Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2008 г. N 20АП-2208/2008

г. Тула

15 июля 2008 г.

Дело N А09-1155/08-28

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2008 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полынкиной Н.А.,

судей Еремичевой Н.В., Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Соколовой Т.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Бровко А.П. - представитель по дов. N 15 от 27.02.2008, паспорт 15 04 N 405624, Овчинников В.А. - представитель по дов. б/н от 02.04.2008, паспорт 15 02 N 617456,

от ответчиков - Пазен Н.В. - паспорт 15 04 N 353344, Савкин Г.А. - паспорт 15 00 N 132045, от ОАО "Брянскагроснаб" - Каничев В.В. представитель по дов. N 01-720 от 19.12.2007, паспорт 15 02 N 617062,

рассмотрев апелляционную жалобу ОАО по МТС "Фокинское" на решение Арбитражного суда Брянской области от 24.04.2008 по делу N А09-1155/08-28 (судья Азаров Д.В.),

установил: открытое акционерное общество по материально-техническому снабжению "Фокинское" (далее - ОАО по МТС "Фокинское") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Брянскагроснаб" (далее - ОАО "Брянскагроснаб"), индивидуальному предпринимателю Пазену Николаю Васильевичу, индивидуальному предпринимателю Савкину Геннадию Александровичу о признании недействительной сделкой договора купли-продажи здания гражданского и производственного назначения (склад ПАМ) от 14.11.2007, заключенного между ОАО "Брянскагроснаб", Пазеном Н.В., Савкиным Г.А., и применении последствий недействительности сделки, а именно: обязать Пазена Н.В. и Савкина Г.А. возвратить ОАО "Брянскагроснаб" здание гражданского и производственного назначения (склад ПАМ), площадью 1001,8 кв.м, условный номер 32-32-01/04712005-218, расположенное по адресу: г. Брянск, Фокинский район, проспект Московский, д. 99.

Принятым по делу решением Арбитражного суда Брянской области от 24.04.2008 в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

Не согласившись с указанным судебным актом, ОАО по МТС "Фокинское" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить его в связи с нарушением норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и принять новый судебный акт. При этом заявитель полагает, что в нарушение требований п.1 ст.552 ГК РФ при заключении спорного договора купли-продажи здания земельный участок, необходимый для его использования, передан не был, поскольку юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования, не вправе распоряжаться ими. Заявитель указывает, что в силу ч.1 ст.552 ГК РФ продажа недвижимости не допускается без согласия собственника земельного участка, однако факт получения согласия собственника на передачу земельного участка в рассматриваемом случае судом не установлен.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 24.04.2008 проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Из материалов дела следует, что на основании решений, принятых на заседании совета директоров 30.11.2007, 14 ноября 2007 года между ОАО "Брянскагроснаб" (продавец), Пазеном Н.В., Савкиным Г.А. (покупатели) был заключен договор купли-продажи здания гражданского и производственного назначения (склад ПАМ), по условиям которого продавец обязуется передать в общую долевую собственность покупателям (по _ доле каждому) принадлежащее ему на праве собственности здание гражданского и производственного назначения, склад ПАМ, инвентарный N 467/04, литер "Г", общей площадью 1001,8 кв.м, в том числе основной - 986,7 кв.м. Здание расположено на земельном участке общей площадью 2 239 кв.м по адресу: г. Брянск, Фокинский район, проспект Московский, дом 99 (п. 1 договора).

Данный земельный участок принадлежал продавцу (ОАО "Брянскагроснаб") на праве постоянного бессрочного пользования согласно свидетельству N 786 на право собственности на землю, бессрочного пользования землей, выданного администрацией г. Брянска 23.06.1993. После заключения договора купли-продажи от 14.11.2007 ОАО "Брянскагроснаб" письмом N 03-790 от 21.12.2007 обратилось в Управление имущественных отношений Брянской области с заявлением о прекращении права бессрочного постоянного пользования земельным участком площадью 2239 кв.м, расположенным по адресу: г. Брянск, проспект Московский, 99, в связи с продажей объекта недвижимости.

28.01.2008 между Управлением имущественных отношений Брянской области и Пазеном Н.В., Савкиным Г.А. был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, номер 41475. Согласно договору земельный участок общей площадью 2 228 кв.м, кадастровый номер 32:28:04 16 04:0166, расположенный по адресу: г. Брянск, Фокинский район, проспект Московский, д. 99, был предоставлен в аренду собственникам здания (склада ПАМ) (Пазену Н.В., Савкину Г.А.) сроком на 42 года для использования недвижимости. Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации от 05.03.2008.

