Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2008 г. N 20АП-516/2008

г. Тула

05 марта 2008 г.

Дело N А68-4137/07-200/7

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2008 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Можеевой Е.И.,

судей Байрамовой Н.Ю., Юдиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевой Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Зенкиной С.В. и МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" на решение Арбитражного суда Тульской области от 20.12.07 по делу N А68-4137/07-200/7 (судья Шестопалова Т.А.), принятое по иску ИП Зенкиной С.В. к МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство", Комитету имущественных и земельных отношений Администрации г. Тулы, третье лицо: Администрация г. Тулы, о признании договора недействительным, взыскании 11 051, 28 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Зенкин А.Н. - представитель по доверенности от 20.11.2007 N 2-4520; Зенкина С.В. - паспорт 70 06 N 904978, выдан 12.04.2007 Косогорским ОМ ОВД Привокзального района г.Тулы;

от ответчиков:

от МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство": Новиков В.В. - представитель по доверенности от 29.12.2007 N 991;

от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации г. Тулы: не явился, извещен судом надлежащим образом;

от третьего лица: не явился, извещен судом надлежащим образом.

установил:

Индивидуальный предприниматель Зенкина С.В. обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство", Комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы о признании договора аренды недвижимого муниципального имущества N П-2007038 недействительным в части расчета расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием недвижимого муниципального имущества, и обязании МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" и Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы внести изменения в Приложение N 3 согласно утвержденной типовой форме с указанием сумм фактических затрат по смете; взыскании с МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" денежных средств в сумме 11051,28 руб., незаконно приобретенные предприятием вследствие неосновательного обогащения в октябре-декабре 2006 года, с применением положений ст. 395 ГК РФ о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на дату вынесения судебного решения.

Заявлением от 14.12.2007 года истец уточнил исковые требования и просил суд:

- на основании ст. 15, п.п. 1 п. 1 ст. 161, п. 2 ст. 162, п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 1102, ст. 1103 ГК РФ, ст. 110 АПК РФ взыскать с МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" денежные средства в сумме 11051,28 руб., незаконно приобретенные предприятием вследствие неосновательного обогащения в октябре-декабре 2006 года, а также судебные расходы в сумме 2000 и 500 руб., уплаченные в качестве государственной пошлины;

- на основании ст. 168 ГК РФ признать договор аренды недвижимого муниципального имущества N П-2007038 недействительным в части расчета расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием недвижимого муниципального имущества, и обязать МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" и Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы привести Приложение N 3 договора в соответствии с типовой формой, утвержденной решением Тульской городской Думы от 23.03.2005 N 60/1156.

В части требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами истцом заявлен отказ.

Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 20.12.2007 исковые требования ИП Зенкиной С.В. удовлетворены частично.

Суд взыскал с МУП "Косогорское жилищно-эксплуатационное хозяйство" в пользу ИП Зенкиной С.В. денежные средства в сумме 11051 руб. 28 коп. (октябрь-ноябрь 2006 за содержание имущества) и расходы по госпошлине 500 руб. В части признания договора аренды недвижимого имущества (в части расходов по содержанию) недействительным отказано.

Производство по делу в части взыскания процентов прекращено.

Не согласившись с данным судебным актом, МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 20.12.2007 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ИП Зенкиной С.В. в полном объеме.

Заявитель жалобы считает, что доведение до арендатора сведений об изменении эксплуатационных расходов заказным письмом, в соответствии с п. 4.2.3 договора аренды и п.3.2. Методики расчета расходов (Постановление Главы администрации г. Тулы от 02.08.2006 N 1595), является основанием для начисления эксплуатационных расходов по новой ставке.

Заявитель жалобы ссылается на то, что МУП "Косогорское ЖКХ", являясь муниципальным предприятием, в своей деятельности руководствуется постановлениями местных органов самоуправления, поэтому, выполняя постановление Главы администрации г. Тулы N 1595 с 11.10.2006, стало производить начисление эксплуатационных расходов по новой ставке.

ИП Зенкина С.В. также обратилась с апелляционной жалобой на решение суда от 20.12.2007, в которой просит отменить обжалуемое решение в части отказа в признании недействительным договора аренды недвижимого муниципального имущества (в части расчета расходов по содержанию) и признать договор аренды недвижимого муниципального имущества N П-2007038 недействительным в части расчета расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием недвижимого муниципального имущества, с применением последствий недействительности сделки (части).

По мнению предпринимателя, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также судом неправильно применены нормы материального права.

Заявитель жалобы указывает на то, что изменение балансодержателем типовой формы договора аренды недвижимого муниципального имущества в части расчета эксплуатационных расходов (Приложение N 3 к договору) произведено с нарушением п.п. 3.4, 3.5. Положения "О порядке предоставления муниципального имущества г. Тулы в аренду, а также в нарушение п. 1 ст. 422 ГК РФ.

