Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2008 г. N 01АП-4256/07

г. Владимир

"16 " января 2008 г.

Дело N А43-13778/2007-17-236

Резолютивная часть постановления объявлена "09" января 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "16" января 2008 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Максимовой М.А., судей Белякова Е.Н.,

Бухтояровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Евсеевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Штандарт", г. Нижний Новгород, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.10.2007 по делу N А43-13778/2007-17-236, принятое судьёй Окороковым Д.Д., по иску общества с ограниченной ответственностью "Тандем", г. Нижний Новгород, к обществу с ограниченной ответственностью "Штандарт", о расторжении договора аренды и об освобождении нежилого помещения;

при участии в судебном заседании представителей:

от ответчика - Шаханова Е.Г. по доверенности от 03.09.2007;

от истца - адвокат Гараева О.Н. по доверенности от 01.02.2007 (удостоверение от 05.10.2006 N 1481); адвокат Смирнова Е.П. по доверенности от 01.02.2007 (удостоверение от 05.10.2006 N 1481);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Тандем" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Штандарт" о расторжении договора аренды нежилого помещения N 6 от 01.01.2002, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Выксунского района Нижегородской области и ООО "Штандарт", и об обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Выкса, микрорайон Гоголя, д.18, магазин N 32, и передать его истцу по акту приема-передачи.

Иск заявлен на основании статей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчиком нарушены пункты 3.2.12 и 4.4 договора аренды, что является основанием для его расторжения.

Решением от 02.10.2007 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил заявленные требования.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Штандарт" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

По мнению заявителя апелляционной жалобы суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о ничтожности договоров субаренды на основании решения Арбитражного суда Нижегородской области от 01.06.2007 по делу N А 43-1843/2007-17-26 и неправильно применил нормы статей 615, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, заявитель считает, что суд неправильно посчитал обоснованным установленный истцом в дополнительном соглашении размер арендной платы. Указывает, что размер арендной платы должен был производиться в соответствии с условиями первоначального договора.

Помимо изложенного ссылается на положения статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что в силу указанной нормы закона требование о расторжении договора аренды из-за отказа арендатора от подписания дополнительного соглашения является незаконным.

В судебном заседании 09.01.2008 представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение отменить на основании пункта 1 части 1, части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильным применением норм материального права, установленных статьями 615, 651 Гражданского кодекса РФ.

Представитель истца просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указал на то, что судом сделан правильный вывод о том, что спорный договор подлежит расторжению на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.2. договора аренды.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверена Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доводы жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01.01.2002 КУМИ администрации Выксунского района (арендодатель) и ООО "Штандарт" (арендатор) заключили договор N 6 аренды нежилого помещения общей площадью 1381,8 метров квадратных, расположенного по адресу: г. Выкса, микрорайон Гоголя, д.18, магазин N 32, для использования под торговую деятельность. Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2002. В настоящее время площадь помещения составляет 1469,7 кв.м; увеличение произошло в результате реконструкции, произведенной истцом.

Срок договора аренды установлен с 01.01.2002 по 31.12.2006.

15.12.2004 стороны договора заключили дополнительное соглашение к нему, которым продлили его действие по 31.12.2009г.

Договор N 6 от 01.01.2002 и упомянутое дополнительное соглашение к нему в установленном порядке зарегистрированы 20.01.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области (регистрационный номер 52-52-14/061/2005-190).

17.11.2006 КУМИ администрации Выксунского района и ООО "Тандем" заключили договор купли-продажи муниципального имущества нежилого встроенного помещения (магазин) общей площадью 1469,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Выкса, микрорайон Гоголя, д.18.

Право собственности покупателя на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано 27.11.2006 (свидетельство о государственной регистрации N 966029).

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

При этом согласно пункту 1 статьи 617 переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исходя из положений указанных правовых норм весь объем прав и обязанностей арендодателя по договору N 6 от 01.01.2002 перешел к ООО "Тандем" как новому собственнику имущества.

В качестве одного из оснований для расторжения спорного договора истец указал на несоблюдение ответчиком пункта 3.2.12 договора аренды N 6 от 01.01.2002, в соответствии с которым на арендатора возложена обязанность не сдавать арендуемое помещение как в целом, так и частично в субаренду третьим лицам без письменного согласия арендодателя.

При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 01.06.2007 по делу N А43-1843/2007-17-26 установлено, что ответчиком самовольно, без получения письменного согласия арендодателя и собственника арендуемого помещения, сданы 27.11.2006 в субаренду ООО "Пингвин", предпринимателям Фомину А.Н. и Куренкову М.И. по соответствующим договорам субаренды помещения общей площадью 437 метров квадратных, находящиеся в спорном помещении общей площадью 1469,7 метров квадратных по вышеуказанному адресу, со сроками действия с 27.11.2006 по 31.12.2009. Упомянутым решением суда установлен факт ничтожности названных договоров субаренды по причине подписания их без согласования с собственником помещений - ООО "Тандем".

Претензией от 22.02.2007 истец заявил требование арендатору об устранении допущенных им нарушений условий договора аренды N 6 от 01.01.2002. Данная претензия, полученная ответчиком 26.02.2007, последним оставлена без ответа и удовлетворения.

