Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2008 г. N 20АП-2734/2008

г. Тула

Дело N А62-1432/2008

09 сентября 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 сентября 2008 г.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Л.А.,

судей Байрамовой Н.Ю., Никуловой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ювелирная группа "Смоленские бриллианты" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 11 июня 2008 года по делу N А62-1432/2008 (судья Савчук Л.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Ювелирная группа "Смоленские бриллианты", г. Смоленск, к индивидуальному предпринимателю Войтову Владимиру Григорьевичу, г. Смоленск,

о расторжении договора аренды и выселении,

при участии:

от истца: Шипилова В.А. - представителя по доверенности от 10.07.2008;

от ответчика: Горбатовского А.В. - представителя по доверенности N 67-01/351911 от 11.08.2008; Осина И.В. - представителя по доверенности N 67-01/290215 от 19.05.2008,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ювелирная группа "Смоленские бриллианты" (далее - ООО "Ювелирная группа "Смоленские бриллианты") обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Войтову Владимиру Григорьевичу (далее - ИП Войтову В.Г.) о расторжении договора аренды N 1997/05 от 14.03.2005 и выселении.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 11.06.2008 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Ювелирная группа "Смоленские бриллианты" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом нарушены и неправильно применены нормы материального права; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель не согласен с выводом суда о том, что изменение размера арендной платы возможно только в соответствии с порядком, определяемым представительным органом местного самоуправления г. Смоленска. Считает, что Смоленский городской совет как орган местного самоуправления вправе определять порядок изменения арендной платы в отношении имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Заявитель указывает, что к нему перешло право собственности на нежилое помещение на основании договора купли-продажи, поэтому он имеет право самостоятельно устанавливать размер арендной платы на принадлежащее ему имущество.

Заявитель полагает, что право на изменение размера арендной платы, которое имел прежний собственник, перешло к нему на основании ст. 384 Гражданского кодекса РФ.

Заявитель ссылается на то, что без изменения размера арендной платы собственник не может получать доходы от сдачи помещения в аренду; прибыль значительно ниже, чем у прежнего собственника.

Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, указанным в отзыве, полагает, что договором купли-продажи согласовано условие об обременении имущества в виде аренды нежилого помещения площадью 875,6 кв. м. При этом договором аренды предусмотрено, что изменение размера арендной платы возможно в соответствии с порядком, определяемым органом местного самоуправления.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнение представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения в связи со следующим.

14.03.2005 между администрацией города Смоленска (арендодатель) и ИП Войтовым В.Л. (арендатор), при участии СМУП "ПЖРЭП-10" (балансодержатель) заключен договор аренды нежилого помещения N 1997/05 (л.д. 14-18).

Согласно п. 1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендтор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 875 кв. м (в том числе подвальное 351,1 кв. м), являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2, для использования под продовольственный магазин.

Пунктом 1.1.2 договора предусмотрен срок его действия с 01.01.2005 по 09.08.2009.

Договор аренды считается расторгнутым (прекращенным) со дня фактической сдачи арендатором арендуемого нежилого помещения по акту приема-передачи балансодержателю.

Помещение передано арендатору по акту приема-сдачи от 01.01.2005 (том 1, л.д. 19).

Соглашением об изменении условий договора аренды от 08.02.2007 размер арендной платы с 01.01.2007 установлен в сумме 1 914 481 руб. 32 коп. в год (том 1, л.д. 21-24).

По итогам проведенного аукциона по продаже муниципального умищества от 14.09.2007 между администрацией г. Смоленска (продавец) и ООО "Ювелирный центр "Кристалл" (в дальнейшем - переименовано в ООО "Ювелирная группа "Смоленские бриллианты") (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 506 от 18.09.2007, согласно которому продавец передал, а покупатель принял объект недвижимого имущества - нежилое помещение магазина, общей площадью 986,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2, стоимостью 74 636 100 руб. (том 1, л.д. 25-27).

Согласно п. 2.3 договора передаваемое недвижимое имущество имеет обременение на часть нежилого помещения магазина общей площадью 875,6 кв. м (в пользу ИП Войтова В.Г.) до 09.08.2009.

Объект недвижимости передан покупателю по акту приема-передачи недвижимого имущества от 02.10.2007 (том 1,л.д. 28).

Письмом от 27.11.2007 N 626 истец уведомил ответчика о наличии у него права собственности на помещение, арендуемое последним, и уведомил об увеличении размера арендной платы с 01.01.2008 до 1 700 руб. за 1 кв. м в месяц (том 1, л.д. 32).

В ответном письме N 062 от 26.02.2008 ИП Войтов В.Л. не согласился с увеличением размера арендной платы (том 1, л.д. 39).

Письмом от 05.03.2008 истец направил ответчику на подписание проекты соглашения об изменении условий договора и соглашения о расторжении договора (том 1, л.д. 40, 43).

