Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2008 г. N 20АП-4006/2008

г. Тула

01 декабря 2008 г.

Дело N А09-6489/2008-22

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2008 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимашковой Е.Н.,

судей Еремичевой Н.В., Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Тимашковой Е.Н.,

рассмотрев апелляционную жалобу УФРС по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 23.09.2008 по делу N А09-6489/2008-22 (судья Мишакин В.А), принятое

по заявлению ООО "ПТП-Тэкимпорт"

к Управлению Федеральной регистрационной службы Брянской области,

третье лицо: ОАО "Банк Уралсиб" филиал г.Брянска,

о признании незаконными действий государственного органа,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Желакович А.С. - представитель (доверенность от 01.08.2008 N 7),

от ответчика: не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом,

от третьего лица: не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ПТП-Тэкимпорт" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Брянской области (далее - Управление) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности ООО "ПТП-Тэкимпорт" на объект недвижимости - встроенно-пристроенное административное помещение, этаж: 2-й надземный, общая площадь: 155,1 кв.м, назначение: нежилое, расположенное по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Пересвета, д.18, кадастровый номер: 15:01/28-18-980, на основании договора купли-продажи недвижимости N 1/КП от 26.02.2008, заключенного между Обществом и ООО "Техпром", и обязании УФРС зарегистрировать переход права собственности ООО "ПТП-Тэкимпорт" на вышеуказанный объект.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ОАО "Банк Уралсиб" филиал г.Брянска.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 23.09.2008 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями, имеющимся в деле. Также ответчиком представлено ходатайство о возможности рассмотрения дела в отсутствие его представителя.

Руководствуясь ст.156 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу, что неявка представителя указанной стороны не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц.

Суд апелляционной инстанции, выслушав объяснение представителя Общества, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, решением Арбитражного суда Брянской области от 01.11.2007 по делу N А09-З704/07-08 ООО "Техпром" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Платонов А.С.

26.02.2008 на открытых торгах между ООО "Техпром" и ООО "ПТП-Тэкимпорт" был заключен договор купли-продажи недвижимости N 1/КП, по условиям которого ООО "Техпром" продало недвижимое имущество, в том числе объект недвижимости - встроенно-пристроенное административное помещение, этаж: 2-й надземный, общая площадь: 155,1 кв.м, назначение: нежилое, расположенное по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Пересвета, д. 18, кадастровый номер: 15:01/28-18-980.

24 мая 2008 года ООО "Техпром" и ООО "ПТП-Тэкимпорт" обратились в УФРС по Брянской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на приобретенные по договору от 26.02.2008 объекты недвижимого имущества.

Сообщением исх. N 01/028/2008-861 от 08.07.2008 Управление отказало в государственной регистрации перехода права и права собственности на основании абзаца 7 статьи 20 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В обоснование отказа УФРС указало на то, что в соответствии со статьей 352 ГК РФ при продаже заложенного имущества с публичных торгов право залога сохраняется за исключением случаев его реализации на публичных торгах, проводимых для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора). Сослалось на то, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним право собственности на упомянутый объект недвижимости обременено ипотекой, в соответствии со статьей 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пунктом 4 статьи ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя или решения суда о прекращении ипотеки. Такие документы отсутствуют в УФРС. Также регистрирующим органом было указано на отсутствие в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи от 26.02.2008 сведений об обременении залогом прав собственника отчуждаемого недвижимого имущества.

Полагая, что отказ регистрационного органа является незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции руководствовался статьей 29 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которой регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда. Аналогичная норма содержится в статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В связи с этим суд пришел к выводу о правомерности заявленных требований.

Апелляционная инстанция согласна с таким выводом ввиду следующего.

В соответствии с ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пункт 1 статьи 13 и пункт 4 статьи 16 Закона о регистрации предусматривают, что государственная регистрация может быть осуществлена после представления необходимых документов и уплаты государственной пошлины.

Пунктом 1 статьи 17 этого же закона установлены следующие основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно пункту 3 статьи 9, пункту 1 статьи 13 и пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав. Так, в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Из материалов дела усматривается, что 24 мая 2008 года ООО "Техпром" и ООО "ПТП-Тэкимпорт" обратились в УФРС по Брянской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на приобретенные на открытых торгах по договору от 26.02.2008 объекты недвижимого имущества, находящиеся в залоге (ипотека).

В соответствии со статьей 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда. Аналогичная норма содержится в статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Как установлено судом, доказательства, предусмотренные статьей 25 Федерального закона N 102-ФЗ заявителем, являющиеся основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, к заявлению в УФРС по Брянской области о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество не были приложены.

Вместе с тем обремененное залогом имущество было отчуждено в процессе осуществления конкурсного производства в отношении залогодателя.

В соответствии со статьей 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника, исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены законом о банкротстве в главе, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен статьей 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Из пункта 3 указанной статьи следует, что продажа предмета залога осуществляется путем проведения открытых торгов. Упомянутые нормы права позволяют сделать вывод о том, что при реализации путем проведения открытых торгов заложенных объектов, включенных в конкурсную массу предприятия должника, согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

В соответствии с пунктом 4 части первой статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения залога является продажа с публичных торгов заложенного имущества.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что с момента проведения торгов по продаже упомянутого имущества залог прекратился. При этом отсутствие в Едином государственном реестре прав отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке не влияет на правомерность перехода права собственности к заявителю, приобретшему спорное имущество в установленном законом порядке, поскольку из содержания норм гражданского законодательства, регулирующих основания возникновения и прекращения залога, а также основания внесения регистрационных записей о залоге в Единый государственный реестр, не следует, что момент прекращения залога должен совпадать с моментом внесения записи о прекращении ипотеки.

Как усматривается из материалов дела, отказывая в государственной регистрации права, регистрирующий орган сослался на абзац 7 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", из которого следует, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

В этой связи, поскольку представленные заявителем в регистрирующий орган документы соответствуют требованиям законодательства и не имеется иных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Довод апелляционной жалобы о том, что в соответствии с п.3.2.5 договора ипотеки Залогодатель обязуется не отчуждать заложенное имущество без письменного согласия ОАО "Банк Уралсиб", не может быть принят во внимание судом по следующим обстоятельствам.

Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен статьей 138 Закона о банкротстве. Из пункта 3 указанной статьи следует, что продажа предмета залога осуществляется путем проведения открытых торгов без каких - либо ограничений.

Таким образом, при реализации путем проведения открытых торгов заложенных объектов, включенных в конкурсную массу предприятия должника, согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется и конкурсный управляющий имеет право в порядке, предусмотренном ст.ст.138, 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", реализовать заложенное имущество.

Ссылка Управления на то, что в данном случае имущество было неправомерно реализовано посредством открытых торгов, а не публичных, также отклоняется судом, поскольку указанное обстоятельство не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

Указанное обстоятельство может быть положено заинтересованным лицом в основу иска о признании торгов недействительными.

Кроме того, из пункта 3 статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что продажа предмета залога осуществляется путем проведения открытых торгов.

Также, как усматривается из отзыва Общества на апелляционную жалобу, решением Арбитражного суда Брянской области от 14.07.2008 по делу N А09-2228/08-8 договор купли - продажи рассматриваемого недвижимого имущества, заключенный на основании проведенных торгов, признан действительным. Указанное не опровергнуто УФРС по Брянской области.

Иных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 23.09.2008 по делу N А09-6489/2008-22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

Н.В. Еремичева О.Г. Тучкова