Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2009 г. N 20АП-1819/2009

г. Тула

Дело N А62-6430/2008

10 июля 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июля 2009 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Л.А.,

судей Байрамовой Н.Ю., Капустиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матузиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу НОУ ВПО "Московский психолого-социальный институт" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 20 марта 2009 года по делу N А62-6430/2008 (судья Молокова Е.Г.), принятое по иску ОАО "Ситалл" к НОУ ВПО "Московский психолого-социальный институт", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Смоленской области о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки и по встречному иску НОУ ВПО "Московский психолого-социальный институт" к ОАО "Ситалл",

третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Смоленской области, УФРС по Смоленской области, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязании ОАО "Ситалл" возвратить часть земельного участка, а также снести сборный железобетонный забор,

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчиков:

от НОУ ВПО "Московский психолого-социальный институт": Сельнюкова Ю.И. - представителя по доверенности N 10-29 от 11.01.2009;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Смоленской области: не явился, извещен надлежащим образом; третье лицо по встречному иску УФРС по Смоленской области: не явилось, извещено надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Ситалл" (далее - ОАО "Ситалл") обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Московский психолого-социальный институт" (далее - НОУ ВПО "МПСИ"), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Смоленской области (далее - Территориальное управление) и специализированному государственному учреждению при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" (далее - РФФИ) о признании договора купли-продажи N 14/з от 06.12.2007, заключенного между НОУ ВПО "МПСИ" и РФФИ, ничтожным и применении недействительности ничтожной сделки: обязании Территориального управления возвратить НОУ ВПО "МПСИ" 43 800 руб. 35 коп.; восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации N 67-67-06/022/2007-039 от 09.03.2007 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок общей площадью 1 292 кв.м с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007, расположенный по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г.Рославль, ул. Большая Смоленская, д.2.

НОУ ВПО "МПСИ" предъявило встречный иск о применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества N 1-1/08 от 30.01.2008, заключенного между ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" и НОУ ВПО "МПСИ", путем обязания ОАО "Ситалл" возвратить в собственность Российской Федерации в лице Территориального управления объект недвижимости "Площадка" и обязании ОАО "Ситалл" возвратить в собственность НОУ ВПО "МПСИ" часть земельного участка площадью 886 кв.м с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007; об обязании ОАО "Ситалл" снести незаконно построенный сборный железобетонный забор, находящийся с двух сторон здания филиала НОУ ВПО "МПСИ", указанный на карте-плане границ земельного участка с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007; об обязании Рославльского отделения УФРС по Смоленской области исключить из ЕГРП запись регистрации N 67-67- 06/031/2008-213 от 17.03.2008 о праве собственности ОАО "Ситалл" на объект недвижимости "Площадка".

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 20.03.2009 исковые требования по первоначальному иску удовлетворены, по встречному иску в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, НОУ ВПО "МПСИ" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что при заключении договора N 1-1/08 от 30.01.2008 были нарушены требования статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сторонами не было достигнуто соглашение о предмете договора. Считает, что при таких условиях указанный договор является незаключенным.

Также заявитель считает, что суд незаконно отказал в назначении землеустроительной экспертизы с целью проверки наличия на земельном участке объекта "Площадка". Утверждает, что права ОАО "Ситалл" не нарушаются спорным договором и, следовательно, у ОАО "Ситалл" не было основания на подачу иска.

Кроме этого, заявитель полагает, что суд незаконно отказал в сносе сборного железобетонного забора, поскольку он заграждает два выхода из здания, что в случае пожара угрожает жизни людей.

ОАО "Ситалл" в письменном заявлении с апелляционной жалобой не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ОАО "Ситалл", Территориальное управление Росимущества и УФРС по Смоленской области в судебное заседание апелляционной инстанции своих пердставителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

От ОАО "Ситалл" и УФРС по Смоленской области по факсимильной связи в суд апелляционной инстанции поступили письменные ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы без участия их представителей.

Руководствуясь ст.123, 156, 159 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителя НОУ ВПО "МПСИ", арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, объект недвижимости - площадка, общей площадью 3067 кв.м, назначение - нежилое, расположенная по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул. Большая Смоленская, д.2, принадлежал ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Смоленской области N 2624-р от 15.12.2006 и акта приёма-передачи федерального недвижимого имущества в хозяйственное ведение от 20.12.2006, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.07 серии 67-АБ N 163918 (т.1, л.д.19).

