Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2008 г. N 20АП-4511/2007

г. Тула

16 января 2008 г.

Дело N А68-1474/07-126/17

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Никуловой М.В.,

судей - Полынкиной Н.А., Рыжовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Котенковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-4511/2007) индивидуального предпринимателя Ткачевой Юлии Константиновны, п.Торхово Ленинского района Тульской области, на решение Арбитражного суда Тульской области от 09 октября 2007 года по делу N А68-1474/07-126/17 (судья Бычкова Т.В.), принятое по иску Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы к индивидуальному предпринимателю Ткачевой Юлии Константиновне, п.Торхово Ленинского района Тульской области об освобождении помещения и по встречному иску индивидуального предпринимателя Ткачевой Юлии Константиновны, п.Торхово Ленинского района Тульской области к Комитету имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: Силаева Т.С., консультант, доверенность N 35 от 10.01.2008г.

от ответчика: Глазков А.А., представитель, доверенность от 02.05.2007г.

установил:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Тульской области с иском к индивидуальному предпринимателю, осуществляющему свою деятельность без образования юридического лица, Ткачевой Юлии Константиновне, п.Торхово Ленинского района Тульской области об освобождении занимаемого ответчиком нежилого помещения по адресу: г.Тула, ул.Новомосковская, д.21, площадью 286,2 кв.м и передаче его истцу (т.1, л.д.4-5).

До рассмотрения спора по существу ответчик, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предъявил встречный иск о понуждении администрации г.Тулы заключить с ним договор аренды нежилого помещения по адресу: г.Тула, ул.Новомосковская, д.21, площадью 286,2 кв.м (т.1, л.д.80-81). В судебном заседании 02.10.2007 года представитель ИП Ткачевой Ю.К. уточнил, что встречные исковые требования предъявлены к Комитету. Уточнения судом приняты (т.1 л.д.117).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Ткачева Ю.К. уточнила предъявленные требования и просила понудить администрацию г.Тулы заключить с ней договор аренды нежилого помещения по адресу: г.Тула, ул.Новомосковская, д.21, площадью 286,2 кв.м сроком на пять лет на условиях типовой формы договора аренды муниципального имущества, утвержденной решением Тульской городской Думы от 23.03.2005г. N 60/1156 "О порядке предоставления муниципального имущества г.Тулы в аренду" (т.1, л.д.79).

Определением суда первой инстанции от 30.07.2007г. встречное исковое заявление принято к производству для его рассмотрения совместно с первоначальным иском (т.1, л.д.77).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 09 октября 2007 года (судья Бычкова Т.В.) первоначальные исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречного иска отказано (т.1, л.д.120-124).

Принимая решение об удовлетворении основного иска, суд первой инстанции исходил из установленного им факта отсутствия предусмотренных законом оснований для занятия ответчиком спорного помещения.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд области, ссылаясь на нормы статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на отсутствие предусмотренной законодательством возможности понуждения Комитета к заключению договора аренды.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП Ткачева Ю.К. обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречного иска.

Оспаривая решение суда области, заявитель ссылается на несоответствие его выводов обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права. Отмечает, что им исполнено требование пункта 3.1 Положения "О порядке предоставления муниципального имущества г.Тулы в аренду", утвержденного решением Тульской городской Думы от 23.03.2005г. N 60/1156, в части предоставления заявки о заключении договора аренды спорного объекта. Утверждает, что указанный нормативный акт органа местного самоуправления был нарушен самим истцом, поскольку им не было оформлено в установленный срок необходимого решения в отношении поданной заявки. Полагает неверной оценку судом представленного ответчиком проекта постановления Главы администрации г.Тулы о передаче спорного помещения в аренду, как не подтверждающего, что такой проект подготовлен именно Комитетом. Указывает на наличие на стороне истца неосновательного обогащения, вследствие несения ответчиком расходов, связанных с содержанием помещения, которое подлежит передаче ответчику.

Истец представил письменные возражения на доводы апелляционной жалобы, изложенные в отзыве. Утверждает, что после подачи ответчиком заявки о предоставлении в аренду спорного нежилого помещения, им не были направлены в адрес Комитета, указанные в Положении "О порядке предоставления муниципального имущества г.Тулы в аренду", утвержденного решением Тульской городской Думы от 23.03.2005г. N 60/1156, необходимые документы. В связи с данным обстоятельством истец уведомил ИП Ткачеву Ю.К. о невозможности подготовки постановления Главы администрации г.Тулы о передаче помещения в аренду. Обращает внимание на отсутствие как указанного постановления, так и договора аренды нежилого помещения по адресу: г.Тула, ул.Новомосковская, д.21, площадью 286,2 кв.м, между истцом и ответчиком. Ссылается на то, что в настоящее время в отношении спорного объекта заключен договор аренды между Комитетом и ООО "Аркана", которое, являясь законным арендатором, не имеет возможности его использования. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность и обоснованность оспариваемого решения суда проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены решения Арбитражного суда Тульской области в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции, 08.02.2006г. ИП Ткачева Ю.К. обратилась в Комитет имущественных и земельных отношений с заявкой о передаче в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Тула, ул.Новомосковская, д.21, общей площадью 286, 2 кв.м., сроком на 1 год для использования под магазин и выставочный зал (т.1, л.д.23).

