Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2008 г. N 20АП-4541/2007

г. Тула

17 апреля 2008 г.

Дело N А62-1243/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2008 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Стахановой В.Н.,

судей Игнашиной Г.Д., Тимашковой Е.Н.

при ведении протокола судьей Стахановой В.Н.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО ФСК "Веж" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.11.2007 .

по делу N А62-1243/2006 (судья Воронова В.В.)

по заявлению ООО ФСК "Веж"

к Администрации города Смоленска

третьи лица: ТСЖ "Жилой дом", Фонд развития жилищного строительства Смоленской области, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области

о признании незаконным ненормативного правового акта

при участии:

от ООО ФСК "Веж": не явились, извещены надлежаще,

от Администрации города Смоленска: Куренков В.В., главный специалист-юрисконсульт, доверенность от 25.12.2007 N 1-4564

от Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области: Гришутина Е.А., консультант отдела, доверенность от 29.01.2008 N 20,

от ТСЖ "Жилой дом" - не явились, извещены надлежаще,

от Фонда развития жилищного строительства Смоленской области - не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Веж" (далее - ООО ФСК "Веж", Общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к Администрации г. Смоленска( далее - Администрация) о признании незаконным постановления Главы города Смоленска от 28.09.2005 N 2661 "Об отказе ООО ФСК "Веж" в размещении блокированных многоэтажных жилых домов по ул.Шевченко".

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 23.06.2006 заявленное требование удовлетворено.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.10.2006 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа решение от 23.06.2006 и постановление от 10.10.2006 Арбитражного суда Смоленской области отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 06.11.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.

Общество обжаловало решение суда в апелляционном порядке и просит это решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как установлено судом, постановлением Главы Администрации г. Смоленска от 23.07.1999 N 1171 Фонду развития жилищного строительства Смоленской области в аренду сроком на один год предоставлен земельный участок площадью 1,3 га. для проектирования блокированных малоэтажных жилых домов по ул. Шевченко в г.Смоленске.

По договору купли-продажи и дополнительному соглашению к нему от 28.11.2002 ООО ФСК "Веж" приобрело у Фонда развития жилищного строительства Смоленской области незавершенные строительством блокированные малоэтажные жилые дома, включающие в себя два блока со строительными номерами N 2 и N 3-4 в соответствии со строительным проектом на десять квартир общей площадью 1 788,7 м., том числе блок N 2 - 536,5 кв.м. и блок N 3-4 - 1251,7 кв.м., выполненные наружные коммуникации к вышеуказанному незавершенному строительству (газ, водопровод, канализация, телефонизация), незавершенный фундамент трансформаторной подстанции тип К-31-409 М 4 согласно Генплана по ул. Шевченко в г. Смоленске.

Согласно Постановлению Главы г. Смоленска от 18.07.2003 N 1353 "О переходе прав на земельный участок по улице Шевченко" на основании заявлений Общества и Фонда развития жилищного строительства Смоленской области право последнего на аренду земельного участка площадью 11 913 кв. м. для строительства малоэтажных жилых домов по ул. Шевченко в г. Смоленске прекращено, и на данный участок ООО ФСК "Веж" предоставлено право аренды.

В связи с указанным, между Обществом и Администрацией заключен договор аренды от 23.09.2003 N 4228 вышеуказанного земельного участка, имеющего кадастровый номер 67:27:03 03 01:0006.

Постановлением Администрации от 15.10.2004 N 2159 в ранее принятое постановление от 18.07.2003 N 1353 внесены изменения, согласно которым площадь предоставленного Обществу земельного участка составила 10 993,5 кв.м.

22 июля 2005 года ООО ФСК "Веж" обратилось с заявлением к Главе г. Смоленска о предоставлении дополнительного земельного участка, площадью 3 824 кв.м., прилегающего к ранее отведенному для рационального и компактного размещения восемнадцати блокированных малоэтажных жилых домов.

