Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2008 г. N 20АП-3037/2007

г. Тула

21 апреля 2008 г.

Дело N А09-1772/2007-4

Резолютивная часть постановления объявлена - 18 апреля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме - 21 апреля 2008 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Никуловой М.В.,

судей - Можеевой Е.И., Рыжовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Котенковой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А09-1772/07-4, принятое по иску Брянской городской администрации в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, г.Брянск к ООО "Заря", г.Брянск, третье лицо: Управление имущественных отношений Брянской области, г. Брянск о взыскании 477 075 рублей 33 копеек

при участии в судебном заседании:

от истца - не явился, извещен судом надлежащим образом

от ответчика - Пречестная О.Н., нач. отд., доверенность N 48 от 17.04.2008г.

от третьего лица - не явился, извещен судом надлежащим образом

установил:

Брянская городская администрация в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, г.Брянск обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Заря" (далее - ООО "Заря") г.Брянск о взыскании задолженности по уплате арендой платы и пени в размере 477 075 рублей (т.1, л.д.2-3).

В обоснование своих требований истец сослался на неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей за пользование земельными участками, предоставленными по договорам аренды N 25140 от 09.06.2003г., N 32883 от 25.03.2005г. и N 33028 от 11.04.2005г.

До вынесения решения, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточнял заявленные требования, которые в окончательном виде были сформулированы как требования о взыскании задолженности по договору N 25140 от 09.06.03г. в размере 78 982 руб. 63 коп., в том числе 57 167 руб. основного долга за период с 01.06.03г. по 04.05.07г. и 21 815 руб.63 коп. пени за просрочку исполнения обязательства; по договору N 32883 от 25.03.05г. пени в размере 620 руб. 84 коп. за период с 01.01.05г. по 04.05.07г.; по договору N 33028 от 11.04.05г. в размере 534 999 руб. 08 коп., в том числе 501 348 руб. основного долга за период с 01.04.05г. по 04.05.07г. и 33 651 руб. 08 коп. пени за просрочку исполнения обязательства.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 02 июля 2007 года исковые требования удовлетворены полностью (т.1, л.д.142-143).

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2007 года решение Арбитражного суда Брянской области отменено, дело принято к производству Двадцатого арбитражного апелляционного суда для рассмотрения по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (т.2, л.д.115-119).

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2007г., вынесенным на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, привлечено Управление имущественных отношений по Брянской области (т.2, л.д.120).

При новом рассмотрении дела, истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 33028 от 11.04.2005г. за период с 01.04.2005г. по 30.10.2006г. в размере 262 876 руб., указав, что задолженность по договорам аренды N 25140 от 09.06.2003г. и N 32883 от 25.03.2005г. ответчиком погашена полностью. Одновременно истец сослался на отсутствие у него доказательств, подтверждающих наличие согласований с уполномоченными органами для возможного использования спорного земельного участка по его целевому назначению. Оставил рассмотрение настоящего спора на усмотрение суда.

В письменном отзыве на исковое заявление третье лицо пояснило, что распоряжение земельными участками, расположенными на территории г.Брянска, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется Управлением имущественных отношений по Брянской области. Пояснило, что постановление администрации Брянской области "Об утверждении порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - г.Брянска" от 30.10.2006г. N 641 вступило в силу с 31.10.2006г. Право на взыскание арендной платы по договорам аренды за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории г.Брянска перешло к управлению с 01.11.2006 года. В изменениях к отзыву на исковое заявление дополнительно указывает, что право взыскания арендной платы по спорным земельным участкам также перешло к Управлению с 01.11.2006г.

Ответчик представил суду письменные пояснения на исковое заявление, в которых указал, что использование земельного участка, расположенного по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Авиационная, д/н участок 20 в рамках договора аренды N 33028 от 11.04.2005г. по его назначению - для строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, оказалось невозможным в силу непригодности этого участка для указанных целей. В подтверждение данного обстоятельства сослался на заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Брянской области N 5К-402 от 06.09.2006г., а также письмо ОАО "Брянские коммунальные системы" от 23.03.2007г. N 104-11-761. Обращает внимание на то, что при согласовании технических условий с МУП "Брянский городской водоканал" ответчику запрещено производство работ и посадка деревьев в охранной зоне инженерных коммуникаций на расстоянии 10 м по обе стороны от наружных стенок канализационного коллектора. Настаивает, что ООО "Заря" не было поставлено в известность о существующих ограничениях на строительство, в результате которых из закрепленной в договоре аренды N 33028 от 11.04.2005г. площади земельного участка, ответчиком по указанному в договоре назначению может использоваться только 216 кв.м. Ссылается на неоднократные обращения в Управление имущественных отношений Брянской области с просьбой о замене части земельного участка на равноценный, ввиду невозможности его использования под строительство, на которые получен ответ о поиске для ООО "Заря" равноценного земельного участка. Обращает внимание на то, что в соответствии с предстоящим аукционом по продаже аналогичного земельного участка, объявленного Управлением имущественных отношений Брянской области, стоимость аренды в 397 раз ниже арендной платы спорного участка с кадастровым номером 2:28:03 05 03 0013. Отмечает, что в связи с невозможностью использования по вине истца земельного участка для начала строительства в 2005 г., стоимость этого строительства в настоящее время значительно увеличилась, ввиду чего ответчик понес убытки. Представил суду письмо Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации от 29.02.2008г., согласно которому после завершения строительства размер годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком с кадастровым номером 2:28:03 05 03 0013, площадью 1129 кв.м, будет составлять 84 485 руб. Ссылаясь на данные обстоятельства, просит уменьшить размер арендной платы за земельный участок площадью 1129 кв.м в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации согласно представленного контррасчета исковых требований.