Заявитель жалобы ссылается на то, что несмотря на то, что договор аренды N П-2007038 вместе с измененным расчетом эксплуатационных расходов был подписан сторонами, суд не учел, что его условия носят крайне невыгодные условия для арендатора, заключающиеся в значительном завышении балансодержателем сумм эксплуатационных расходов, что влечет неосновательное обогащение балансодержателя.

В судебном заседании апелляционной инстанции ИП Зенкина С.В. и ее представитель поддержали доводы своей апелляционной жалобы, с апелляционной жалобой МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" не согласны.

Представитель МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, с апелляционной жалобой ИП Зенкиной С.В. не согласен.

Представители Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы и Администрации г. Тулы в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 123, 156 АПК РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей явившихся сторон, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Тульской области от 20.12.2007 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.12.2005 между Комитетом по управлению имуществом города Тулы (Арендодатель), ИП Зенкиной С.В. (Арендатор) и МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" (Балансодержатель) был заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества N П-2005925, по условиям которого арендодатель с участием балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тула, п. Косая Гора, ул. Пушкина, д. 6, общей площадью 115 кв. м, являющееся муниципальной собственностью г. Тулы.

Согласно п.п. 1.2., 1.3. договора имущество предоставляется для использования под магазин на срок с 01.01.2006 по 30.12.2006.

В соответствии с п. 5.1. договора за пользование указанным в п. 1.1 настоящего договора имуществом арендатор выплачивает арендную плату в размере, установленном Приложением N 2 к настоящему договору, а также возмещает балансодержателю расходы, связанные с эксплуатацией и содержанием имущества (в соответствии с условиями договора на оказание коммунальных услуг), в размере, установленном Приложением N 3 к настоящему договору.

Согласно п. 4.2.3. договора балансодержатель обязан при изменении стоимости расходов, связанных с эксплуатаций и содержанием имущества, довести соответствующее решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием имущества.

Приложением N 3 к данному договору сторонами согласован расчет расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием недвижимого имущества, в соответствии с которым величина расходов составляет 10438 руб. 04 коп. в год или 869 руб. 84 коп. в месяц.

Постановлением Главы администрации города Тулы от 02.08.2006 N 1595 утверждена и введена в действие с 17.07.2006 "Методика расчетов расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого муниципального имущества (кроме земельных участков), принадлежащего муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, при предоставлении этого имущества в аренду.

Письмом от 27.09.2006 N 983 МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" уведомило ИП Зенкину С.В. об изменении суммы расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого муниципального имущества. При этом балансодержатель указал, что эксплуатационные расходы будут начисляться по новой методике расчета, согласно Постановлению Главы администрации города Тулы N 1595 от 02.08.2006 с 01.10.2006.

С 01.10.2006 МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" выставляло ИП Зенкиной С.В. счета-фактуры, в которых стоимость эксплуатационных расходов была рассчитана по методике расчета, утвержденной Постановлением Главы администрации города Тулы N 1595, и составляла 4553,6 руб. в месяц.

Выставленные балансодержателем счета-фактуры за октябрь-декабрь 2006 годы были оплачены истцом в полном размере.

16.01.2007 между Комитетом по управлению имуществом города Тулы (Арендодатель), ИП Зенкиной С.В. (Арендатор) и МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" (Балансодержатель) был заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества N П-2007038, по условиям которого арендодатель с участием балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тула, п. Косая Гора, ул. Пушкина, д. 6, общей площадью 115 кв. м, являющееся муниципальной собственностью г. Тулы, на срок с 01.01.2007 по 30.12.2007.

В соответствии с п. 5.1. договора за пользование указанным в п. 1.1 настоящего договора имуществом арендатор выплачивает арендную плату в размере, установленном Приложением N 2 к настоящему договору, а также возмещает балансодержателю расходы, связанные с эксплуатацией и содержанием имущества (в соответствии с условиями договора на оказание коммунальных услуг), в размере, установленном Приложением N 3 к настоящему договору.

При этом в соответствии с расчетом расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием недвижимого муниципального имущества (Приложение N 3 к договору) сумма расходов согласована сторонами в размере 54643,4 руб. в год или 4553,6 руб. в месяц.

Ссылаясь на то, что расчет эксплуатационных расходов по методике, утвержденной Постановлением Главы администрации г. Тулы N 1595 от 02.08.2006 и указанный в Приложении N 3 к договору аренды N П-2007038 является незаконным, а также на то, что МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" неправомерно выставляло к оплате за период с октября по декабрь 2006 года эксплуатационные расходы в сумме 4553,6 руб., истец обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил в части взыскания суммы неосновательного обогащения.

Данный вывод суда первой инстанции является правильным.

В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из материалов дела усматривается, что в договоре N П-2005925 от 20.12.2005 стороны согласовали величину расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием недвижимого имущества, которая составляет 869 руб. 84 коп. в месяц и рассчитывается на основании Положения "О порядке предоставления муниципального имущества г. Тулы в аренду", утвержденного Решением Тульской городской Думы от 23.03.2005 N 60/1156.