Истец, являясь акционером ОАО "Брянскагроснаб", обратился в суд с настоящим иском, считая, что договор купли-продажи не соответствует требованиям ст. 552 ГК РФ, при его заключении общество фактически безвозмездно лишилось прав на земельный участок, в связи с чем данный договор является недействительной сделкой.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок, на котором расположено здание, являющееся предметом спорного договора купли-продажи, передан покупателю в установленном законом порядке, претензий по исполнению спорного договора стороны друг к другу не имеют.

Суд апелляционной инстанции считает данный вывод Арбитражного суда Брянской области законным и обоснованным, исходя из следующего.

По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ", требование о признании ничтожной сделки недействительной может быть заявлено в суд любым заинтересованным лицом.

Свое право на предъявление настоящего иска ОАО по МТС "Фокинское" объясняет тем, что в результате приобретения права собственности на объект к покупателям безвозмездно перешло право пользования соответствующей частью земельного участка, принадлежащего ОАО "Брянскагроснаб", чем нарушаются имущественные права истца как акционера ОАО "Брянскагроснаб".

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение вместе с этими объектами к новому собственнику переходит и право пользования земельными участками на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего владельца.

Статья 25 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, влечет изменение правоотношений и по поводу земельного участка. Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, при приобретении в собственность здания по спорному договору купли-продажи земельный участок площадью 2239 кв.м перешел к предпринимателям безвозмездно не в силу условий оспариваемой сделки, а в силу закона - пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поэтому ссылка заявителя на то, что он является акционером продавца - ОАО "Брянскагроснаб", не может служить достаточным основанием для вывода о нарушении его прав и законных интересов оспариваемой сделкой по продаже объекта и наличии материально-правового интереса в данном споре, поскольку переход прав на земельный участок под данным объектом был обусловлен не условиями оспариваемого договора о его безвозмездном отчуждении, а требованиями гражданского и земельного законодательства.

При этом не может быть принято во внимание указание заявителя жалобы на тот факт, что в нарушение требований п.1 ст.552 ГК РФ при заключении спорного договора купли-продажи здания земельный участок, необходимый для его использования, передан не был, поскольку юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования, не вправе распоряжаться ими.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.

После регистрации перехода права на недвижимость покупатель, как новый собственник недвижимости, имеет право в порядке, установленном ст. 36 ЗК РФ, приобрести право аренды или собственности на земельный участок, для чего ему следует обратиться в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. В уполномоченный орган должен обратиться также и продавец с заявлением об отказе от принадлежащего ему права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (ст. 45, 53 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, в полном соответствии с указанными правовыми нормами после заключения договора купли-продажи от 14.11.2007 ОАО "Брянскагроснаб" обратилось в Управление имущественных отношений Брянской области с заявлением о прекращении права бессрочного постоянного пользования земельным участком, расположенным по адресу: г. Брянск, проспект Московский, 99, в связи с продажей объекта недвижимости, а покупатели здания приобрели указанный участок в аренду на основании договора аренды от 28.01.2008 сроком на 42 года для использования недвижимости.

Необоснованна также ссылка заявителя на тот факт, что согласно ч.1 ст.552 ГК РФ продажа недвижимости не допускается без согласия собственника земельного участка, однако факт получения согласия собственника на передачу земельного участка в рассматриваемом случае судом не установлен.

Право пользования земельным участком, занятым недвижимостью и принадлежащим другому лицу, переходит к новому собственнику недвижимости в силу закона - пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Упомянутыми нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена необходимость получения собственником недвижимости согласия собственника земельного участка на отчуждение объекта. Доказательств того, что продажа здания противоречила условиям пользования земельным участком, установленным собственником при его передаче в постоянное бессрочное пользование, ОАО по МТС "Фокинское" не представило.

Таким образом, из закона не следует, что право собственника объекта недвижимости на распоряжение им ограничивается в связи с нахождением данного объекта на чужом земельном участке.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований. При вынесении указанного решения судом первой инстанции не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы привести к принятию неправильного решения. В силу изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на заявителя.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Брянской области от 24 апреля 2008 года по делу N А09-1155/08-28 оставить без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Расходы по уплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Полынкина

Судьи

Н.В. Еремичева Г.Д. Игнашина