Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2009 г. N 20АП-2446/2009

город Тула

09 июля 2009 г.

Дело N А54-337/2009 С10

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2009 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Каструба М.В.,

судей Байрамовой Н.Ю., Капустиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбачевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу коллегии адвокатов N 3 города Рязани адвокатской палаты Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.04.2009 по делу N А54-337/2009 С10 (судья Грошев И.П.), принятое по иску Управления муниципальным имуществом администрации г. Рязани к коллегии адвокатов N 3 г. Рязани адвокатской палаты Рязанской области о расторжении договора аренды N 1682003 от 01.09.2003, обязании освободить нежилое помещение и взыскании 489 751 руб. 10 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен судом надлежаще;

от ответчика (заявителя): не явился, извещен судом надлежаще;

установил:

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к коллегии адвокатов N 3 города Рязани адвокатской палаты Рязанской области о расторжении договора N 1682003 от 01.09.2003г., об обязании освободить нежилое помещение, общей площадью 86,4 кв.м. расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Стройкова, д. 1/64 и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 112 372 руб. 15 коп. и пени в размере 377 378 руб. 95 коп.

В судебном заседании 12.03.2009г. истец заявил об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 112 372 руб. 15 коп. Отказ от исковых требований в заявленной части судом принят.

Истец неоднократно уточнял заявленные требования. В окончательном варианте просил расторгнуть договор аренды N 1682003 от 01.09.2003, обязать ответчика освободить нежилое помещение, общей площадью 86,4 кв.м. расположенное по адресу: г.Рязань, ул. Стройкова, д. 1/64 и взыскать пени, начисленные за просрочку внесения арендной платы за период с 06.02.2007г. по 24.12.2008г. в размере 183 800 руб. 59 коп.

Решением арбитражного суда от 27 апреля 2009 года исковые требования удовлетворены частично, с коллегии адвокатов N 3 города Рязани адвокатской палаты Рязанской области в пользу Управления муниципальным имуществом администрации города Рязани взысканы пени в размере 15 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 399 руб. 73 коп. Суд первой инстанции обязал коллегию адвокатов N 3 города Рязани адвокатской палаты Рязанской области освободить нежилое помещение общей площадью 86,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Стройкова, д. 1/64 в течение 30 календарных дней с момента вступления настоящего решения в законную силу. В части требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 112 372 руб. 15 коп. производство по делу прекращено. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его необоснованность и незаконность в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, коллегия адвокатов N 3 города Рязани адвокатской палаты Рязанской области обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда в части возложения на коллегию адвокатов N3 г.Рязани адвокатской палаты Рязанской области обязанности освободить нежилое помещение общей площадью 86,4 кв.м, расположенное по адресу: г.Рязань, ул. Стройкова, д. 1/64, и принять новое решение об отказе в иске в этой части.

По мнению заявителя жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что отказ от продления договора аренды был выражен истцом в претензии от 26.06.2008 года является необоснованным. Полагает, что оснований для расторжения договора аренды не имелось, а требования истца об освобождении нежилого помещения не подлежали удовлетворению.

Стороны, надлежащим образом уведомленные о дате и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.

На основании ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает необходимым решение суда отменить в части возложения на коллегию адвокатов N 3 г.Рязани адвокатской палаты Рязанской области обязанности освободить нежилое помещение по следующим основаниям.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и коллегия адвокатов N 3 города Рязани адвокатской палаты Рязанской области (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 1682003 от 01.09.2003, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 86,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Стройкова, д. 1/64.

Пунктом 1.3 указанного договора, установлен срок его действия - с 01.09.2003г. по 31.07.2004г.

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора арендатор обязан ежемесячно не позднее пятого числа следующего за расчетным, перечислять арендную плату, в размерах установленных условиями договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора в случае нарушения арендатором срока внесения платежей, предусмотренных настоящим договором, арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день задержки платежа.

Согласно пункту 6.5 договора, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Во исполнение условий договора арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2003г. нежилое помещение общей площадью 86,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Стройкова, д. 1/64.

26.06.2008 истец обратился в адрес ответчика с претензией о расторжении договора аренды, освобождении занимаемого помещения и об оплате образовавшейся задолженности и пени.

Возникшие между сторонами отношения регулируются главой 34 ГК РФ, определяющей отношения по договору аренды.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как усматривается из материалов дела, коллегия адвокатов N 3 г.Рязани занимает спорное нежилое помещение площадью 86,4 кв.м, расположенное по адресу: г.Рязань, Стройкова, д. 1/64, на основании договора аренды N 1682003 от 01.09.2003 года.

