Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2009 г. N 16АП-1501/08

г. Ессентуки

А20-535/08

16АП-1501/08

Резолютивная часть постановления оглашена 08 апреля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 апреля 2009 года

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Луговой Ю.Б.,

судей: Фриева А.Л., Цигельникова И.М.

при ведении протокола с/з помощником судьи Тарасенко А.Н.

С участием в заседании представителей:

от заявителя

Дахкильговой Т.И. - представитель по доверенности (в деле)

от заинтересованных лиц:

администрации г. Нальчика

Департамента по управлению городским имуществом

Каламбекова С.Э. (доверенность в деле),

не явились, извещены

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу местной администрации города Нальчика

на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.06.2008

по делу N А20-535/2008

под председательством судьи Асабиной Н.П.

по заявлению ООО "Юнис-Сервис"

к Местной администрации города Нальчика,

Департаменту по управлению городским имуществом г. Нальчика

о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Юнис-Сервис" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка и обязании местную администрацию города Нальчика (далее - Администрация, апеллянт) и Департамент по управлению городским имуществом города Нальчика (далее - ДУГИ) в двухнедельный срок направить ООО фирме "Юнис-Сервис" проект договора купли-продажи земельного участка под кадастровым номером 07:09:0104031:0278, площадью 16 470 кв.м., расположенного по улице Биттирова, 100 в городе Нальчике; понудить Администрацию к заключению договора купли-продажи земельного участка по цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (с учетом уточнения).

Заявленные требования основаны на статье 36 Земельного кодекса РФ, статье 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и мотивированы тем, что в собственности Общества находятся объекты недвижимости. Постановлением главы администрации от 29.06.1999 N 567 за Обществом закреплен в бессрочное пользование земельный участок площадью 2 га. Заявитель полагает, что имеет исключительное право на приватизацию земельного участка площадью 2 га, в связи с чем бездействие Администрации, выразившиеся в непредставлении земельного участка, является незаконным.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.06.2008 требования Общества удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Администрации в выкупе Обществом земельного участка площадью 16 470 кв.м., с кадастровым номером 07:09:01 04 031:0278, расположенного в городе Нальчике по улице Биттирова, 100. Суд обязал Администрацию в двухнедельный срок направить Обществу проект договора купли-продажи земельного участка. Требование о продаже земельного участка по цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, оставлено без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Суд пришел к выводу, что Общество, как собственник объектов недвижимости, в силу статей 20, 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет право на приватизацию испрашиваемого земельного участка и отказ Администрации, а также ее бездействие нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2008 решение от 18.06.2008 в части признания незаконным отказа администрации в выкупе обществом земельного участка и обязании администрации в двухнедельный срок направить обществу проект договора купли-продажи земельного участка отменено, в удовлетворении заявления общества отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.01.2009 постановление апелляционного суда от 13.10.2008 отменено, дело передано на новое рассмотрение.

В судебном заседании 06.04.2009 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 08.04.2009.

08 апреля 2009 года после объявленного перерыва судебное заседание продолжено в том же составе, представители сторон настаивали на позициях изложенных ранее.

ДУГИ, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд полномочных представителей не направили, причину неявки суду не сообщили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав пояснения представителей заявителя и заинтересованного лица, проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Нальчик от 29.06.1999 N 567 Администрация предоставила Обществу в постоянное пользование для проектирования и строительства теннисного клуба земельный участок площадью 2 га по Белореченскому шоссе в городе Нальчике (т. 1 л.д. 9).

Постановлением Администрации от 10.08.2007 N 1087 земельному участку, выделенному Обществу, присвоен административный адрес: ул. Биттирова, 100 (т. 1 л.д. 65). Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком зарегистрировано за Обществом 21.07.2004 записью в государственном реестре прав за N07-01/09-44/2004-66 (свидетельство серии 07 АД N83122).

В 2004 году произведено межевание земельного участка, результаты межевания утверждены, согласно землеустроительному делу площадь участка составила 16 470 кв.м., участку присвоен кадастровый номер 07:09:0104031:0278.

08 ноября 2007 года Администрацией выдано Обществу разрешение на строительство теннисного клуба (том 1 л.д. 94).

04 декабря 2007 года за Обществом зарегистрировано право собственности на расположенные на испрашиваемом земельном участке незавершенные строительством следующие объекты: здание тренерской площадью 41,3 кв.м., готовностью 53% (свидетельство серии 07 АД N 083118); здание склада площадью 108,3 кв.м., готовностью 51% (свидетельство серии 07 АД N 083119); здание домика охраны площадью 14,9 кв.м., готовностью - 94% (свидетельство серии 07 АД083121); здание кафе площадью 575,9 кв.м., готовностью 88% (свидетельство серии 07 АД N 083123).

Являясь собственником недвижимости, Общество 22.01.2008 обратилось с заявлением о выкупе земельного участка, занятого недвижимостью, и необходимого для завершения строительства теннисного клуба (том 1 л.д. 105-106).

