Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2008 г. N 20АП-2152/2008

г. Тула

20 ноября 2008 г.

Дело N А62-5295/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2008 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Игнашиной Г.Д.,

судей Полынкиной Н.А., Стахановой В.Н.,

по докладу судьи Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола судьей Игнашиной Г.Д.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО ФСК "ВЕЖ"

на решение Арбитражного суда Смоленской области

от 22 сентября 2008 года по делу N А62-5295/2007 (судья Воронова В.В.)

по заявлению ООО ФСК "ВЕЖ"

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Смоленской области,

3-и лица: Вехтева В.И., Митюкова М.А., Изотова А.А., Аленичева Т.С., Иванова Л.Ф., Степушенков В.А., Кушлянская А.Т., Медведков А.М., Алексеева Е.В., Столяров Н.Ф., Щелкунова Д.С., Комарова Л.А., Карпенков Г.А., Осинова Н.А., Михайлова А.И., Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, администрация г. Смоленска,

о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Смоленской области по отказу в государственной регистрации договора аренды N 6098 от 07.09.2006 г. земельного участка,

при участии:

от заявителя: Максимова С.С. по доверенности,

от ответчика: Зюмочкиной А.М. по доверенности,

от 3-х лиц: не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

ООО ФСК "ВЕЖ" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Смоленской области (далее - Управление), выразившихся в отказе в государственной регистрации договора аренды N 6098 от 07.09.2006 земельного участка площадью 5500 кв.м с кадастровым номером: 67:27:000 00 00:0104, расположенного по адресу: г. Смоленск, в районе улиц Нормандия-Неман - Зои Космодемьянской, и понуждении Управления зарегистрировать указанный договор аренды.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 22.09.2008 в удовлетворении требований отказано.

Общество обжаловало решение суда в апелляционном порядке и просит это решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Администрация г. Смоленска (далее - Администрация) поддержала доводы жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Управление и Вехтева В.И. возражали против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзывах.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав пояснения представителей, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как установлено судом, постановлением главы города Смоленска N 1895 от 28.08.2002 Обществу предварительно согласовано место размещения квартала многоэтажной застройки на земельном участке площадью 15180 кв.м, расположенном по адресу: г. Смоленск, в границах улиц Нормандия-Неман -Зои Космодемьянской - Циолковского.

Постановлением главы города Смоленска N 2171 от 03.08.2005 года Обществу утвержден проект границ указанного земельного участка.

Постановлением главы города Смоленска N 1153 от 26.04.2006 года Обществу утвержден проект границ земельного участка и земельный участок площадью 5500 кв.м в районе улиц Нормандия-Неман -Зои Космодемьянской предоставлен в аренду для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения.

На основании указанного постановления 07.09.2006 между Муниципальным образованием города Смоленск в лице Администрации (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды N 6098 земельного участка площадью 5500 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, в районе улиц Нормандия-Неман - Зои Космодемьянской, с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0104, в том числе: условный участок N1 площадью 2759 кв.м с кадастровым номером: 67:27:002 05 14:0031; условный участок N2 площадью 2741 кв.м с кадастровым номером: 67:26:002 05 19:0020, сроком на три года, под строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения.

Из п. 1.2 указанного договора аренды, а также кадастрового плана земельного участка следует, что на данном земельном участке расположены сараи, жилые дома N 2, 2-а, 13.

22 марта 2007 года Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Уведомлением от 17.09.2007 в государственной регистрации договора было отказано на основании абз. 4,10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон). В обоснование отказа ответчик сослался на несоответствие адресов объекта недвижимости в предоставленных документах, что затрудняет идентификацию объекта, переданного в аренду Обществу. Регистрирующий орган также указал на то, что договор ущемляет права собственников объектов недвижимости, расположенных на арендованном земельном участке.

Не согласившись с указанным отказом, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно п.1 ст. 26 Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Из содержания указанной нормы следует, что государственная регистрация носит заявительный характер, в связи с чем обязанность по представлению на государственную регистрацию всех необходимых документов, соответствующих законодательству и позволяющих осуществить государственную регистрацию, возлагается на лицо, обратившееся с заявлением.

Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Закона предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию прав, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Одновременно в пункте 1 статьи 18 указанного Закона предусмотрено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 32 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении методических указаний по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Довод жалобы об отсутствии у регистрирующего органа полномочий по проверке законности сделки по названным основаниям отклоняется.