Между ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" (продавец) и ОАО "Ситалл" (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 1-1/08 от 30.01.2008, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить площадку (далее - объект недвижимости "Площадка") общей площадью 3 067 кв.м, расположенную по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул. Большая Смоленская, д.2 (т.1, л.д.50).

Согласно п.2.1 данного договора объект расположен на земельных участках категории "земли населенных пунктов", с разрешенным использованием - под производственной территорией, находящихся в государственной собственности: площадью 3879 кв.м с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0006, площадью 89 кв.м с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0009, площадью 189 кв.м с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0008, площадью 1292 кв.м с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007.

Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в УФРС по Смоленской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 67-АБ N 248460 (л.д.51).

На земельных участках, указанных в договоре купли-продажи N 1-1/08 от 30.01.2008, располагаются объекты недвижимости, приобретенные ОАО "Ситалл" у ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок".

В апреле 2008 года в адрес Общества поступило письмо N 24 от 02.04.2008 от Рославльского филиала НОУ ВПО "МПСИ" с требованием о сносе площадки с земельного участка НОУ ВПО "МПСИ", с приложением копии свидетельства государственной регистрации права от 11.03.2008 (т.1, л.д.52), согласно которой право собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007, общей площадью 1292 кв.м. по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул. Б.Смоленская, д. 2, зарегистрировано за НОУ ВПО "МПСИ" на основании договора купли-продажи N 14/з от 06.12.2007.

Таким образом, земельный участок, проданный НОУ ВПО "МПСИ", частично накладывается на принадлежащий ОАО "Ситалл" на праве собственности объект недвижимости "Площадка", о чём свидетельствует схема расположения из технического паспорта на объект недвижимости "Площадка" (т.1, л.д.12-18) и кадастровый паспорт на спорный земельный участок (т.1, л.д.55).

Полагая, что договор купли-продажи N 14/з от 06.12.2007 является ничтожным, поскольку он не соответствует статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ОАО "Ситалл" обратилось с настоящим иском в суд.

В свою очередь, НОУ ВПО "МПСИ" приобрело спорный земельный участок по договору купли-продажи земельного участка N 14/з от 06.12.2007. 11.03.2008 НОУ ВПО "МПСИ" получило свидетельство о государственной регистрации права на купленный земельный участок.

После заключения договора купли-продажи недвижимого имущества N 1-1/08 от 30.01.2008 ОАО "Ситалл", по мнению НОУ ВПО "МПСИ", захватило земельный участок с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007, являющийся собственностью НОУ ВПО "МПСИ", и построило железобетонный забор с двух сторон здания филиала НОУ ВПО "МПСИ", что подтверждается фотографиями железобетонного забора, актом обследования территории, принадлежащей НОУ ВПО "МПСИ", картой-планом границ земельного участка, письменным заключением Комитета по строительству и архитектуре администрации МО "Рославльский район" N 847 от 25.04.2008 года.

Полагая, что в договоре купли - продажи N 1-1/08 от 30.01.2008 неверно указан предмет сделки, а также то, что построенный ОАО "Ситалл" железобетонный забор создал реальную угрозу гибели сотрудников и студентов филиала в случае возникновения пожара в здании филиала института и этот забор не позволяет пользоваться не только купленной землей, но зданием института, НОУ ВПО "МПСИ" обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Удовлетворяя исковые требования первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что договоры аренды, а затем и купли - продажи всего спорного земельного участка, заключенные НОУ ВПО "МПСИ" и Территориальным управлением Росимущества, заключены в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и являются ничтожными сделками.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Российская Федерация не являлась стороной по оспариваемой сделке, а ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок", являющееся продавцом ликвидировано. Кроме этого, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, указал на то, что НОУ ВПО "МПСИ" не представлено доказательств изъятия у него ОАО "Ситалл" указанной части земельного участка, а также на избрание истцом не предусмотренного законодательством способа защиты нарушенного права.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает данные выводы соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 22.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При этом пунктом 1 статьи 6 указанного Закона предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исходя из этого судьба земельного участка зависит от судьбы расположенного на нем объекта недвижимости.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации Рославльского района N 471 от 07.06.1995 (т. 2, л.д. 51) было зарегистрировано государственное унитарное предприятие "Мостовой ремонтный участок", созданное в результате реорганизации государственного предприятия "Автомобильная дорога Москва-Бобруйск", которому Комитетом по управлению государственным имуществом Смоленской области 28.12.1998 было выдано свидетельство о внесении в реестр федерального имущества предприятия в целом как имущественного комплекса (т. 2, л.д. 52). По акту передачи государственного имущества в хозяйственное ведение в соответствии с разделительным балансом от Федеральной дирекции автомобильной дороги Москва-Бобруйск унитарному предприятию "Мостовой ремонтный участок" были переданы основные средства, в том числе площадка а/б (т. 2, л.д. 59-63).

