрированному договору.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Калужской области от 14.11.2007 года проверены в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил.

Городская Управа городского округа "Город Калуга" и ООО "Фобос" заключили договор аренды земельного участка N 2416 от 27.03.2002 года, в соответствии с которым арендодатель на основании распоряжения городского головы г. Калуги от 26.02.2002 г. N 817-Р предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: п. Росва, Спасского сельского округа Московского округа г. Калуги, общей площадью 6341 кв.м, кадастровый номер 40:25:100166:0001, согласно прилагаемому плану (приложение к договору N 1).

Согласно п. 1.3 договор заключен на срок 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

16.04.2002 года договор аренды земельного участка зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Калужской области.

В соответствии с п. 3.1 договора расчет арендной платы производится по базовой ставке арендной платы, принимаемой органом местного самоуправления для пригородной зоны г. Калуги.

Пунктом 3.2. договора предусматривается, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, в связи с решениями, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы по арендной плате без письменного уведомления арендодателя.

Договором аренды N 2416 от 27.03.2002 г. предусмотрено, что арендная плата за землю вносится арендатором в сроки, предусмотренные Законом РФ "Об оплате за землю", решениями местных органов власти на соответствующий расчетный счет, указываемый арендатором, уполномоченным органом.

Статьей 614 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Письмом N 1408-03 от 16.03.2006 г. Городская управа (исполнительно -распорядительный орган) городского округа г. Калуга уведомила ООО "Фобос" о наличии задолженности за 2003-2005 г., направила расчет арендной платы за 2006 г. для оплаты и предложила подписать акт сверки за 2003-2005 г.

Письмом от 20.10.2006 г. ООО "Фобос" обязалось погасить задолженность по арендной плате согласно договора N 2416 от 27.03.2002 г. в срок до 01.11.2006 г.

Ненадлежащее исполнение ООО "Фобос" обязательств по внесению арендной платы за 2003-2006 г. и образовавшаяся в связи с этим задолженность послужили основанием для обращения Городской Управы (исполнительно-распорядительный орган) городского округа г. Калуга с данным исковым заявлением в арбитражный суд.

В обоснование заявленных исковых требований истцом представлены: расчет арендной платы за землю на 2003 г., 2004 г., 2005 г., 2006 г, являющиеся приложениями к договору аренды, и двусторонние акты сверки задолженности по арендной плате за 2003 год от 24.03.2004 г., 2004 г. от 22.02.2005 г., 2005 г. от 09.02.2006 г. и 2006 г. от 02.03.2007 г.

Согласно представленных истцом документов, задолженность по арендной плате ООО "Фобос" по состоянию на 02.03.2007 г. составляет 38635,80 руб. Ответчиком расчет и размер арендной платы не оспаривается.

Таким образом, на основании вышеизложенного, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о нарушении ответчиком принятых на себя обязательств по оплате арендованного земельного участка и наличии оснований для взыскания с ответчика в соответствии со ст. 309 ГК РФ задолженности по арендной плате в сумме 38635,80 руб.

С доводом заявителя апелляционной жалобы о наличии оснований для взыскания договорной пени в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы в соответствии с дополнительным соглашением N 133 от 30.05.2003 г., суд апелляционной инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно п. 3.5 договора в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки арендатор уплачивает арендодателю просрочки (пеню) в размере, установленном Федеральным законом от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Как следует из материалов дела, 30.05.2003 г. сторонами по договору аренды земельного участка N 2416 от 27.03.2002 г. заключено дополнительное соглашение N 133. Указанным соглашением раздел 3 договора аренды N 2416 от 27.03.2002 года изложен в новой редакции.

Договор аренды земельного участка регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

В связи с этим, учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 Информационного письма от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Соглашением N 133 от 30.05.2003 г. арендодателем изменяются сроки внесения арендной платы, изменятся формулировка возможности изменения арендной платы и уточняется договорная пени в размере 0,1% от суммы, невнесенной арендной платы.

На основании вышеизложенного, дополнительное соглашение N 133 от 30.05.2003 г. к договору аренды земельного участка, зарегистрированного в установленном законом порядке, также подлежит государственной регистрации, поскольку согласно статье 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, относятся, в том числе, и земельные участки, все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Подписанное сторонами дополнительное соглашение N 133 от 30.05.2003 г. к договору аренды N 2416 от 27.03.2002 г. в установленном порядке не зарегистрировано, ввиду чего суд первой инстанции в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК обосновано пришел к выводу о незаключенности дополнительного соглашения.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерной квалификации подписанного сторонами дополнительного соглашения к договору аренды как незаключенного, в связи с чем, договорная пени в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы, заявленная истцом на основании дополнительного соглашения N 133 от 30.05.2003 г., не подлежит взысканию.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы Городской Управы (исполнительно-распорядительного органа) городского округа "Город Калуга" и отмены принятого законного и обоснованного решения.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 14 ноября 2007 года по делу N А23-2281/07Г-6-220 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по уплате госпошлины отнести на заявителя жалобы. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Полынкина

Судьи

О.А. Тиминская М.В. Никулова