В соответствии с приложением N 3 к типовому договору аренды, утвержденным указанным выше положением, расчет расходов, связанных с эксплуатаций и содержанием недвижимого имущества, осуществляется по формуле: Р=А+З+К, где А - амортизационные отчисления; З - затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией (по смете затрат); К - расходы по коммунальным услугам.

Постановлением Главы администрации города Тулы от 02.08.2006 N 1595 утверждена и введена в действие с 17.07.2006 "Методика расчетов расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого муниципального имущества (кроме земельных участков), принадлежащего муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, при предоставлении этого имущества в аренду".

В соответствии с указанной методикой расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией арендуемого недвижимого муниципального имущества, в год рассчитывается по формуле: Р=А+ЗiхНр+З2, где А - амортизационные отчисления в отношении арендуемого объекта недвижимости; Зi - затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией арендуемого недвижимого муниципального имущества; Нр - нормативный коэффициент рентабельности затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией арендуемого недвижимого муниципального имущества; З2 - затраты на содержание придомовой (дворовой) территории, руб. в год.

При этом затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией арендуемого недвижимого муниципального имущества рассчитываются по формуле: Зi= СхSхКэхКr, где С - норматив затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией арендуемого имущества, руб. в год на 1 кв. м площади арендуемого недвижимого муниципального имущества; S - площадь арендуемого недвижимого муниципального имущества; Кэ - коэффициент, учитывающий год ввода в эксплуатацию арендуемого объекта; Кг - коэффициент, учитывающий градостроительную ценность и местонахождение арендуемого объекта.

Затраты на содержание придомовой (дворовой территории) рассчитываются по формуле: З2=ТхSх12, где Т - норматив затрат на содержание придомовой (дворовой) территории, руб. в мес. на 1 кв. м площади арендуемого недвижимого муниципального имущества.

Таким образом, исходя из приведенного анализа способов расчета расходов, связанных с эксплуатаций и содержанием недвижимого имущества, следует, что при принятии постановления Главы администрации г. Тулы N 1595 от 02.08.2006 была полностью изменена методика осуществления данных расчетов.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку сторонами не были внесены изменения в договор аренды от 20.12.2005 N П-2005925 в части установления нового способа расчета расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием арендуемого недвижимого имущества, следовательно, выставление МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" счетов-фактур за период октябрь-декабрь 2006 года в сумме 4553,60 руб. не имеет под собой правовых оснований.

Довод МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" о том, что им были соблюдены положения п. 4.2.3. договора аренды и арендатору направлено уведомление об изменении эксплуатационных расходов с октября 2006 года, не заслуживает внимания.

Пунктом 4.2.3. договора предусмотрено, что при изменении стоимости расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием имущества, балансодержатель обязан довести соответствующее решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием имущества.

Как правильно указал суд первой инстанции, в данном случае менялась не ставка расходов, согласованная в п. 5.1 договора и Приложением N 3, а сама методика определения величины эксплуатационных расходов.

Договор N П-2005925 от 20.12.2005 стороны не предусмотрели возможности одностороннего изменения его условий.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика излишне полученную сумму в возмещение расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием арендуемого недвижимого имущества за спорный период.

Апелляционная инстанция также согласна с выводом суда первой инстанции об отказе в признании недействительным договора аренды недвижимого муниципального имущества (в части расходов по содержанию).

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела усматривается, что 16.01.2007 сторонами был заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества на срок с 01.01.2007 по 30.12.2007. При этом сторонами согласован расчет расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием недвижимого муниципального имущества, в сумме 54643,4 руб. в год. Данный расчет произведен на основании "Методики расчетов расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого муниципального имущества (кроме земельных участков), принадлежащего муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, при предоставлении этого имущества в аренду", утвержденной постановлением Главы администрации города Тулы от 02.08.2006 N 1595.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Из материалов дела видно, что договор аренды и приложения к нему ИП Зенкиной С.В. подписаны без протоколов разногласий.

Постановление Главы администрации города Тулы от 02.08.2006 N 1595, на основании которого произведен расчет эксплуатационных расходов в договоре N П-2007038, в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным.

Таким образом, основания для признания договора недействительным отсутствуют.

Безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ч.4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом вышеуказанных обстоятельств суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб ИП Зенкиной С.В. и МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" и отмены принятого решения.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционных жалоб относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 20.12.2007 по делу N А68-4137/07-200/7 оставить без изменения, а апелляционные жалобы ИП Зенкиной С.В. и МУП "Косогорское жилищно-коммунальное хозяйство" - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине отнести на заявителей жалоб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.И. Можеева

Судьи

Н.Ю. Байрамова Л.А. Юдина