Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2009 г. N 20АП-127/2009

г.Тула

Дело N А68-5355/08-170/Я

27 февраля 2009 г.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полынкиной Н.А.,

судей Еремичевой Н.В., Тимашковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соколовой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 27 ноября 2008 года по делу N А68-5355/08-170/Я (судья Якушина С.Н.),

при участии:

от ООО "Эстель" - Тельнова И.В. - пред. по дов. б/н от 25.08.2008, паспорт 70 03 N 356445,

от ТУ ФАУФИ по Тульской области - Джалилов О.А. - пред. по дов. N ВК71-18/22д от 05.08.2008, удостоверение N 010 от 05.03.2007,

от АНО "Информационно-диспетчерский центр" - Некрасова Ю.А. - пред. по дов. б/н от 13.01.2009, паспорт 70 09 N 040677,

установил: общество с ограниченной ответственностью "Эстель" (далее - ООО "Эстель") обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области (далее - ТУ ФАУФИ по Тульской области), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, автономной некоммерческой организации "Информационно-диспетчерский центр" (далее - АНО "Информационно-диспетчерский центр") о признании права собственности на 37/50 или на 74% доли в праве собственности на вновь созданный объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Тула, ул.Г.Маргелова, д.3.

Решением от 27.11.2008 заявленные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, ТУФАУФИ по Тульской области обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Тульской области отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции при вынесении решения не учтен тот факт, что, поскольку спорное здание не было возведено за счет средств истца, а первоначально передано ему на праве аренды и впоследствии реконструировано, в рассматриваемом случае не может быть применена ст.218 Гражданского кодекса РФ. По мнению заявителя, истец как арендатор вправе требовать лишь возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнения сторон, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение Арбитражного суда Тульской области следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 15.07.2004 нежилое здание, расположенное по адресу: г.Тула, ул.Маргелова, д.3, общей площадью 1 729,9 кв.м, было внесено в реестр федерального имущества, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Российской Федерации N 71-01/30-48/2004-0242.

В соответствии с выпиской из реестра федерального имущества N 645 здание, расположенное по адресу: г.Тула, ул.Маргелова, д.3, представляло собой высвобожденное военное имущество лит. А, А1, балансовой стоимостью 543,58 тыс. руб., остаточной стоимостью 381,85 тыс. руб. Указанное имущество поступило в казну Российской Федерации согласно распоряжению Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Тульской области от 03.06.2004 N 100-р.

По данным технического паспорта БТИ 1996 года, здание имело функциональное назначение - пожарное депо и находилось в оперативном управлении у ГОУ "Учебно-методический центр по гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям Тульской области" до 14.06.2008.

26.10.2005 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области (арендодатель), ГОУ "Учебно-методический центр по гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям Тульской области" (владелец) и ООО "Эстель" (арендатор) был заключен договор N 71/04-01-059/0-05 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Тула, ул.Маргелова, д.3, общей площадью 1 729,9 кв.м, сроком до 20.10.2035 (с учетом дополнительного соглашения к договору от 28.03.2006).

Согласно акту приемки-передачи имущества, являющемуся приложением N 2 к договору, передаваемое в аренду помещение требовало капитального ремонта, центральное отопление, санузел, холодная и горячая вода, освещение и сигнализация отсутствовали.

01.11.2005 между ООО "Эстель" и автономной некоммерческой организацией "Здравсервис" (далее - АНО "Здравсервис") был заключен договор субаренды спорного здания, расположенного по адресу: г.Тула, ул.Маргелова, д.3, сроком до 01.10.2006. Согласно п.1.3. договора субаренды помещения передавались субарендатору в состоянии, требующем капитального ремонта.

22.02.2006 ООО "Эстель" в письме исх. N 15 обратилось к арендодателю - Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области с просьбой разрешить осуществить реконструкцию нежилого помещения по адресу: г.Тула, ул.Маргелова, д.3, под аптечный склад с благоустройством прилегающей территории. В письме также указывалось, что все работы по реконструкции здания будут выполнены субарендатором - АНО "Здравсервис".

Письмом N 71-20/2542 от 24.05.2006, направленным на имя АНО "Здравсервис", арендодатель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тульской области согласовал проектно-сметную документацию по реконструкции спорного нежилого здания под аптечный склад.

21.07.2006 Управлением градостроительства и архитектуры администрации г.Тулы ООО "Эстель" было выдано разрешение N 85/06 на реконструкцию нежилого здания с приспособлением под склад лекарственных средств со встроенными помещениями административного назначения.

30.06.2006 между АНО "Здравсервис" (заказчик) и ООО "Инициатива" (подрядчик) был заключен договор подряда N 26 на строительство склада хранения лекарственных средств с офисными помещениями по адресу: г.Тула, ул.Маргелова, д.3.