В судебном заседании второй инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в представленных суду пояснениях на исковое заявление.

Истец и третье лицо, извещенные судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.

С учетом мнения представителя ответчика, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы искового заявления, отзывов на него, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между Брянской городской администрацией в лице Горкомзема (арендодатель) и ООО "Заря" (арендатор) были совершены следующие сделки:

- N 25140 от 09.06.2003 г. аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 593 кв.м., расположенного по адресу : г.Брянск, Советский район, ул.Гражданская, 8, сроком действия с 01.06.2003 года на один год;

- N 32883 от 25.03.2005г., аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 593 кв.м. расположенного по адресу : г.Брянск, Советский район, ул.Гражданская, д/н участок 1, сроком действия с 01.01.2005г. по 01.12.2005г;

- N 33028 от 11.04.2005г., аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 1 129 кв.м. расположенного по адресу : г.Брянск, Советский район, ул.Авиационная, д/н участок 20, сроком действия с 01.04.2005г. по 01.04.2008г. (т.1, л.д.11-16).

Последняя сделка прошла государственную регистрацию, что подтверждается имеющейся на договоре отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области от 12.12.2005г. за N 32-92/03-046/2005-410.

Ссылаясь на то, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по уплате арендных платежей, был заявлен настоящий иск.

При новом рассмотрении настоящего дела Двадцатым арбитражным апелляционным судом, Брянская городская администрация уменьшила исковые требования, указав на полное погашение ответчиком задолженности по арендной плате и пени по договорам N 25140 от 09.06.2003г. и N 32883 от 25.03.2005г. Просит суд взыскать с ответчика только 262 876 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2005 года по 30.10.2006 года по договору N 33028 от 11.04.2005г.

Судебной коллегией указанное уточнение принимается на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, предметом рассмотрения настоящего дела является требование о взыскании с ООО "Заря" 262 876 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2005 года по 30.10.2006 года по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 33028 от 11.04.2005г.

Проанализировав спорные правоотношения сторон, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре обязательства ответчика возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Законодатель в статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации определил, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При этом, в силу статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Нарушение данного требования влечет за собой ответственность арендодателя, установленную статьей 612 Гражданского кодекса российской Федерации.

Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 01.04.2005г. Комитетом по управлению собственностью г.Брянска был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1129 кв.м по ул.Авиационная (Советский район) г.Брянска для проектирования и строительства 2-3 этажного здания универсального назначения (магазин промышленных и продовольственных товаров, аптечный пункт) (т.2, л.д.92-95).

Победителем указанного аукциона было признано ООО "Заря", что подтверждается протоколом аукциона N 5/4 от 01.04.2005г. (т.2, л.д.92-95)

По результатам торгов между Брянской городской администрацией (арендодатель) и ООО "Заря" (арендатор) 11.04.2005г. был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 33028, который был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области 12.12.2005г. (т.1, л.д.14-15).

В соответствии с разделом 1 указанного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, площадью 1129 кв.м по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Авиационная, д/н участок 20 с кадастровым номером 32:28:03:05:03:0013:00 для проектирования и строительства 2-3 этажного здания универсального назначения.

По акту приема-передачи от 11.04.2005г. указанный объект недвижимости был принят арендатором (т.1, л.д.16).

Между тем, в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие невозможность фактического использования ответчиком спорного земельного участка по его целевому назначению - проектированию и строительству здания.

Так, как следует из письма МУП "Брянский городской водоканал" от 27.09.2006г. N 3786-и, адресованного МУП "Архитектурно-планировочное бюро" г.Брянска, технические условия на 2-3 этажное здание универсального назначения по ул.Авиационной не могут быть выданы в связи с тем, что при посадке проектируемого объекта от существующих коллекторов д=1000мм, по которым отводятся канализационные стоки Бежицкого и Советского районов и квартального водовода д-300 мм, не выдерживается расстояние в соответствии СНиП, а существующие коммуникации выносу не подлежат (т.2, л.д.14).

