Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2008 г. N 01АП-3839/07

г. Владимир

Дело N А38-1459/2007-9-9

17 января 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена "10" января 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен "17" января 2008 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аксёновой Г.А.,

судей Вечканова А.И., Родиной Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Дергоусовой В.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл и общества с ограниченной ответственностью "Кварта М" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 27.08.2007 по делу N А38-1459/2007-9-9, принятое судьёй Новоселовой Н.А., по иску закрытого акционерного общества "Ариада" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл с участием третьих лиц, муниципального образования городской округ "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом, общества с ограниченной ответственностью "Кварта М", о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

В судебном заседании приняли участие представители:

от заявителя (ООО "Кварта М") - представитель не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства (почтовые уведомления N 18739, N 18660);

от заявителя (УФРС по РМЭ) - представитель не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства (почтовые уведомления N 18737, N 18662);

от ЗАО "Ариада" - Селимов С.А. - по доверенности от 13.01.2007 N 13 (сроком действия до 31.12.2010);

от третьего лица (МО ГО "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом) - представитель не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства (почтовые уведомления N 18736, N 18731).

УСТАНОВИЛ

Закрытое акционерное общество "Ариада" (далее - ЗАО "Ариада") обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл (далее - УФРС по РМЭ) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.09.2006 N 377, изложенного в сообщении от 23.03.2007 N 12-12-02/035/2006-221, и об обязании ответчика произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 15.09.2006 N 377(с учетом уточнения заявленных исковых требований).

Исковые требования основаны на статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статьях 17, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование городской округ "Город Волжск" в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом и общество с ограниченной ответственностью "Кварта М" (далее - ООО "Кварта М").

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 27.08.2007 исковые требования удовлетворены; суд признал незаконным и не соответствующим статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации, абзацу 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.09.2006 N 377, изложенный в сообщении от 23.03.2007 N 12-12-02/035/2006-221; суд обязал Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл в установленном законом порядке произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 15.09.2006 N 377, заключенного между Волжским городским комитетом по управлению имуществом и ЗАО "Ариада"; с Управления Федеральной регистрационной службы по РМЭ в пользу ЗАО "Ариада" взыскано 2000 руб. расходов по государственной пошлине.

УФРС по РМЭ, заявитель апелляционной жалобы, не согласилось с принятым по делу решением и просит его отменить на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и нарушением норм материального права.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что при проведении правовой экспертизы документов были обнаружены противоречия между зарегистрированными и заявленными правами на земельный участок. Так в ЕГРП имелась регистрационная запись о праве постоянного пользования земельным участком ООО "Кварта М". Заявлений о прекращении данной записи в Управление не поступало, данная запись не погашена.

По мнению заявителя, вывод суда об отсутствии противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами не соответствует действующему законодательству.

Заявитель жалобы указывает, что суд первой инстанции не применил подлежащие применению пункт 1 статьи 16, абзац 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 1 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Заявитель полагает, что вывод суда о неделимости спорного земельного участка противоречит статьям 6, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО "Кварта М", заявитель апелляционной жалобы, также не согласилось с принятым по делу решением и просит его отменить на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нарушением норм материального права.

В апелляционной жалобе ООО "Кварта М" поддержало доводы УФРС по РМЭ.

ООО "Кварта М" считает, что в соответствии со статьями 35, 5, 53, 54 Земельного кодекса Российской Федерации при покупке здания, строения, сооружения к покупателю переходит право на соответствующую часть земельного участка, занятую такой недвижимостью и необходимую для использования объекта недвижимости, только после отказа от нее прежнего землепользователя в порядке статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации либо после принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на соответствующую часть земельного участка в соответствии со статьями 45, 54 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку право прежнего землепользователя на спорный земельный участок в установленном законом порядке не прекращено, отказ УФРС по РМЭ в регистрации договора аренды от 15.09.2006 N 377 правомерен и основан на части 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

ЗАО "Ариада", возражая против доводов заявителей апелляционных жалоб, указало на их несостоятельность.

Ответчик и третьи лица явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьёй 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверена Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев в открытом судебном заседании дело, проверив доводы заявителей апелляционных жалоб, арбитражный суд второй инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, постановлением администрации г. Волжска от 05.07.2001 N 775 земельный участок с кадастровым номером 12:16:04 05 007:001 площадью 7 474, 93 кв.м, расположенный по адресу: г. Волжск, ул. Ленина-Матюшенко, был предоставлен ООО "Кварта М" на праве постоянного (бессрочного) пользования для строительства гостиницы по ул. Ленина-Матюшенко. Ограниченное вещное право ООО "Кварта М" было зарегистрировано 10.10.2001, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрационная за N 12-01/01-12/2001-257 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 16.10.2001серии 12-АА- N 014309.

09.11.2005 ООО "Кварта М" (продавец) и ЗАО "Ариада" (покупатель) заключили договор купли-продажи незавершенного строительством нежилого помещения, процент готовности 9%, инвентаризационный номер 88:405:002:000004000 литер А общей площадью 1 234, 4 кв.м, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, ул. Ленина-Матюшенко.

Договор купли-продажи исполнен сторонами надлежащим образом, нежилое помещение 09.11.2005 передано покупателю по акту приема-передачи.