Все объекты недвижимости располагались на земельном участке с кадастровым номером 67:15:32 08 03:001 общей площадью 5613,3 кв.м, расположенном по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г.Рославль, ул. Большая Смоленская, д. 2.

Распоряжением Территориального управления Росимущества N 484а-р от 23.04.2003 ГУП "Мостовой ремонтный участок" было дано согласие на продажу объекта недвижимости, находящегося у предприятия на праве хозяйственного ведения, - административного здания, общей площадью 533,1 кв.м.

На основании заявления ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" от 23.09.2003 (т. 3, л.д. 12-13) было произведено межевание земельного участка с кадастровым номером 67:15:32 08 03:001 общей площадью 5613,3 кв.м, расположенного по адресу:Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул. Большая Смоленская, д. 2.

В результате межевания было образовано 4 земельных участка: площадью 3879 кв.м, с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0006, площадью 89 кв.м с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0009, площадью 189 кв.м с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0008, площадью 1292 кв.м с кадастровым номером 67:15:032 08 03 :0007.

08.01.2004 между НОУ ВПО "МПСИ" и ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" был заключён договор купли-продажи административного здания, за исключением помещений за N 15, 16, 18 площадью 64,7 кв.м, которые остались в федеральной собственности, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 18.05.2006 (т. 2, л.д.93)

Земельный участок с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007 по договору N 5 от 06.01.2004 (т. 1, л.д. 106-107) администрацией муниципального образования "Рославльский район" был предоставлен в аренду ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок", которое предоставило этот земельный участок в субаренду НОУ ВПО "МПСИ" по договору от 01.02.2004 (т. 2, л.д. 106).

С 01.02.2004 по 31.12.2006 НОУ ВПО "МПСИ" арендовало указанный земельный участок у ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" на основании договора субаренды.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.09.2004 по делу N А62-580/04 (1) ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В ходе конкурсного производства конкурсным управляющим была проведена инвентаризация недвижимого имущества, получены технические паспорта. В конкурсную массу вошло имущество, переданное ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" в хозяйственное ведение.

С октября 2005 года по октябрь 2006 года конкурсным управляющим ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" по договорам купли-продажи ОАО "Ситалл" были проданы объекты недвижимости, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 67:15:032 08 03:0006, 67:15:032 08 03:0009, 67:15:032 08 03:0008: навес, столярный цех, склад, бытовое помещение, о чем были внесены соответствующие записи в ЕГРП (т.1, л.д. 108-120).

В связи с уточнением площади при изготовлении технического паспорта на основании распоряжения Территориального управления Росимущества .N 2624-р от 15.12.2006 и акта приема-передачи федерального недвижимого имущества в хозяйственное ведение от 20.12.2006 ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" был передан объект: площадка, назначение - нежилое, общая площадь 3067 кв.м, расположенная по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул. Большая Смоленская, д. 2, о чем внесена запись в ЕГРП и 30.03.2007 выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 67-АБ N 163918 (т.1, л.д. 19).

09.03.2007 в ЕГРП была сделана запись регистрации N 67-67-06/022/2007-039 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007, о чем было выдано свидетельство серии 67-АБ N 163591 (т. 1, л.д. 111).

На основании распоряжения Территориального управления Росимущества от 26.01.2007 N 124-р последнее 26.01.2007 заключило с НОУ ВПО "МПСИ" договор аренды N 213а, по условиям которого НОУ ВПО "МПСИ" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007 с разрешенным использованием под производственную территорию (т. 2, л.д. 115-118).

06.12.2007 между НОУ ВПО "МПСИ" и РФФИ был заключен договор купли-продажи N 14/з от 06.12.2007 земельного участка с кадастровым номером 67:15:032 08 03 :0007 (т. 2, л.д. 5-7), о чем в ЕГРП внесена запись и 11.03.2008 выдано свидетельство о регистрации права (т.1, л.д. 52).

Согласно разделу договора купли-продажи оплату цены (43800,35 рублей) НОУ ВПО "МПСИ" производит на счет УФК по Смоленской области (Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Смоленской области).