Отказ от подписания указанных соглашений послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что условия, согласованные при заключении договора аренды с прежним собственником нежилого помещения, сохраняют силу и для нового собственника. При этом суд пришел к выводу о том, что требование истца как нового собственника имущества об увеличении размера арендной платы основано на неверном толковании условий договора аренды и не является законным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает данные выводы соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды N 1997/05 от 14.03.2005, правовое регулирование которых определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь, на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Объектом аренды по договору N 1997/05 от 14.03.2005 является нежилое помещение площадью 875 кв. м (в том числе подвальное 351,1 кв. м), являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2, для использования под продовольственный магазин.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 3.3 соглашения об изменении условий договора аренды от 08.02.2007 предусмотрено, что размер арендной платы, установленный в пункте 3.1, может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. В случае недостижения сторонами согласия в соответствии с пунктом 3.1 договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым досрочно.

Как видно из п. 1.2 договора, размер арендной платы устанавливается в соответствии с порядком, определяемым органом местного самоуправления г. Смоленска.

То есть, заключая договор, стороны предусмотрели, что порядок определения размера арендной платы производится органом местного самоуправления г. Смоленска.

При этом расчет суммы годовой арендной платы (Приложение N 2 к договору аренды) произведен на основании Порядка расчета годовой арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, утвержденного решением Смоленского городского совета N 806 от 27.02.2004.

В соответствии с п. 3.1 договора с учетом соглашения об изменении условий договора аренды размер арендной платы за нежилое помещение определен в размере 1 914 481 руб. 32 коп.

Согласно методике определения годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности г. Смоленска (утверждена решением Смоленского городского совета от 19.12.2007 N 727) величина годовой арендной платы для каждого объекта аренды определяется посредством либо метода оценки рыночной стоимости аренды, либо расчетным методом определения арендной платы (том 1, л.д. 120-125).

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды N 1997/05 от 14.03.2005 рассчитывался на основании нормативных актов Смоленского городского совета.

Между тем по договору купли-продажи N 506 от 18.09.2007 объект недвижимого имущества - нежилое помещение магазина, общей площадью 986,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Ленина, д. 7/2, был отчужден в собственность ООО "Ювелирная группа "Смоленские бриллианты" (том 1, л.д. 25-27).

Управлением ФРС по Смоленской области от 17.10.2007 зарегистрировано право собственности ООО "Ювелирный центр "Кристалл" на здание магазина, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 67 АБ N 232850 (том 1, л.д. 31).

В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. На это указывается и в разъяснении, изложенном в п. 24 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 с дополнением: "за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе".

Следовательно, согласованные прежними сторонами в договоре аренды N 1997/05 от 14.03.2005 условия подлежат применению независимо от смены собственника имущества.

Новым собственником в обоснование увеличения размера арендной платы представлен расчет, согласно которому размер годовой арендной платы составил 13 808 760 руб. (том 1, л.д. 111, 112).

Оценив представленный истцом расчет размера арендной платы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что данный расчет не основан на нормативных актах Смоленского городского совета и не соответствует условиям договора аренды.

Имеющимися в деле платежными поручениями (том 1, л.д. 112-117) подтверждается перечисление арендатором арендной платы новому собственнику помещения в размере 225 908 руб. 80 коп., в то время как пунктом 3.2 договора с учетом соглашения от 08.02.2007 предусмотрена арендная плата в размере 159 540 руб. 10 коп.

Поскольку оснований для расторжения договора аренды и выселения арендатора не имелось, суд первой инстанции обоснованно признал исковые требования не подлежащими удовлетворению.

При этом не могут быть приняты во внимание доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что Смоленский городской совет как орган местного самоуправления вправе определять порядок изменения арендной платы лишь в отношении имущества, находящегося в муниципальной собственности. Поскольку договором аренды предусмотрено условие об определении размера арендной платы в порядке, установленном органом местного самоуправления г. Смоленска, такой порядок применяется к отношениям между новым собственником и арендатором.

Довод заявителя о том, что право на изменение размера арендной платы, которое имел прежний собственник, перешло к нему на основании положений ст. 384 Гражданского кодекса РФ, не принимается.

Согласно ст. 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Названной правовой нормой регламентированы отношения, связанные с переходом прав к новому кредитору. В то время как в рассматриваемом споре отношения сторон возникли в результате перехода права собственности на арендуемое имущество и регулируются ст. 617 Гражданского кодекса РФ.

Несостоятельна ссылка заявителя на то, что собственник не может получать доходы от сдачи помещения в аренду, поскольку не влияет на рассмотрение настоящего спора по существу.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Смоленской области от 11 июня 2008 года принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 1 000 рублей относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 11 июня 2008 года по делу N А62-1432/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ювелирная группа "Смоленские бриллианты", г. Смоленск, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Юдина

Судьи

Н.Ю. Байрамова М.В. Никулова