В качестве второго основания для расторжения договора N 6 от 01.01.2002 истец ссылался на нарушение ответчиком пункта 4.4 названного договора, в соответствии с которым изменения условий договора в части размера арендной платы (возможность пересмотра которого предусмотрена пунктом 4.3 договора) оформляются дополнительным соглашением сторон.

12.01.2007 в адрес ООО "Штандарт" истцом было направлено письмо N 23 от 09.01.2007 с предложением заключить дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, к которому приложен проект дополнительного соглашения. Упомянутым письмом ООО "Тандем" уведомляло ответчика, что с 01.01.2007 размер арендной платы увеличен до 500 000 руб. в месяц. Подписанное дополнительное соглашение истец просил возвратить в его адрес до 19.01.2007г. В случае неполучения подписанного дополнительного соглашения в установленный срок ООО "Тандем" указало, что будет расценивать эти действия арендатора как отказ от подписания соглашения.

Письмом N 34 от 23.03.2007 истец повторно известил об изменении величины арендных платежей и приложил проект соглашения. Данное письмо получено ответчиком 06.04.2007, что подтверждается имеющимся в деле почтовым уведомлением (л.д. 60).

Указанные письма ООО "Штандарт" также оставило без ответа.

Посчитав, что со стороны ответчика имело место нарушение условий договора N 6 от 01.01.2002, а именно пунктов 3.2.12 и 4.4, ООО "Тандем" направило ответчику письмо N 37 от 31.05.2007, полученное последним 04.06.2007, где предлагалось расторгнуть спорный договор аренды, кроме того указывалось, что в случае отказа либо неполучения истцом ответа в срок до 20 июня 2007 года (письмом от 13.06.2007 данный срок уточнен - до 02.07.2007), ООО "Тандем" будет требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Невыполнение ответчиком названных требований послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с 1 пункта 2 статьи 450 и пунктом 1 статьи 19 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя.

Данное требование также закреплено в пункте 3.2.12 спорного договора.

Факт сдачи ответчиком арендуемого имущества в субаренду без получения письменного согласия арендодателя подтверждается материалами дела и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 01.06.2007 по делу N А43-1843/2007-17-26.

При этом подпунктом "б" пункта 6.2 спорного договора установлено, что он может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае сдачи арендатором помещения в субаренду в нарушение порядка, установленного арендодателем.

Кроме того, в соответствии с подпунктом "ж" пункта 6.2 договора аренды основанием для досрочного расторжения договора является также отказ арендатора от подписания дополнительного соглашения, предусмотренного пунктом 4.4 этого договора.

Отсутствие ответов ООО "Штандарт" на письма ООО "Тандем" с требованием о подписании дополнительного соглашения к договору, свидетельствуют об отказе ответчика от подписания названного дополнительного соглашения.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 6.2 договора аренды N 6 от 01.01.2002 (подпункты "б" и "ж") в спорной ситуации имеются основания для расторжения названного договора.

При этом суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание возражения ответчика по поводу завышенной величины арендных платежей и непредставления расчета арендной платы, поскольку из материалов дела следует обратное. А именно, как справедливо отмечено в решении суда исходя справок ООО "Агентство недвижимости "Выбор" от 20.09.2007 и ООО "Агентство недвижимости "Риэлтор" от 28.09.2007, средняя арендная плата за 1 метр квадратный нежилых помещений в г. Выкса Нижегородской области, предназначенных для осуществления торговой деятельности, варьируется от 300 до 450 руб. в месяц.

Таким образом, стоимость, предложенная истцом за аренду спорного помещения площадью 1469,7 кв. м, является обоснованной.

Также Арбитражный суд Нижегородской области правильно указал на то обстоятельство, что после выбытия сдаваемого в аренду помещения из муниципальной собственности, расчет арендной платы (приложение N 2 к договору) перестал быть обязательным, так как собственником имущества стала коммерческая организация. При этом действующим законодательством и спорным договором не предусмотрена обязанность арендодателя по мотивации изменений величины арендных платежей, а лишь предусматривает уведомление арендатора об изменении арендной платы (пункт 4.3 договора, пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, Арбитражный суд Нижегородской области пришел к правильному выводу о том, что иск подлежит удовлетворению.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Апелляционная инстанция отклоняет довод заявителя о том, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод о ничтожности договоров аренды на основании решения Арбитражного суда Нижегородской области от 01.06.2007 по делу N А 43-1843/2007-17-26 и неправильно применил нормы статей 615, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данное возражение ответчика противоречит нормам действующего законодательства, а именно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в силу которого обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. При этом материалами настоящего дела подтвержден факт нарушения ответчиком договорных обязательств.

Также является несостоятельной ссылка заявителя жалобы на положения статьи 617 Гражданского кодекса, поскольку основана на неверном толковании и понимании указанной нормы права. Следует отметить, что в спорной ситуации изменение условий договора о размере арендной платы не имеет прямой связи с тем обстоятельством, что произошла смена собственника арендуемого помещения.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.10.2007 по делу N А43-13778/2007-17-236 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Штандарт", г. Нижний Новгород, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Максимова

Судьи

Л.В. Бухтоярова Е.Н. Беляков