Одновременно ответчиком в адрес Комитета было представлено письмо с просьбой разрешить занять указанное помещение до момента заключения договора аренды (т.1, л.д.25). В ответ на указанное обращение истец, ссылаясь на то, что проект постановления Главы администрации г.Тулы, на основании которого заключается договор аренды, находится в стадии оформления, письмом N 653 от 09.02.2006г. разрешил ответчику занять спорный объект , с возможным вступлением в договорные отношения с третьими лицами для осуществления ремонта (т.1, л.д.26).

Ссылаясь на то, что ИП Ткачевой Ю.К., вопреки пункту 3.1 Положения "О порядке предоставления муниципального имущества г.Тулы в аренду", утвержденного решением Тульской городской Думы от 23.03.2005г. N 60/1156, не представлены необходимые для оформления постановления Главы администрации г.Тулы о передаче объекта в аренду, документы, в связи с чем, договор аренды спорного помещения не заключен, Комитетом имущественных и земельных отношений был заявлен настоящий иск.

В свою очередь, ответчик предъявил встречные требования о понуждении администрации г.Тулы заключить с ним договор аренды нежилого помещения по адресу: г.Тула, ул.Новомосковская, д.21, площадью 286,2 кв.м (т.1, л.д.80-81).

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих правомерность использования ответчиком муниципального помещения и, руководствуясь, нормами статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязал ответчика освободить занимаемый им спорный объект.

Отклоняя встречные исковые требования, арбитражный суд области сослался на отсутствие закона, позволяющего понудить Комитет к заключению договора аренды спорного помещения в принудительном порядке.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия считает указанные выводы Арбитражного суда Тульской области правильными, основанными на нормах действующего законодательства.

Истребование имущества из чужого незаконного владения - один из вещных способов защиты права собственности. Реализуется он путем предъявления иска собственником, утратившим владение, к фактическому владельцу имущества, не имеющему на владение законных оснований.

Так, в силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Из приведенной нормы следует, что истец в любом случае, прежде всего, должен доказать свое право собственности на вещь, а также то обстоятельство, что ответчик, владеет указанным имуществом незаконно, без надлежащего правового основания либо по порочному основанию.

Права, предусмотренные статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3.1 Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 21.04.2003г. N 6-П даны разъяснения о том, что по смыслу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, а также, что приобретатель приобрел имущество возмездно. Ответчиком по иску может быть любое лицо. В этом проявляется абсолютное действие вещного права. Условием предъявления иска является нахождение отыскиваемой вещи во владении ответчика.

В подтверждение права собственности муниципального образования г.Тулы как титульного владельца спорного имущества, Комитетом представлены: выписка из Единого реестра муниципального имущества на 02.02.2007г., решение 9-й сессии 21-го созыва Тульского областного Совета народных депутатов от 11.12.1991г., решение Малого Совета Тульского городского совета народных депутатов от 16.04.1992г. N 9/107 (т.1, л.д.24, 63-71).

Полномочия по сдаче объектов муниципального имущества в аренду, в соответствии с Положением "О порядке предоставления муниципального имущества г.Тулы в аренду", утвержденного решением Тульской городской Думы от 23.03.2005г. N 60/1156, предоставлены истцу.

В соответствии с пунктом 3.3 указанного нормативного акта органа местного самоуправления, основанием для заключения договора аренды, а , значит и правомерности использования муниципального имущества, является договор, который заключается после вынесения постановления Главы администрации г.Тулы, в случае целевого выделения объекта.

Между тем, в материалах дела доказательства заключения сторонами такого договора отсутствуют, что является основанием для вывода о неправомерности занятия ответчиком нежилого муниципального помещения, расположенного по адресу: г.Тула, ул.Новомосковская, д.21, площадью 286,2 кв.м.

Один лишь факт обращения потенциального арендатора с заявкой в Комитет имущественных и земельных отношений о предоставлении ему в аренду недвижимого муниципального имущества, при отсутствии предусмотренных нормативно-правовыми актами оснований, не может свидетельствовать как о заключении соответствующего договора, так и о правомерности использования этим лицом конкретного объекта гражданских прав.

Не подтверждает правомерности использования ответчиком спорного помещения и письмо Комитета N 653 от 09.02.2006г., разрешающее ИП Ткачевой Ю.К. занимать его до оформления арендных отношений (т.1, л.д.26).

Как правильно указал суд первой инстанции, данное письмо составлено Комитетом имущественных и земельных отношений в противоречии с Положением "О порядке предоставления муниципального имущества г.Тулы в аренду", утвержденного решением Тульской городской Думы от 23.03.2005г. N 60/1156.

Согласно пунктам 1.5, 2.2 указанного Положения, на Комитет имущественных и земельных отношений возложены функции арендодателя объектов муниципальной собственности, осуществляемые им при условии наличия решения Главы администрации г.Тулы о предоставлении конкретного объекта в аренду.