В силу абз. 4,10 п. 1 ст. 20 Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в представленных на государственную регистрацию документах имеется несоответствие адресов объекта недвижимости, что затрудняет идентификацию объекта.

Так, постановлением главы города Смоленска N 1895 от 28.08.2002 Обществу предварительно согласовано место размещения квартала многоэтажной застройки на земельном участке площадью 15180 кв.м, расположенном по адресу: г. Смоленск, в границах улиц Нормандия-Неман - Зои Космодемьянской - Циолковского.

Вместе с тем, постановлением главы города Смоленска N 1153 от 26.04.2006 Обществу утвержден проект границ земельного участка площадью 5500 кв.м в районе улиц Нормандия-Неман - Зои Космодемьянской.

Кроме того, пунктом 3.4 указанного постановления Обществу предписано приступить к строительству объекта после сноса сараев, жилых домов N 2, 2-а по ул. Зои Космодемьянской, N 13 по переулку Циолковского.

При этом в соответствии с договором аренды земельного участка N 6098 от 07.09.2006 его предметом является земельный участок в районе улиц Нормандия-Неман - Зои Космодемьянской.

То обстоятельство, что земельный участок площадью 5500 кв.м с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0104, расположенный по адресу: г. Смоленск, в районе улиц Нормандия-Неман - Зои Космодемьянской, является частью земельного участка площадью 15180 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, в границах улиц Нормандия-Неман - Зои Космодемьянской - Циолковского, установлено только в ходе судебного заседания. Из представленных заявителем на государственную регистрацию документов указанный факт не усматривался, в то время, как указывалось выше, государственная регистрация носит заявительный характер, в связи с чем обязанность по представлению на государственную регистрацию всех необходимых документов, соответствующих законодательству и позволяющих осуществить государственную регистрацию, возлагается на лицо, обратившееся с заявлением.

Представленный на государственную регистрацию кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0104 также не позволяет установить то обстоятельство, что указанный участок является частью земельного участка площадью 15180 кв.м, расположенного по адресу: г. Смоленск, в границах улиц Нормандия-Неман - Зои Космодемьянской - Циолковского, поскольку в графе 4 "Предыдущие номера" указанного кадастрового плана ничего не отмечено.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами регистрирующего органа о нарушении договором прав собственников объектов недвижимости, расположенных на арендованном земельном участке.

Из предоставленных в материалы документов (кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером: 67:27:000 00 00:0104) видно, что данный участок обременен объектами недвижимости, собственником которых заявитель не является.

Пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ определено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Абзацем 2 п. 1 названной статьи предусмотрено, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

С учетом изложенного заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0104 нарушило исключительное право собственников зданий, строений и сооружений на указанном земельном участке на приобретение в собственность либо в аренду участков, занятых принадлежащими им объектами недвижимого имущества и необходимых для их использования. Так, в частности, предоставление в аренду земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимого имущества при наличии заключенного договора аренды N 6098 от 07.09.2006 невозможно до расторжения указанного договора.

То обстоятельство, что земельные участки под указанными объектами не сформированы, не имеет существенного значения, поскольку в силу ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков возникает у лиц вне зависимости от того, сформированы данные участки либо нет.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию - как без предварительного согласования мест размещения, так и с предварительным согласованием мест размещения объекта.

Без предварительного согласования мест размещения объектов участки предоставляются для строительства либо только в собственность исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), либо в собственность бесплатно или в аренду для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, только лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности (пункты 2, 2.1 статьи 30 Земельного кодекса РФ, статья 46.2 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, земельный участок для строительства в границах застроенной территории может быть предоставлен лицу только при наличии договора о развитии застроенной территории.

Доказательств того, что с Обществом заключен такой договор, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ Управления законодательству не противоречит, в связи с чем оснований для признания его незаконным не имеется.

Довод апелляционной жалобы о нарушении судом п.3 ч.4 ст. 170 АПК РФ отклоняется, поскольку допущенная судом в решении опечатка носит технический характер и на законность и обоснованность решения не повлияла.

Таким образом, судом первой инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч.4 ст.270 АПК РФ отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 22 сентября 2008 года по делу N А62-5295/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.

Председательствующий

Г.Д. Игнашина

Судьи

Н.А. Полынкина В.Н. Стаханова