11 февраля 2008 года городской комиссией принято решение N 5 (пункт 26) о разрешении Обществу выкупить земельный участок под объектами недвижимости, а остальную свободную часть закрепить на праве аренды; о принятом решении ДУГИ сообщил Обществу 13.03.2008 письмом N 781.

Полагая, что отказ в выкупе земельного участка не соответствуют требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает его исключительное право как собственника объектов недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, занятого данными объектами и необходимого для их использования, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходили из того, что по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник объектов недвижимости обладает правом на выкуп земельного участка, занятого таким объектом, и необходимого для его использования.

Апелляционный суд находит указанный вывод ошибочным, который привел к принятию неправильного решения по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу положений статей 273, 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при передаче права собственности на здание, строение, сооружение, новому собственнику подлежат передаче права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Несмотря на отсутствие указания на объекты незавершенного строительства в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса, суд первой инстанции применил данную норму к спорному объекту, признав тем самым его идентичным зданию, строению или сооружению. Однако качествами здания, строения или сооружения объект незавершенного строительства не обладает, поскольку не учитывает возможность его использования с учетом назначения.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно статье 55 Градостроительного кодекса право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса, направленным на устойчивое развитие территорий и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным статьей 2 Градостроительного кодекса.

Следовательно, для рассмотрения заявленных Обществом требований по основаниям, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, существенным является установление не только нахождения на спорном земельном участке принадлежащего заявителю недвижимого имущества, но и того, что спорный земельный участок необходим для использования этого объекта и используется в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства согласно разрешенному использованию (назначению) земельного участка.

Принцип следования земельного участка за прочно связанным с ним объектом недвижимости, исходя из смысла вышеназванных норм, заключается в обеспечении возможности использования здания, строения или сооружения в соответствии с их назначением.

Таким образом, для рассмотрения заявленных Обществом требований по основаниям, предусмотренным названными нормами права, существенным является не только нахождение на спорном земельном участке принадлежащего заявителю спорных объектов, но и введение объектов капитального строительства в эксплуатацию. Доказательств того, что цель строительства объектов, в соответствии с которой заявителю был предоставлен земельный участок, достигнута, и имеются основания для оформления права собственности на испрашиваемый земельный участок, материалы дела не содержат.

Представителем Общества в судебном заседании вышеуказанные факты не опровергнуты.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о наличии у Общества права на выкуп земельного участка, как собственника объекта незавершенного строительства, является ошибочным и противоречащим нормам действующего законодательства.

Кроме того, согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с Кодексом.

В соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

При этом, как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Администрация, отказывая в предоставлении обществу земельного участка, правомерно указала, что площадь испрашиваемого участка (16470 кв.м.) значительно превышает площадь, застроенную объектами незавершенного строительства (766,9кв.м.) и не является необходимой для эксплуатации и обслуживания, находящихся на ней объектов строительства. Данный вывод соответствует вышеназванным нормам права. Обществом не предоставлено надлежащих доказательств использования всего земельного участка в предоставленном размере.

При таких обстоятельствах заявитель не доказал, несоответствие (противоречие) отказа администрации в выкупе земельного участка закону или иному правовому акту и нарушение данным отказом прав и законных интересов юридического лица.

Кроме того, Общество не лишено возможности обратиться в Администрацию с заявлением о выкупе названного земельного участка после завершения строительства указанных объектов.

В силу изложенного, решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики, в части признания незаконным отказа Администрации в выкупе Обществом земельного участка площадью 16 470 кв.м., с кадастровым номером 07:09:01 04 031:0278, расположенного в городе Нальчике по улице Биттирова, 100 и обязании Администрации в двухнедельный срок направить Обществу проект договора купли-продажи земельного участка, подлежит отмене.

Решение суда первой инстанции, в части оставления без рассмотрения требования Общества о продаже земельного участка по цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, отмене не подлежит. Суд правомерно пришел к выводу, что по данному требованию Обществом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Госпошлина по заявлению и по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на Общество. Расходы, понесенные Администрацией в сумме 1 000 рублей при подаче апелляционной жалобы, подлежат возмещению заявителем.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.06.2008 по делу N А20-535/08 в части признания незаконным отказа Администрации в выкупе Обществом земельного участка площадью 16 470 кв.м., с кадастровым номером 07:09:01 04 031:0278, расположенного в городе Нальчике по улице Биттирова, 100 и обязании Администрацию в двухнедельный срок направить Обществу проект договора купли-продажи земельного участка отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Принять по делу в отмененной части новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований ООО "Юнис-Сервис" отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.06.2008 по делу N А20-535/08 оставить без изменения.

Взыскать с ООО "Юнис-Сервис" в пользу местной администрации города Нальчика 1.000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двух месячный срок через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Председательствующий:

Ю.Б. Луговая

Судьи

А.Л. Фриев И.А. Цигельников