Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2009 г. N 07АП-451/09

г. Томск

Дело N 07АП-451/09

10 февраля 2009 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Хайкиной С.Н.

судей: Кулеш Т.А., Залевской Е.А.

при ведении протокола судебного заседания судьей Залевской Е.А.

при участии:

от заявителя: Яровой П.Б. - доверенность от 05.02.09г.

от заинтересованного лица: Чурикова Ю.Б. - доверенность от 30.12.09г.

от третьих лиц: от Мэрии г. Новосибирска по доверенности от 18.12.08г. Бердников Д.В.

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Мэрии г.Новосибирска и УФРС по Новосибирской области на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.11.2008 года по делу N А45-13858/2008-29/357 по заявлению ООО "СибирьСтрой" к УФРС по Новосибирской области об оспаривании действий об аннулировании записи о праве собственности, третьи лица: Мэрия г.Новосибирска, ООО "Надежда"

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СибирьСтрой" (далее - ООО "СибирьСтрой", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконными действий Управления федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее - УФРС по Новосибирской области, заинтересованное лицо), выразившихся в аннулировании записи о праве собственности ООО "СибирьСтрой" на объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: г.Новосибирск, ул. Военная, дом (8) с кадастровым номером 54:35:071045:0015:01. Также заявитель просит восстановить положение, существовавшее до нарушения права, путем обязания УФРС по Новосибирской области восстановить запись о праве собственности ООО "СибирьСтрой" на объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: г.Новосибирск, ул.Военная, дом (8) с кадастровым номером 54:35:071045:0015:01.

Не согласившись с указанным решением, Мэрия г.Новосибирска и УФРС по Новосибирской области обратились с апелляционными жалобами в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

В апелляционных жалобах их податели просят решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.11.2008 года по делу N А45-13858/2008-29/357 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обосновании жалоб Мэрия г.Новосибирска и УФРС по Новосибирской области ссылаются на следующее:

- запись о государственной регистрация права собственности, основанная на договоре, признанным судом ничтожным (не имеющим юридической силы), не может быть сохранена (восстановлена);

- предметом договора купли-продажи является самовольная постройка. Так как самовольная постройка не является объектом гражданского оборота, государственная регистрация права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство, либо за иным лицом, не может быть осуществлена;

- УФРС по Новосибирской области не применяло последствия недействительности ничтожной сделки, а аннулировала запись о праве собственности покупателя, не восстанавливая записи о праве собственности продавца, так как объект недвижимости на который были зарегистрированы права, признан в судебном порядке самовольной постройкой;

- суд, применяя норму пункта 2 статьи 167 ГК РФ, не учел того, что данная норма распространяется на объекты гражданских прав, а самовольная постройка в силу положений статьи 222 ГК РФ не является объектом гражданских прав.

Более подробно доводы изложены в апелляционных жалобах.

В судебном заседании представитель УФРС по Новосибирской области, представитель Мэрии г. Новосибирска поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, настаивали на удовлетворении жалоб.

Представитель ООО "СибирьСтрой" в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, 16.07.2007 года ООО "Сибирь-Строй" и ООО "Надежда" заключили договор купли продажи N 2, согласно которому ООО "СибирьСтрой" приобрело у ООО "Надежда" объект незавершенного строительства, находящейся по адресу: г.Новосибирск, ул.Военная, дом (8) с кадастровым номером 54:35:071045:0015:01.

06.09.2007 года ООО "СибирьСтрой" зарегистрировало право собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы (свидетельство 54АГ N 156795).

Мэрия г. Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ООО "Надежда" и ООО "СибирьСтрой" о признании договора купли- продажи N 2 от 16.07.2007 года недействительным.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.12.2007 года, оставленном в силе постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, были удовлетворены исковые требования - суд признал договор N 2 от 16.07.2007 недействительным по признаку ничтожности.

При этом истцом не заявлялось требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд но своей инициативе так же не применил таковых последствий.

26.08.2008 года заявителю стало известно о том, что сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о существующих правах на объект незавершенного строительства, находящейся по адресу: г.Новосибирск, ул.Военная, дом (8) с кадастровым номером 54:35:071045:0015:01, отсутствуют.

ООО "СибирьСтрой" считая, что УФРС по Новосибирской области самостоятельно, без законных на то оснований аннулировало запись о праве собственности ООО "СибирьСтрой" на объект незавершенного строительства, находящейся по адресу: г.Новосибирск, ул.Военная, дом (8) с кадастровым номером 54:35:071045:0015:01, обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с вышеуказанным требованием.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что своими действиями, выразившимися в исключении записи о праве собственности заявителя, УФРС по Новосибирской области вышло за рамки своей компетенции, применив последствия недействительности ничтожной сделки.