В соответствии с п. 6.5 указанного договора аренды, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Срок действия договора аренды неоднократно продлевался и в последний раз был установлен с 01.04.2008 года по 28.02.2009 года.

До истечения указанного срока в установленном между сторонами порядке арендодатель не заявил о своем отказе от продления договора по окончании его срока действия, в связи с чем действие договора аренды следует считать продленным на новый срок.

Апелляционный суд не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отказ от продления договора аренды был выражен истцом в претензии от 26.06.2008 года, поскольку из текста претензии от 26.06.2008 года следует, что воля истца была направлена именно на расторжение арендных отношений под условием наличия задолженности по арендным платежам.

Из содержания претензии в адрес коллегии адвокатов N 3 г.Рязани от 26.06.2008 года, а также из содержания искового заявления усматривается намерение арендодателя расторгнуть договор аренды в судебном порядке при условии непогашения задолженности по арендным платежам. При этом расторжение договора истец рассматривает как защиту своих имущественных прав. Волеизъявление на отказ от продления договора истцом не заявлено ни в одном из представленных документов.

Вывод суда области о прекращении спорного договора в связи с отказом истца о его продлении является ошибочным, поскольку отказ арендодателя от продления договора и требование о расторжении договора имеют самостоятельную правовую природу и не могут подменять друг друга.

С учетом изложенного договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Рязань, ул. Стройкова, д. 1/64, заключенный 01.09.2003 года между Управлением муниципального имущества администрации г.Рязани и коллегией адвокатов N 3 г.Рязани, следует считать пролонгированным на следующий срок.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани обращаясь с иском о расторжении договора аренды N 82003 от 01.09.2003 и обязании ответчика освободить нежилое помещение, ссылалось на статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие досрочное расторжение договора и основания такого расторежения.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 6.2 договора стороны установили право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор: пользуется объектом с существенными нарушениями условий договора или назначения объекта, указанному в п. 1.1 договора, либо с неоднократными нарушениями (п. 6.2.1); более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплаты пени (6.2.2); умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта или совершает действия, влекущие за собой ухудшение технического состояния объекта или инженерного оборудования (6.2.3); не возмещает затраты арендодателя по страхованию объекта (6.2.4); лишен лицензии на ведение той деятельности, для осуществления которой был передан объект (6.2.5); не использует объект, что признано актом соответствующей комиссии (6.2.6).

Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани направлена коллегии адвокатов N 3 города Рязани адвокатской палаты Рязанской области претензия N 58 от 26.06.2008 N01-081/1616 о расторжении договора аренды с 14.07.2008, освобождении занимаемого помещения и об оплате образовавшейся задолженности и пени.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так как п. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из приведенных положений Кодекса следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. Такое же толкование содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

При этом по смыслу п. 3 ст. 619 ГК РФ, право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если после письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства арендатор в разумный срок не устранит соответствующие нарушения.

Истец направил ответчику претензию с требованием об оплате арендных платежей и расторжении договора, не предоставив ему времени для исполнения обязательства по оплате аренды.

Между тем, ответчик погасил задолженность по арендной плате перед истцом, в связи, с чем, последний отказался от заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате.

Таким образом, истцом не соблюден установленный ст. 619 ГК РФ порядок расторжения договора аренды, в связи с чем, оснований для расторжения договора аренды не усматривается, следовательно, требование истца об освобождении нежилого помещения удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции необоснованно удовлетворил требование об освобождении нежилого помещения общей площадью 86,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Стройкова, д. 1/64.

В связи с изложенным, решение суда от 27.04.2009 подлежит отмене в части обязания коллегии адвокатов N 3 г.Рязани адвокатской палаты Рязанской области освободить нежилое помещение общей площадью 86,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Стройкова, д. 1/64.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Поскольку истец в силу ст. 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, оплаченная коллегией адвокатов N 3 г. Рязани адвокатской палаты Рязанской области госпошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 1 000 рублей подлежит возврату последней из Федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 27 апреля 2009 года по делу N А54-337/2009 С10 отменить в части обязания коллегии адвокатов N 3 г.Рязани адвокатской палаты Рязанской области, г.Рязань освободить нежилое помещение общей площадью 86,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Стройкова, д. 1/64.

В удовлетворении исковых требований об обязании коллегии адвокатов N 3 г.Рязани адвокатской палаты Рязанской области, г.Рязань освободить нежилое помещение общей площадью 86,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Стройкова, д. 1/64 отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Возвратить коллегии адвокатов N 3 г.Рязани адвокатской палаты Рязанской области, г.Рязань из Федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 1 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий судья

М.В. Каструба

Судьи

Н.Ю. Байрамова Л.А. Капустина