Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2008 г. N 20АП-4220/2008

г. Тула

16 декабря 2008 г.

Дело N А54-1570/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2008 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Игнашиной Г.Д.,

судей Полынкиной Н.А., Стахановой В.Н.,

по докладу судьи Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола судьей Игнашиной Г.Д.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СтройПромСервис"

на решение Арбитражного суда Рязанской области

от 10 октября 2008 года по делу N А54-1570/2008 (судья Бугаева Н.В.)

по иску администрации г. Рязани,

к ООО "СтройПромСервис",

3-е лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области,

о взыскании задолженности по арендной плате за землю в сумме 4697527 руб. 18 коп. и пени в сумме 813443 руб. 02 коп.,

при участии:

от заявителя: не явились, извещены надлежаще,

от ответчика: не явились, извещены надлежаще,

от 3-го лица: не явились, извещены надлежаще,

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Рязани (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к ООО "СтройПромСервис" (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за землю в сумме 4697527 руб. 18 коп. и пеней за просрочку платежа в сумме 813443 руб. 02 коп. за период с 02.12.04 г. по 28.02.08 г. по договору N С011-03 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 44: 0003 на период строительства от 12.03.03 г.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 10.10.2008 заявленные требования удовлетворены частично.

С Общества взыскана задолженность по арендной плате в сумме 3985791 руб. 59 коп. и пени в сумме 424221 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Общество обжаловало решение суда в апелляционном порядке и просит это решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как установлено судом, на основании постановлений Администрации от 06.12.02 N 4564 и от 26.12.02 г. N 4860 между истцом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 12.03.03 заключен договор N С 011-03 аренды земельного участка общей площадью 11878,8 кв.м с кадастровым номером 62:29:008 00 44: 0003, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Маяковского (Советский округ), под строительство жилого комплекса в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом в границах, указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка, на срок с 07.12.02 по 07.12.04.

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 14.05.03.

Пунктом 2.1 договора установлено, что арендная плата рассчитывается арендодателем на основании базового размера арендной платы, установленного администрацией города Рязани для 03 градостроительной экономической оценочной зоны города Рязани.

Согласно п. 2.2 договора арендная плата вносится ежеквартально, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября, по ставкам, действующим в расчетный период (п.2.2).

За просрочку платежа установлена пеня в размере 0,07% от суммы недоимки за каждый день просрочки (п. 5.1).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что при неосвоении арендатором земельного участка в установленный договором срок и заключении договора на новый срок арендная плата начисляется с применением повышающего коэффициента 5,0 включительно к ставке арендной платы за период с момента окончания срока действия предшествующего договора и до даты регистрации права собственности или иного вещного права на построенный объект.

06.12.06 между истцом и ответчиком заключено соглашение об изменении условий указанного договора, а именно - срок аренды земельного участка продлен по 28.02.07.

Пунктом 2 данного соглашения предусмотрено, что в случае неосвоения арендатором земельного участка при расчете арендных платежей применяется повышающий коэффициент 4,0 к ставке арендной платы.

21.08.07 между Администрацией и Обществом заключено соглашение об изменении условий договора N С 011-03 от 12.03.03, которым срок его действия продлен до 28.02.08 г.

В пункте 2 названного соглашения указано, что в случае неосвоения арендатором земельного участка при расчете арендных платежей применяется повышающий коэффициент 4,0 к ставке арендной платы.

Государственная регистрация изменений в договор аренды по соглашениям от 06.12.06 и от 21.08.07 произведена соответственно 09.02.07 и 05.09.07.

Ссылаясь на то, что ответчик не уплачивал арендную плату по договору за период с 01.10.03 г. по 28.02.08 и не освоил земельный участок в срок до 07.12.04, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что за период с 01.10.03 по 28.02.08 он арендные платежи по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 44: 0003 не уплачивал.

Как следует из представленных истцом расчетов, сумма задолженности по арендным платежам за период с 01.10.03 по 28.02.08 составляет 4697527 руб. 18 коп.