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 19.03.2008 конкурсное производство в отношении ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" завершено, в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации этого юридического лица.

РФФИ также ликвидирован, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ (т. 1, л.д. 121-122), определением арбитражного суда от 28.01.2009 производство по настоящему делу в отношении РФФИ прекращено на основании пункта 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно распоряжению Правительства Российской Федерации 28.06.2008 N 947-р имущество РФФИ и его обязательственные права переданы Росимуществу.

В соответствии с абзацем третьим пункта 10 Указа Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 года N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом преобразовано в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, с возложением на него функции специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" по организации продажи приватизируемого федерального имущества, реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, Территориальное управление Росимущества является правопреемником РФФИ по спору о признании сделки, заключенной РФФИ, недействительной.

30.01.2008 между управляющим ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" и ОАО "Ситалл" был заключен договор купли-продажи N 1-1/08 от 30.01.2008 объекта недвижимости "Площадка", общей площадью 3067 кв.м, расположенный по адресу; Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул.Большая Смоленская, д.2.

Переход права собственности на указанный объект был зарегистрирован в УФРС по Смоленской области 17.03.08, о чём в ЕГРП была сделана запись регистрации N 67-67-06/022/2007-314.

Согласно пункту 2.1. заключённого договора купли-продажи "Площадка" расположена на земельных участках категории "земли населённых пунктов", с разрешённым использованием под производственную территорию, находящихся в государственной собственности, по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул.Б.Смоленская, д.2.: площадью 3879, кв.м., с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0006, площадью 89 кв.м. с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0009, площадью 189 кв.м. с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0008, площадью 1292 кв.м. с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007.

Кроме этого, факт расположения объекта "Площадка" на спорном земельном участке подтверждается схемой расположения объекта недвижимости (т. 1, л.д. 15), составленного ФГУП "Ростехинвентаризация" 18.09.2006. Право хозяйственного ведения у ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" на этот объект возникло с момента передачи имущества по акту в 1995 году.

Поскольку на момент вынесения указанных распоряжений на спорном земельном участке находился объект недвижимости "Площадка", предоставленный в хозяйственное ведение ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок", суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что распоряжение Территориального управления Росимущества от 26.01.2007 N 124-р о предоставлении НОУ ВПО "МПСИ" в аренду всего земельного участка с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007, а также распоряжение N 1306-р от 10.10.2007 о продаже НОУ ВПО "МПСИ" этого земельного участка вынесены в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не применяет акт государственного органа, противоречащий закону.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Повторная передача в хозяйственное ведение ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" объекта недвижимости "Площадка", с учетом уточнения площади, была произведена Территориальным управлением Росимущества 20.12.2006 на основании распоряжения от 15.12.2006.

30.03.2007 право хозяйственного ведения ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" на объект недвижимости "Площадка" было зарегистрировано. Зарегистрированное право в установленном законом порядке судом не признано недействительным.

После 01.01.2007 ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" не сдавало НОУ ВПО "МПСИ" в аренду соответствующую часть данного имущества и не продавало его НОУ ВПО "МПСИ".

При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договоры аренды, а затем и купли-продажи всего спорного земельного участка, на котором находился принадлежащий ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" на праве хозяйственного ведения объект недвижимости, заключены НОУ ВПО "МПСИ" и Территориальным управлением Росимущества в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Объект был продан ОАО "Ситалл" по договору купли-продажи.

Право собственности ОАО "Ситалл" на объект недвижимости "Площадка" также было зарегистрировано и в установленном законом порядке судом не признано недействительным.

Кроме того, судом области правомерно указано, что продажа земельного участка НОУ ВПО "МПСИ", на котором расположено здание, часть которого принадлежит НОУ ВПО "МПСИ", а другая часть - Российской Федерации, противоречит пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Так как помещения, расположенные в здании, часть которого продана НОУ ВПО "МПСИ", и принадлежащие Российской Федерации, переданы на праве оперативного управления Управлению автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Министерства транспорта РФ, земельный участок в силу указанной нормы Земельного кодекса Российской Федерации не мог быть продан.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемый ОАО "Ситалл" договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением действующего законодательства.

В силу пункта 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, при регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок от Российской Федерации к НОУ ВПО "МПСИ" соответствующая запись погашена. Последствием недействительности ничтожной сделки в части возврата имущества может служить восстановление права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок.