Согласно акту сдачи подрядчиком выполненных работ заказчику по объекту "Склад лекарственных средств с офисными помещениями по ул.Маргелова, д.3 в г.Туле" от 06.02.2007 подрядчиком (ООО "Инициатива") были выполнены, а заказчиком (АНО "Здравсервис") приняты работы по строительству объекта - склада хранения лекарственных средств с офисными помещениями, в том числе выполнены общестроительные работы, проведены отопление, водопровод, канализация, наружные сети водопровода, теплоснабжения, канализации, осуществлено благоустройство территории, строительство железобетонного забора, устройство стен, перегородок кирпичных, устройство полов, заполнение оконных и дверных проемов и ворот, наружные отделочные работы (фасад), устройство кровли, фундаментов внутри здания, покрытия по плитам, облицовка внутренних поверхностей стен и колонн с утеплением, отделочные работы, устройство внутреннего пандуса, облицовка потолков, устройство отмостки, встроенных помещений мезонина и т.д.

04.05.2007 Управлением градостроительства и архитектуры администрации г.Тулы ООО "Эстель" было выдано разрешение N 71-016-07 на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого здания с приспособлением его под склад хранения лекарственных средств со встроенными помещениями административного назначения.

Стоимость работ по строительству и реконструкции спорного здания, согласно отчету N О-31-2008 от 01.07.2008 об определении величины рыночной стоимости работ по реконструкции, составила 28 043 400 руб., остаточная стоимость здания составляла 9 965 064 руб., стоимость здания с учетом реконструкции стала составлять 38 008 464 руб., то есть удельный вес рыночной стоимости работ по реконструкции объекта недвижимости в общей рыночной стоимости здания составил 74%.

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту по состоянию на 19.12.2006 в результате произведенной реконструкции был возведен комплекс нежилых строений, в том числе склад хранения лекарственных средств, административная пристройка, навес, общей площадью 2 964,2 кв.м, в том числе антресольный этаж - 1 275,7 кв.м.

Соглашением о расторжении договора N 2 от 01.11.2005 о передаче в субаренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, от 09.07.2007 договор субаренды, заключенный между ООО "Эстель" и АНО "Здравсервис", был расторгнут с 09.07.2007.

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 09.07.2007 спорное здание было возвращено ООО "Эстель" в отличном состоянии, с учетом произведенной АНО "Здравсервис" реконструкции помещения.

Ссылаясь на то, что, оплатив в полном объеме работы по реконструкции спорного здания, удельная рыночная стоимость которых в общей стоимости здания составляет 74%, ООО "Эстель" приобрело право собственности на 74/100 долю в праве общей долевой собственности на вновь созданный после реконструкции объект, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции в качестве основания принятия судебного акта указал, что после проведения восстановительных работ (реконструкции), сдачи в эксплуатацию спорное здание изменило свое функциональное назначение на склад для хранения лекарственных средств с офисными помещениями, срок эксплуатации пользования, технические характеристики и внешний вид, рыночную стоимость и общую площадь объекта, что свидетельствует о создании в результате реконструкции нового объекта.

Суд апелляционной инстанции считает выводы арбитражного суда первой инстанции соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно ст.218 ГК РФ признание права на вновь возведенный объект - это особый первоначальный способ приобретения права собственности постройщиком объекта недвижимого имущества, созданного им для себя с соблюдением установленного законодательством порядка и установленных в соответствии с законодательством требований.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ изменение количества этажей, площади объекта капитального строительства является реконструкцией. Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, установленных п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Материалы дела свидетельствуют, что ООО "Эстель" фактически произвело реконструкцию уже существующего здания пожарного депо, в частности, в результате произведенных истцом работ общая площадь здания с 1 729,9 кв.м увеличилась до 2 964,2 кв.м, изменилась этажность здания (антресольный этаж), назначение объекта - с пожарного депо на аптечный склад с офисными помещениями, качественные характеристики объекта (проведены коммуникации, сделана кровля, перекрытия, полы, внутренняя и внешняя отделка). Указанные обстоятельства подтверждаются техническим паспортом здания, расположенного по адресу: г.Тула, ул.Маргелова, д.3, а также экспертным заключением ОАО "Тулаоргтехстрой" N 181/08/Г-ОБ по обследованию здания, составленным по результатам проведенной по делу судебной экспертизы. Так, согласно содержащимся в указанном заключении выводам, в результате реконструкции здания была увеличена внешняя площадь здания, так как была осуществлена капитальная пристройка, являющаяся неотъемлемой его частью, изменилось функциональное назначение здания: по данным технического паспорта 1996 года на земельном участке располагалось пожарное депо, а после реконструкции здания на данном участке располагается склад хранения лекарственных средств с офисными помещениями; в процессе производства работ из здания, которое являлось непригодным для эксплуатации (отсутствовали окна, двери, вентиляция, электричество, инженерные коммуникации, теплоснабжение, кровля имела трещины, протечки, вздутия, имело место подтопление несущих конструкций здания (фундамента и стен) появилось здание с новыми техническими и эксплуатационными характеристиками (кровля была полностью заменена, крепление стен к колоннам привело к увеличению несущей способности здания в целом, были проведены вентиляция, отопление, электричество, инженерные коммуникации и отделочные работы), был увеличен нормативный срок эксплуатации здания, удельный рыночный вес работ по реконструкции в общей стоимости здания составил 74%, до производства работ по реконструкции здания оно считалось ограниченно работоспособным, в настоящий момент спорный объект находится в исправном состоянии, что характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