Актом выбора земельного участка от 23.08.2005 комиссией рекомендовано отказать в размещении блокированных многоэтажных жилых домов по ул. Шевченко в связи с несоблюдением разрешенного вида использования земельного участка (обременения самовольными постройками).

По результатам рассмотрения заявления Общества от 22.07.2005 N 1111 Главой г.Смоленска принято постановление от 28.09.2005 N 2661, которым заявителю отказано в (предоставлении земельного участка) размещении блокированных малоэтажных домов по ул. Шевченко в г. Смоленске в связи с несоблюдением разрешенного вида использования земельного участка (обременения самовольными постройками).

Не согласившись с данным постановлением, Общество обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований Общества, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что согласно постановлению судебного пристава-исполнителя Ленинского района г. Смоленска от 13.09.2001 о наложении ареста и постановлению от 14.02.2003 о снятии ареста договор купли-продажи незавершенного строительством комплекса, расположенного по ул. Шевченко в г.Смоленске, был заключен сторонами, когда имущество - объект незавершенного строительства - находилось под арестом, что в соответствии со ст.51 ФЗ "Об исполнительном производстве" делает невозможным распоряжение имуществом.

Между тем, названный договор купли-продажи в судебном порядке не оспорен и является действующим. Требования о признании указанного договора недействительным не заявлялись и в рамках настоящего спора.

С учетом изложенного, заключение договора купли-продажи незавершенного строительством комплекса в период наложения ареста на указанное имущество не могло служить основанием для принятия постановления о не предоставлении земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 198, п. 4 ст. 200, п. 3 ст. 201 АПК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 ненормативный акт государственного органа может быть признан недействительным при одновременном его несоответствии закону и нарушении его изданием прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из текста обжалуемого постановления, основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка послужило несоблюдение разрешенного вида использования данного участка, а именно наличие на нем объектов самовольного строительства.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территорий городских и сельских поселений регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю осуществляют органы местного самоуправления.

Согласно ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ определено, что распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляются органами местного самоуправления.

То есть, предоставление земельных участков заинтересованным в их выделении лицам осуществляется органами местного самоуправления в пределах предоставленных им полномочий и на основании муниципальных правовых актов (решений, постановлений).

Согласно статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо с предварительным согласованием места размещения объекта, либо без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 4 ст. 30 ЗК РФ определен порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, который включает в себя:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Оформление результатов выбора земельного участка осуществляется путем составления акта о выборе земельного участка для строительства.

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Частью 1 ст. 31 ЗК РФ предусмотрено, что гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в органы исполнительной власти или местного самоуправления.

Частью 2 данной статьи определено, что орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора (ч. 5 ст. 31 ЗК РФ).

Из смысла приведенных правовых норм вытекает, что предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места осуществляется органами местного самоуправления по заявлению заинтересованного лица. При рассмотрении заявления органы местного самоуправления первоначально осуществляют выбор земельного участка и разрабатывают исходно-разрешительную документацию, включающую все предусмотренные процедурой ведомственные согласования. Результаты выбора земельного участка оформляются актом выбора земельного участка, к которому прилагаются проекты границ земельного участка. Только после проведения данных мероприятий и подготовки указанной документации органами местного самоуправления принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта (в форме утверждения акта о выборе земельного участка) или об отказе в размещении объекта.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Смоленска от 18.07.2003 N 1353 ООО ФСК " Веж" предоставлен земельный участок, расположенный по ул. Шевченко г. Смоленска, площадью 11913 кв. м. для строительства малоэтажных домов (л.д. 14 т. 1).

Постановлением Администрации от 15.10.2004 N 2159 в ранее принятое постановление от 18.07.2003 N 1353 внесены изменения, согласно которым площадь земельного участка, предоставленного Обществу, изменена и составила 10993,5 кв. м. (л.д. 31 т. 1).