В связи с этим суд первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности сделки и обязал Территориальное управление Росимущества возвратить НОУ ВПО "МПСИ" 43800 руб. 35 коп. за счет казны Российской Федерации, а также восстановил в ЕГРП запись регистрации N 67-67-06/022/2007-039 от 09.03.2007 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007.

Судебная коллегия также находит обоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении встречного иска.

Как видно из материалов дела, НОУ ВПО "МПСИ" предъявило требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества N 1-1/08 от 30.01.2008 путем обязания ОАО "Ситалл" возвратить в собственность Российской Федерации объект недвижимости "Площадка".

Применение последствий недействительности сделки купли-продажи, в силу ст.167 Гражданского кодекса РФ, предполагает приведение в первоначальное положение сторон сделки.

Однако судом первой инстанции правомерно указано, что ни Российская Федерация, ни Территориальное управление Росимущества стороной оспариваемой сделки не являются.

При этом применение реституции в отношении стороны по сделке - ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок" невозможно в связи с его ликвидацией. По этой же причине невозможна двусторонняя реституция, ввиду того, что сделка была возмездной. Объект недвижимости "Площадка", как имущество ГУП ФС "Мостовой ремонтный участок", вошел в конкурсную массу и был реализован в порядке статей 131, 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Кроме этого, судом области правомерно отказано в удовлетворении требования НОУ ВПО "МПСИ" об обязании ОАО "Ситалл" возвратить из незаконного пользования в собственность НОУ ВПО "МПСИ" земельный участок площадью 886 кв.м с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007, поскольку в материалы дела не представлено доказательств изъятия у НОУ ВПО "МПСИ" указанной части земельного участка именно ОАО "Ситалл".

Поскольку сделка по продаже НОУ ВПО "МПСИ" земельного участка является ничтожной, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требование об обязании ОАО "Ситалл" снести незаконно построенный сборный железобетонный забор, находящийся с двух сторон здания филиала НОУ ВПО "МПСИ", расположенного по адресу: Смоленская область, г. Рославль, ул. Большая Смоленская, д.2, указанный на карте-плане границ земельного участка с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007, также не подлежат удовлетворению.

В связи с эти судебной коллегией не принимается довод заявителя о том, что суд незаконно отказал в сносе сборного железобетонного забора, поскольку он заграждает два выхода из здания, что в случае пожара угрожает жизни людей.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 22.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Исходя из этого государственная регистрация лишь констатирует факт возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. С учетом того, что государственная регистрация только удостоверяет наличие права, согласно пункту 5 статьи 2 Федерального закона от 22.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебном порядке могут быть оспорены отказ от регистрации или уклонение от нее, а также само зарегистрированное право на недвижимое имущество (пункт 1 части 2 статьи 2 Закона).

В связи с этим суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что, заявляя в суд требование об обязании Рославльского отделения УФРС по Смоленской области исключить из ЕГРП запись регистрации N 67-67-06/031/2008-213 от 17.03.2008 о праве собственности ОАО "Ситалл" на объект недвижимости "Площадка", НОУ ВПО "МПСИ" избрало не предусмотренный законодательством способ защиты своих прав, ввиду чего это требование также не подлежит удовлетворению.

Таким образом, суд первой инстанции по праву удовлетворил исковые требования по первоначальному иску и отказал в удовлетворении встречного иска.

При этом довод заявителя о том, что при заключении договора N 1-1/08 от 30.01.2008 были нарушены требования статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сторонами не было достигнуто соглашение о предмете договора, подлежит отклонению, поскольку опровергается материалами дела. Как видно, договор содержит все существенные условия, предусмотренные ст.432 Гражданского кодекса РФ, свидетельствующие о заключенности договора.

Судебной коллегией не принимается довод заявителя о том, что суд незаконно отказал в назначении землеустроительной экспертизы с целью проверки наличия на земельном участке объекта "Площадка".

В соответствии с пунктом 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Исходя из этого, для проверки наличия на земельном участке объекта "Площадка" не требуется каких-либо специальных познаний. Кроме этого, указанное обстоятельство подтверждается иными доказательствами, представленными в материалы дела, в частности техническим паспортом (т.1, л.д.12-18).

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Смоленской области от 20 марта 2009 года принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 20 марта 2009 года по делу N А62-6430/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский психолого-социальный институт", г. Москва, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Юдина

Судьи

Н.Ю. Байрамова Л.А. Капустина