Право собственности ЗАО "Ариада" на объект недвижимости зарегистрировано 02.05.2006, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 12-12-02/010/2006-245. Заявителю выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 02.05.2006 серии АБ N 0075734.

13.09.2006 администрация городского округа "Город Волжск" на основании представленных документов: заявления ЗАО "Ариада" о предоставлении земельного участка во временное пользование на условиях аренды, свидетельства о государственной регистрации права собственности серии от 02.05.2006АБ N 0075734, акта осмотра земельного участка и строительства здания от 30.08.2006 приняла постановление N 1281 "О предоставлении земельного участка во временное пользование на условиях аренды ЗАО "Ариада".

Заявителю предоставлен земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 12:16:04 05 007:001, расположенный по адресу: РМЭ, г. Волжск, ул. Ленина-Матюшенко, во временное пользование на условиях аренды сроком на 5 лет для строительства гостиницы в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, общей площадью 7 474, 93 кв.м.

Постановление главы администрации г. Волжска от 05.07.2001 N 775 признано утратившим силу (пункт 6 постановления от 13.09.2006 N 1281 "О предоставлении земельного участка во временное пользование на условиях аренды ЗАО "Ариада").

15.09.2006 Волжским городским комитетов по управлению имуществом (арендодателем) и ЗАО "Ариада" (арендатором) подписан договор N 377 аренды земельного участка общей площадью 7 474, 93 кв.м с кадастровым номером 12:16:04 05 007:001, расположенного по адресу: РМЭ, г. Волжск, ул. Ленина-Матюшенко, для строительства гостиницы на срок с 13.09.2006 по 13.09.2011.

02.05.2006 арендуемый земельный участок по акту приема-передачи был передан арендатору во временное владение и пользование.

26.10.2006 ЗАО "Ариада" обратилось в УФРС по РМЭ с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.09.2006 N 377, который в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьёй 26 Земельного кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка дважды приостанавливалась: с 29.11.2006 по 28.12.2006 по инициативе регистрирующего органа, с 22.12.2006 по 22.03.2007 по заявлению ЗАО "Ариада" от 22.12.2006.

23.03.2007 государственным регистратором на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации договора аренды земельного участка ЗАО "Ариада" отказано ввиду противоречия между заявленным к регистрации правом аренды ЗАО "Ариада" на земельный участок и уже зарегистрированным правом постоянного (бессрочного) пользования ООО "Кварта М" на тот же земельный участок.

Отказывая в государственной регистрации договора аренды земельного участка, УФРС по РМЭ исходило из того, что в ЕГРП уже имеется непогашенная регистрационная запись от 16.10.2001 N 12-01/01-12/2001-257 о праве постоянного пользования земельным участком ООО "Кварта М". Заявлений о прекращении записи у УФСР по РМЭ не поступало, право постоянного (бессрочного) пользования ООО "Кварта М" не прекращалось ни в добровольном порядке в соответствии с положениями пункта 1 статьи 45, статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации, ни в принудительном порядке по пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отказ УФРС по РМЭ в государственной регистрации указанного договора послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что основания для отказа в государственной регистрации отсутствуют.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Одним из таких оснований является договор и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации исчерпывающе перечислен в статье 20 указанного Закона. К числу таких оснований относится, в частности, выявление противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В отказе в государственной регистрации УФРС по РМЭ указывает, что право ООО "Кварта М" постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком не прекращено в установленном статьей 45 Земельного кодекса Российской Федерации порядке, поэтому полагает, что заключение договора аренды на данный земельный участок ЗАО "Ариада" противоречит указанному праву ООО "Кварта М".

Суд апелляционной инстанции считает данный довод УФРС по РМЭ необоснованным и противоречащим действующему законодательству, регулирующему спорные правоотношения.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации определены правила перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение вне зависимости от воли сторон, в то время как статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации определены условия и порядок добровольного отказа лица от права на земельный участок.

Данный вывод соответствует части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Вывод арбитражного суда соответствует также разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которому, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.

Таким образом, у заявителя право аренды земельного участка, занятого принадлежащей ему на праве собственности недвижимостью, возникло в силу императивной нормы права. У регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в регистрации права аренды заявителя на земельный участок.

Доводы заявителей апелляционных жалоб апелляционным судом во внимание не принимаются, поскольку они были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

С учетом изложенного оспариваемый судебный акт соответствует установленным по делу обстоятельствам и требованиям закона.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителей жалоб.

Поскольку государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб. уплачена первоначально ООО "Кварта М" по платежному поручению от 19.09.2007 N 250 не в установленном порядке (не те платежные реквизиты), она подлежит возврату ему из федерального бюджета в соответствии со статьей 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 27.08.2007 по делу N А38-1459/2007-9-9 оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл и общества с ограниченной ответственностью "Кварта М" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Кварта М" из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб., уплаченную по платежному поручению от 19.09.2007 N 250.

Справку на возврат государственной пошлины выдать.

Подлинное платежное поручение от 19.09.2007 N 250 возвратить из материалов дела обществу с ограниченной ответственностью "Кварта М".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Г.А. Аксёнова

Судьи

А.И. Вечканов Т.С. Родина