Норм, предусматривающих возможность самостоятельного принятия Комитетом решений о предоставлении муниципального имущества лицу, подавшему заявку на оформление арендных отношений, в период с момента принятия данной заявки до момента заключения договора аренды, Положение "О порядке предоставления муниципального имущества г.Тулы в аренду" не содержит.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности действий Комитета по разрешению ответчику занимать спорное помещение до заключения договора аренды.

Подлежит отклонению как неправомерный и довод предпринимателя о заключении сторонами договора аренды путем совершения конклюдентных действий - письмо от 09.02.2006 года, длительное владение ответчиком спорным помещением при отсутствии со стороны истца возражений, несение беремени содержания помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из толкования данной материально-правовой нормы следует, что законодатель заключение договора ставит в зависимость от наличия согласования сторон по всем его существенным условиям. Последние делятся на три вида, а именно: признанные существенными законом или правовыми актами; предопределяемые характером договора и зависящие от воли сторон.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом в пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Момент заключения договора необходимо устанавливать в связи с тем, что именно в этот момент договор должен соответствовать обязательным (императивным) нормам.

Пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор признается заключенным в тот момент, когда лицо, направившее оферту, получит акцепт. С момента, когда договор считается заключенным, возникает договорное правоотношение между его участниками, определяется применимый закон и условия действительности сделки (дееспособность и др.).

Договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, т.е. с момента подписания единого договора или получения оферентом акцепта. В силу буквального толкования статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации неполучение акцепта по каким-либо причинам (в том числе по вине организации связи) не позволяет считать договор заключенным.

Развивая содержание указанной материальной нормы права, законодатель в статье 651 Гражданского кодекса Российской федерации закрепил, что договор аренды здания (а равно и нежилого помещения) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Направленная предпринимателем в адрес комитета заявка не была акцептована последним. Ссылка в данной ситуации на письмо комитета от 09.02.06 года необоснованна, поскольку данный документ не может быть признан надлежащим акцептом, поскольку не содержит как самого согласия арендодателя на заключение договора аренды, так и существенных его условий. Других письменных доказательств, подтверждающих заключение между сторонами договора аренды спорного помещения материалы дела не содержат. Фактическое использование ответчиком помещения и проведение в нем ремонтных работ такими доказательствами не являются.

Не подтверждает наличия установленных законом оснований для использования ИП Ткачевой Ю.К. спорного помещения и представленный ответчиком проект постановления Главы администрации г.Тулы о передаче в аренду нежилого помещения по адресу: г.Тула, ул.Новомосковская, 21 (т.1, л.д.107). Данный документ не содержит ни номера, ни даты, ни подписи уполномоченного должностного лица органа местного самоуправления. Истец отрицает его наличие.

Изложенное не позволяет второй инстанции признать представленный проект постановления достаточным доказательством, подтверждающим наличие волеизъявления собственника на передачу ответчику в аренду объекта недвижимого муниципального имущества.

Таким образом, учитывая, что в рамках предъявленного виндикационного иска ИП Ткачева Ю.К. не представила доказательств наличие у нее законного титула на истребуемое имущество, а Комитет имущественных и земельных отношений, напротив, представил такие доказательства, первоначальные требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Что касается встречного требования истца о понуждении Комитета к заключению договора аренды спорного помещения, то они обоснованно отклонены арбитражным судом области в силу следующего.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип свободы договора, существо которого состоит в добровольности волеизъявления граждан и юридических лиц на заключение сделок. Обязательность заключения договора, а, следовательно, и возможность понуждения к его заключению, может быть предусмотрена самим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при уклонении стороны, для которой в соответствии с указанными условиями заключение договора обязательно, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, одной из юридически значимых предпосылок для возможного предъявления иска в судебном порядке является наличие установленной законом обязанности одной из сторон заключить соответствующий договор при наличии предложения контрагента.

Обосновывая заявленные требования, ответчик не указал, нормой какого закона предусмотрена возможность понуждения к заключению договора аренды нежилого муниципального помещения.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Указание апеллятора на наличие на стороне истца неосновательного обогащения, состоящего из суммы понесенных ответчиком расходов по содержанию спорного помещения, отклоняется судебной коллегией как не имеющее отношение к предмету рассматриваемого спора, поскольку, заявляя встречный иск, ответчик в его предмет требование о взыскании с истца неосновательного обогащения не включил, а нормы арбитражного процессуального законодательства не позволяют суду самостоятельно формировать предмет спора и выходить за его пределы.

При наличии установленных законом оснований, ответчик не лишен права предъявления самостоятельного требования к истцу о взыскании суммы неосновательного обогащения.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционная инстанция отклоняет доводы подателя жалобы о неполном исследовании судом обстоятельств дела и неправильном применении им норм материального права.

Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, им дана правильная правовая квалификация.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей подлежат отнесению на ответчика - ИП Ткачеву Ю.К.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 09 октября 2007 года по делу N А68-1474/07-126/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобуИП Ткачевой Юлии Константиновны, п.Торхово Ленинского района Тульской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Никулова

Судьи

Н.А. Полынкина Е.В. Рыжова