В связи с такими обстоятельствами, 03.05.2007г. между ответчиком и МУП "Брянский городской водоканал" заключен договор об обремени обязательствами, из которого следует, что ООО "Заря" предоставлено право ограниченного пользования спорным земельным участком, в виду прохождения по нему двух ниток канализационного коллектора Д=1000мм и водопровода Д=250мм (т.2, л.д.66-67).

Кроме этого, письмом РКС Брянские коммунальные системы от 23.03.2007г. N 104-11-761 ООО "Заря" отказано в выдаче технических условий на теплоснабжение 2-3 этажного здания универсального назначения по ул.Авиационной в связи с отсутствием резерва мощности на котельной и ответчику предложено предусмотреть строительство индивидуальной котельной (т.2, л.д.62).

Как видно из письма Главного управления развития территории г.Брянска от 22.10.2007г. N 3714, размещение 2-3 этажного здания универсального назначения по ул.Авиационной на спорном земельном участке возможно лишь на части этого участка площадью застройки 216 кв.м (т.3, л.д.28), что составляет от переданной ответчику в аренду площади (1 129 кв.м) только 19 %.

В связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории административного центра Брянской области - г.Брянска постановлением администрации Брянской области от 30.10.2006г. N 641 управлению имущественных отношений Брянской области, истец неоднократно обращался к указанному органу с заявлениями о предоставлении другого земельного участка либо уменьшению размера арендуемой площади, либо освобождения от уплаты арендной платы (т.2, л.д.64, 65, 142-143).

Письмом от 31.10.2007г. N 43-7227 управление имущественных отношений Брянской области сообщило о невозможности изменения границ спорного участка в связи с перспективным развитием расширения улицы Авиационной и сложившейся градостроительной ситуацией, одновременно указав, что в настоящее время ведется работа по поиску равноценного земельного участка (т.3, л.д.31-32).

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации содержится императивное правило, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом апелляционной инстанции предлагалось истцу представить доказательства, подтверждающие возможность использования спорного земельного участка по его целевому назначению, согласование этого использования с соответствующими уполномоченными органами, а также наличие таких доказательств на момент проведения аукциона по продаже права аренды на него.

Несмотря на это, истцом указанные доказательства в материалах дела представлены не были.

Напротив, в своих письменных пояснениях суду апелляционной инстанции Брянская городская администрация подтвердила отсутствие у нее доказательств, свидетельствующих о возможности использования земельного участка площадью 1129 кв.м по целевому назначению и согласования такого использования с уполномоченными на то органами.

Отсюда следует, что ни на момент выставления спорного земельного участка на аукцион, ни при заключении договора аренды с ответчиком, ни в период его действия, ни на сегодняшний день нет объективных данных, подтверждающих возможность использования ООО "Заря" арендуемого земельного участка, согласно его целевому назначению.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков.

Среди основных обязанностей, в том числе и арендаторов, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации закреплена обязанность использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, то есть разрешенным использованием.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец, как арендодатель земельного участка площадью 1129 кв.м по ул.Авиационная (Советский район) г.Брянска, не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.1 договора, по предоставлению земельного участка для проектирования и строительства 2-3 этажного здания универсального назначения, а ответчик фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество исходя из его целевого назначения в силу вышеуказанных обстоятельств.

Следовательно, истцом не была исполнена возложенная на него пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по предоставлению арендатору имущества, соответствующего его назначению.

Статьями 606, 611 и 614 Гражданского кодекса российской Федерации закреплена, с одной стороны, обязанность арендодателя по отношению к арендатору по предоставлению последнему имущества в пользование исходя из его назначения, а с другой стороны - обязанность арендатора по внесению платежей за пользование этим имуществом.

По смыслу названных материально-правовых норм следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, которое регулируется, в свою очередь, положениями статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства, законодатель в пункте 2 названной нормы, предусмотрел право стороны, на которой лежит встречное исполнение, приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

При таких условиях, ООО "Заря" вправе было отказаться от внесения арендной платы.

На основании изложенного, апелляционная инстанция приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине по иску в сумме 6 757 руб. 52 коп. и по апелляционной жалобе в сумме 1 000 рублей, всего - 7 757 руб. 52 коп. подлежат отнесению на истца - Брянскую городскую администрацию.

При подаче настоящей апелляционной жалобы в суд, ответчиком по платежному поручению N 84 от 02.08.2007 года была уплачена государственная пошлина в сумме 1 000 рублей (т.2 л.д.9).

Заявленное истцом ходатайство об уменьшении размера государственной пошлины подлежит отклонению, поскольку каких-либо доказательств в его обоснование заявителем не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, ч.5 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении исковых требований Брянской городской администрации к обществу с ограниченной ответственностью "Заря", г.Брянск о взыскании 262 876 руб. отказать.

Взыскать с Брянской городской администрации в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину по иску в размере 6 757 рублей 52 копейки.

Взыскать с Брянской городской администрации в пользу общества с ограниченной ответственностью "Заря", г.Брянск 1 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Никулова

Судьи

Е.И. Можеева Е.В. Рыжова