Выводы, изложенные в решении суда, основаны на правильном толковании норм материального права и обоснованном применении положения ч. 2 ст. 166 ГК РФ.

Компетенция и полномочия Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области как государственного органа в сфере регистрации прав и сделок с недвижимостью в первую очередь регламентируется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с положениями статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, в том числе арбитражного суда установлен ст. 28 Названного закона.

Из системного толкования положений ст. 17, 20, 28 Федерального закона " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что судебный акт должен однозначно свидетельствовать о возникновении, прекращении, переходе, ограничении (обременении) прав на недвижимое имущество и сделок.

Правовых оснований, позволяющих государственному органу автоматически аннулировать запись о праве собственности на объект недвижимости в следствии признания судом сделки ничтожной без применения последствия недействительности ничтожной сделки или иных последствий предусмотренных законом Федеральный закон " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит.

Указанное согласуется с положениями Приказа Федеральной регистрационной службы Министерства Юстиции РФ N 112 от 07.06.2007г. " Об утверждении методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов", изданного в соответствии со ст. 3, ст. 10 ФЗ "" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" .

В соответствии с пунктами 27, 28 указанных методических рекомендаций при признании судом, арбитражным судом недействительной оспоримой сделки и если судом не применены последствия ее недействительности, при поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копии соответствующего судебного акта рекомендуется в графу "Особые отметки регистратора" непогашенного листа записи подраздела II-1 ЕГРП вносить следующую запись: "Сделка (указываются реквизиты договора) признана недействительной (указываются реквизиты судебного акта)".

В случае если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности, а также в случае применения последствий ничтожной сделки государственную регистрацию прав рекомендуется проводить на общих основаниях в соответствии с требованиями статей 13, 16 Закона на основании заявления заинтересованных лиц с приложением всех необходимых для государственной регистрации документов, в том числе документов, подтверждающих оплату государственной пошлины, а также документов, подтверждающих исполнение сторонами судебного акта о применении последствий недействительности оспоримой сделки. Актуальная запись подраздела II-1 ЕГРП погашается в соответствии с пунктом 63 раздела VI Правил ведения ЕГРП.

В случае если решением суда, арбитражного суда предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права рекомендуется осуществлять путем открытия нового листа подраздела II-1 ЕГРП с указанием номера государственной регистрации права правоотчуждателя по сделке, являющейся ничтожной или признанной судом, арбитражным судом недействительной, и применении последствий ее недействительности. Графу "Документы-основания" нового листа подраздела II-1 ЕГРП рекомендуется дополнить записью о реквизитах судебного акта, признавшего недействительной оспоримую сделку и применившего последствия ее недействительности или ничтожности.

Таким образом, судебный акт должен однозначно свидетельствовать о применении судом последствий ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.12.2007 года, сделка но купле-продаже объекта недвижимости N 2 от 16.07.07 признана недействительной но признаку ничтожности.

При том истцом не заявлялось требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд но своей инициативе не применил таковых последствий. В мотивировочной части решения суд указал участникам процесса, что данное требование является самостоятельным и может быть заявлено отдельно.

Таким образом, решение вопроса о том какие последствия недействительности ничтожной сделки - двухсторонняя реституция или иные последствия сделки, предусмотренные законом должны быть применены является компетенцией суда.

В соответствии с частью 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

На основании изложенного, выводы суда первой инстанции, основанные на разъяснениях Конституционного суда РФ N 6-П от 21.04.03г., положениях ст.167, ст. 168 ГК РФ о том, что закон не ставит в прямую зависимость признание судом сделки недействительной и автоматическое применение последствий такого признания. В каждом случае суд индивидуально определяет с учетом вопроса о добросовестности приобретателя, в каком виде возможно применение последствий недействительности сделки и восстановление нарушенного права - двухсторонняя реституции или истребование имущества из чужого незаконного владения и возможно ли применение таких последствий в принципе.

Следовательно, Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области своими действиями, выразившимися в исключении записи о праве собственности ООО "СибирьСтрой" на незавершенный строительством объект по адресу: г.Новосибирск, ул. Военная, дом (8) с кадастровым номером 54:35:071045:0015:01 вышло за рамки своей компетенции, поскольку правовое основание для аннулировании записи о праве собственности ООО "СибирьСтрой" на объект недвижимости отсутствует, так как судом не применялись последствия недействительности ничтожной сделки или иные последствия предусмотренные законом.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правильном применении судом первой инстанции при принятии решения норм материального права и отсутствии оснований для отмены судебного акта, а следовательно удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ, ст. 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 18.11.2008 года по делу N А45-13858/2008-29/357 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Хайкина С. Н.

Судьи

Залевская Е.А. Кулеш Т.А.