Арендные платежи рассчитаны с учетом действующей в этот период базовой ставки арендной платы, в том числе за период с 08.12.05 г. по 28.02.08 г. с применением повышающего коэффициента 4,0.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о правомерности применения Администрацией в рассматриваемом случае повышающего коэффициента 4,0 за период с 01.10.03 по 26.10.07.

Как следует из п.2 дополнительных соглашений от 06.12.06 и от 21.08.07, в случае неосвоения арендатором земельного участка при расчете арендных платежей применяется повышающий коэффициент 4,0 к ставке арендной платы.

Указанное положение также закреплено в пп. 5 п. 21 Правил землепользования в городе Рязани, утвержденных решением Рязанского городского Совета от 30.05.02 г. N 217, в силу которых по всем земельным участкам, предоставленным юридическим и физическим лицам в аренду на время жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, ставки арендной платы рассчитываются с применением повышающего коэффициента 4,0 к базовым размерам арендной платы в течение периода проектирования и строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

При этом, поскольку жилой комплекс на арендуемом земельном участке возводился ответчиком с передачей квартир по договорам на долевое участие в строительстве гражданам, которые впоследствии регистрировали за собой право собственности на соответствующие объекты (регистрация права собственности или иного вещного права на построенный объект за ответчиком была невозможна), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что применение повышающего коэффициента должно быть ограничено моментом сдачи объекта в эксплуатацию (III очередь (последняя) сдана в эксплуатацию ответчиком 26.10.07 на основании разрешения администрации на ввод объекта в эксплуатацию N RU62361000-147/2007/РВ от 26.10.07), в связи с чем удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 3985791 руб. 59 коп. за период с 01.10.03 по 25.10.07, в том числе с применением повышающего коэффициента за период с 08.12.05 по 25.10.07.

В своей апелляционной жалобе Общество ссылается на то, что поскольку I, II и IV очереди жилого дома сданы в эксплуатацию ранее, то арендные отношения на земельные участки, занятые указанными объектами, прекратились. В связи с этим ответчик направлял в Администрацию письмо от 29.12.2005 с просьбой расторгнуть договор аренды в связи с вводом в эксплуатацию I и II очереди жилого дома, а поскольку договор заключен на неопределенный срок, то он считается расторгнутым по истечении 3-х месяцев с момента направления указанного письма.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным доводом ввиду следующего.

Как правильно отметил суд первой инстанции, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 44:0003 заключен для строительства жилого комплекса в целом. Межевание земельного участка после заключения договора аренды не производилось, поэтому факт сдачи ответчиком очередей строящегося жилого комплекса в более ранние периоды не влияет на его обязанность уплачивать арендные платежи по договору с применением повышающего коэффициента до момента сдачи в эксплуатацию всего объекта, под строительство которого предоставлен в аренду спорный земельный участок.

Кроме того, изменения в договор аренды в связи с вводом в эксплуатацию отдельных очередей строящегося жилого комплекса в установленном порядке не вносились.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о возможности уменьшения суммы пени до 424221 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с п.5.1 спорного договора аренды при неуплате арендатором арендных платежей в установленные сроки начисляются пени в размере 0,4 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Учитывая значительное превышение суммы неустойки последствиям нарушения обязательств, которые выразились лишь в несвоевременности получения арендной платы, а также то обстоятельство, что размер неустойки существенно превышает ставку рефинансирования, суд апелляционной инстанции полагает правомерным уменьшение суммы подлежащей взысканию пени до 424221 руб.

Поскольку размер государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы составляет 1000 рублей, Обществу подлежит возврату из федерального бюджета 15137 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению N 289 от 10.11.2008.

Таким образом, судом первой инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч.4 ст.270 АПК РФ отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 10 октября 2008 года по делу N А54-1570/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ООО "СтройПромСервис" из федерального бюджета 15137 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению N 289 от 10.11.2008.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.

Председательствующий

Г.Д. Игнашина

Судьи

Н.А. Полынкина В.Н. Стаханова