ООО ФСК "Веж" 22.07.2005 обратилось с заявлением к главе города Смоленска с заявлением о предоставлении дополнительного земельного участка, прилегающего к ранее предоставленному Обществу участку, площадью 3825 кв.м. для строительства блокированных жилых домов (л.д. 24).

Как видно из материалов дела, Общество не получило необходимых согласований

по вопросам предоставления указанного им земельного участка для строительства.

Акт выбора названного земельного участка от 23.08.2005 главой Администрации не утвержден (л.д. 58 т.1).

Согласно имеющегося в материалах дела Акта обследования земельного участка по ул. Шевченко, запрашиваемого для предварительного согласования места размещения блокированных малоэтажных жилых домов от 25.2005, на данном участке находятся объекты незавершенные строительством, одно здание в стадии строительства 2-3 этажа, второе здание на стадии закладки фундаментов (л.д. 59 т. 1).

При этом основанием для отказа Администрацией ООО ФСК "Веж" в предоставлении испрашиваемого участка послужило несоблюдение разрешенного вида использования земельного участка, а именно: наличие на нем объектов самовольного строительства.

Более того, из Акта проверки использования земель юридическим лицом (гражданином) от 08.08.2006 следует, что ООО ФСК " Веж" ведет строительство трех домов. При этом земельный участок используется без оформленных в установленном порядке документов на землю (л.д.27 т. 2) .

Суд установил, что Администрация не принимала решение о предоставлении заявителю спорного земельного участка, разрешение на строительство малоэтажных домов Обществом также не получено.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о законности оспариваемого постановления Администрации.

Ссылка заявителя жалобы на то, что в соответствии с договором купли-продажи от 28.11.2002 истец стал собственником объектов незавершенного строительства, коммуникаций к нему и технической документации, а на основании Постановления Администрации города Смоленска N 1353 от 18.07.2003 оформил в аренду земельный участок, не принимается во внимание апелляционной инстанцией, поскольку данные обстоятельства не являются доказательством соблюдения предусмотренного законодательством порядка предоставления земельного участка для строительства и возведения на нем объектов - жилых домов.

В нарушение ст.65 АПК РФ истцом в материалы дела не представлены доказательства соблюдения Фондом развития жилищного строительства Смоленской области, а впоследствии - самим ООО ФСК "Веж" как покупателем по договору купли-продажи объектов незавершенного строительства установленного земельным законодательством порядка предоставления земельного участка под строительство с предварительным согласованием мест размещения объектов, а также получения технической документации и иных документов, предусмотренных ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешения на строительство.

Довод заявителя жалобы о том, что испрашиваемый им земельный участок, об отказе в предоставлении которого вынесено оспариваемое в рамках настоящего спора постановление, является дополнительным к уже предоставленному истцу в аренду земельному участку под строительство, необоснован. Факт принадлежности истцу на праве аренды земельного участка площадью 10 993,5 кв.м., прилегающего к истребуемому в силу норм действующего земельного законодательства, не является основанием для передачи ООО ФСК "Веж" на праве аренды истребуемого земельного участка, в отношении которого вынесено оспариваемое постановление без соблюдения порядка, установленного ст. ст. 30, 31 ЗК РФ.

Несостоятелен довод ООО ФСК "Веж" об отсутствии в материалах дела доказательств того, что размещение блокированных малоэтажных жилых домов не соответствует виду разрешенного использования, предусмотренного для данной территориальной зоны.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Использование земельных участков производится в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Между тем, использование земельного участка под строительство может быть осуществлено только после соблюдения установленного градостроительным и земельным законодательством порядка предоставления земельного участка под строительство с предварительным согласованием мест размещения объектов и выдачи разрешения на строительство, которые в рассматриваемом случае не представлены.

Таким образом, постановление Главы администрации города Смоленска от 28.09.2005 N 2661 является законным.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в силу ст.110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 06 ноября 2007 года по делу N А62-1243/2006 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

В.Н. Стаханова

Судьи

Г.Д. Игнашина Е.Н. Тимашкова