При этом реконструкция была произведена с соблюдением установленного законодательством порядка, ООО "Эстель" было получено разрешение на проведение реконструкции от Управления градостроительства и архитектуры администрации г.Тулы, после осуществленной реконструкции объект был введен в эксплуатацию, от Управления градостроительства и архитектуры администрации г.Тулы было получено разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого здания с приспособлением его под склад хранения лекарственных средств со встроенными помещениями административного назначения.

Вновь созданный в результате реконструкции объект соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, санитарным требованиям, находится в рабочем состоянии по терминологии СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений", все конструкции могут быть использованы для дальнейшей безопасной эксплуатации здания, о чем свидетельствует заключение ОАО "Тулаоргтехстрой" N 181/08/Г-ОБ.

Однако гражданское право не содержит норм, регулирующих последствия проведения реконструкции, осуществленной в соответствии с установленными законом нормами и правилами, в результате которой создается объект, рыночной стоимостью в несколько раз превышающий стоимость реконструируемого объекта, поэтому в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ применяется аналогия закона: сходные отношения урегулированы ст. 218 ГК РФ, которой установлено, что право собственности на вещь, изготовленную лицом для себя с соблюдением закона и иных нормативных правовых актов, приобретается этим лицом.

С учетом данных обстоятельств суд первой инстанции правомерно, руководствуясь п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал право собственности ООО "Эстель" на 74/100 долю в праве общей долевой собственности на реконструированное нежилое здание общей площадью 2 964,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Маргелова, д.3, соответствующую удельному весу рыночной стоимости оплаченных истцом работ по реконструкции здания (28 046 400 руб.) в общей рыночной стоимости этого здания (38 008 364 руб.).

При этом необоснован довод заявителя жалобы о том, что поскольку спорное здание было передано ООО "Эстель" на основании договора аренды, впоследствии реконструировано, в рассматриваемом случае не может быть применена ст.218 Гражданского кодекса РФ в качестве основания для признания права собственности истца на долю в праве собственности на спорное здание, а ООО "Эстель" подлежат возмещению лишь расходы, связанные с осуществлением неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Ответчиком не представлено документальных доказательств того, что он нес бремя содержания спорного здания, производил расходы по расширению и реконструкции, и ответчик против данного обстоятельства не возражает.

Из федерального бюджета денежные средства на реконструкцию спорного здания не выделялись.

Финансирование и реконструкция спорного объекта в полном объеме (на сумму 28 046 400 руб.) осуществлялась за счет средств истца - ООО "Эстель", при этом согласно экспертному заключению ОАО "Тулаоргтехстрой" и отчету ООО "Федбел" рыночная стоимость реконструированного объекта в 2,8 раза превысила стоимость первоначального объекта (28 043 400 руб./ 9 965 064 руб.).

В результате строительства, расширения и реконструкции спорного здания пожарного депо был создан новый объект недвижимости - склад для хранения лекарственных средств с административной пристройкой, что подтверждается техническими паспортами 1996 и 2006 годов, а также разрешением Управления градостроительства и архитектуры администрации г.Тулы на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию от 04.05.2007.

Поскольку в рассматриваемом случае в результате строительства и реконструкции был создан новый объект недвижимости - склад для хранения лекарственных средств с административной пристройкой, рыночная стоимость которого за счет произведенных работ значительно возросла, указанная реконструкция производилась исключительно из средств ООО "Эстель", из федерального бюджета либо непосредственно от ТУ ФАУФИ по Тульской области денежные средства на реконструкцию и строительство спорного объекта не перечислялись, основания для вывода о принадлежности всего реконструированного здания на праве собственности Российской Федерации отсутствуют, спорное здание в части, пропорциональной стоимости произведенных истцом по строительству и реконструкции работ, составляющей 74% рыночной стоимости всего реконструированного здания (74/100 доли в праве общей долевой собственности), является собственностью истца в силу прямого указания ст.218 ГК РФ.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Тульской области от 27.11.2008 принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 27 ноября 2008 года по делу N А68-5355/08-170/Я оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по уплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Полынкина

Судьи

Н.В. Еремичева Е.Н. Тимашкова