Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2008 г. N 01АП-1623/08

г. Владимир

Дело N А43-29425/2007-21-677

16 июля 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2008 года, полный текст постановления изготовлен 16 июля 2008 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соловьевой М.В., судей Белякова Е.Н., Наумовой Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Доан С.Х., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РЕКО-ТРЕЙД", г. Балахна Нижегородской области, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.04.2008 по делу N А43-29425/2007-21-677, принятое судьей Чернышовым Д.В., по иску индивидуального предпринимателя Лоскутовой Светланы Алексеевны, индивидуального предпринимателя Пухова Игоря Владимировича, индивидуального предпринимателя Малышева Евгения Юрьевича к обществу с ограниченной ответственностью "РЕКО-ТРЕЙД" о расторжении договора аренды.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истцов: Лоскутовой С.А. - Лоскутова С.А. паспорт 2200 302040 выдан Балахнинским ГОВД Нижегородской области 04.11.2000, Соболев С.В. по доверенности от 15.01.2008 (сроком на 3 года); Пухова И.В. - Соболев С.В. по доверенности от 15.01.2008 (сроком на 3 года); Малышева Е.Ю. - Соболев С.В. по доверенности от 15.01.2008 (сроком на 3 года);

от ответчика - Клепоносов С.Ю. по доверенности от 09.06.2008 (сроком на 1 год); Рузанкин И.Е.- доверенность от 15.01.2008 сроком 3 года.

Суд установил.

Индивидуальные предприниматели Лоскутова Светлана Алексеевна, Пухов Игорь Владимирович, Малышев Евгений Юрьевич обратились в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РЕКО-ТРЕЙД" (далее - Общество) о расторжении договора аренды от 27.02.2004 N 7 и обязании ответчика освободить нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Балахна, ул. 1 Мая, д. 14, помещение литера П1.

Решением арбитражного суда от 02.04.2008 договор аренды от 27.02.2004 N 7, заключенный между индивидуальными предпринимателями Лоскутовой Светланой Алексеевной, г. Балахна Нижегородской области, Пуховым Игорем Владимировичем, г. Балахна Нижегородской области, Малышевым Евгением Юрьевичем и обществом с ограниченной ответственностью "РЕКО-ТРЕЙД", г. Балахна Нижегородской области, расторгнут. Общество с ограниченной ответственностью "РЕКО-ТРЕЙД", г. Балахна Нижегородской области, обязано в течение месяца после вступления настоящего решения в законную силу освободить нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Балахна, ул. 1 Мая, д. 14, помещение П1.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании п.п. 1, 4 ч. 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя с учетом уточнения апелляционной жалобы сводятся к следующему.

Истцами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный п. 2 ст. 452 и ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации. ООО "РЕКО-ТРЕЙД" не получало письмо от 24.06.2007 с предложением о расторжении, в связи с чем иск на основании п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без рассмотрения.

Суд не проверил заявление ответчика о фальсификации истцами доказательств в порядке статьи 161 АПК РФ, не назначил экспертизу.

Ответчик стал стороной по договору только 24.08.2006, а истцы - с 19.10.2006, поэтому все факты и основания для расторжения договора должны иметь место после 24.08.2006, ответчик не может отвечать за действия других лиц по договору. Никаких изменений помещений с момента приобретения истцами права собственности на объект аренды не происходило, в связи с чем права предпринимателей нарушены не были.

Основания для расторжения договора по мотиву ненадлежащего содержания помещения в суда отсутствовали, поскольку все недостатки заявителем были устранены, о чем соответствующие органы были извещены ответчиком письмами в июле и октябре 2007 года.

Вывод суда о доказанности передачи помещений ответчиком в субаренду третьим лицам не соответствует материалам дела и истцами не доказан.

В деле отсутствуют доказательства передачи первоначальным арендодателем истцам прав и обязанностей по спорному договору. По мнению заявителя, сторонами договора N 7 до настоящего времени являются заявитель жалобы и муниципальное образование.

Пухов И.В. является ненадлежащим истцом, поскольку продал свою долю в праве общей собственности Лоскутовой С.А.

Истцы в судебном заседании поддержали доводы отзыва от 23.06.2008, просят решение Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В опровержение доводов жалобы ими в апелляционную инстанцию представлены дополнительные доказательства.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы и отзыва, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 27.02.2004 между муниципальным образованием Балахнинский район Нижегородской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Полуниным Александром Ивановичем (арендатор) заключен договор N 7 аренды нежилого помещения П1, общей площадью 438,43 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Балахна, ул. 1 Мая, д. 14 для организации розничной торговли.

Срок действия договора определен до 01.11.2008 (пунктом 2.1.).

16.03.2004 договор зарегистрирован в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

По соглашению от 28.07.2006 права и обязанности арендатора по договору от 27.02.2004 N 7 переданы ООО "РЕКО-ТРЕЙД". Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы 24.08.2006.

15.09.2006 между муниципальным образованием "Балахнинский муниципальный район" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Лоскутовой Светланой Алексеевной (покупатель) заключен договор N 25 купли-продажи нежилого встроенного помещения общей площадью 438,43 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Балахна, ул. 1 Мая, д. 14, помещение 1. Впоследствии индивидуальный предприниматель Лоскутова С.А. продала индивидуальному предпринимателю Пухову И.В. и Малышеву Е.Ю. по 15/100 доли в праве собственности на упомянутый объект недвижимости. Таким образом, доля в праве собственности на нежилое помещение индивидуального предпринимателя Лоскутовой С.А. составила 70/100, а предпринимателей Пухова И.В. и Малышева Е.Ю. - по 15/100, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.10.2006 серии 52-АБ N 755733, серии 52-АБ N 755752, серии 52-АБ N 755700 соответственно.

В соответствии с правилами пункта 2 статьи 450 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями и в иных случаях установленных договором.

Пунктом 7.2, договора аренды от 27.02.2004 предусмотрены такие основания расторжения договора по требованию арендодателя, как использование помещения с существенными нарушениями условий договора, существенное ухудшение помещения, передача помещения (его части) третьим лицам без согласия арендодателя, неосуществление ремонта.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ доказательства и доводы сторон, пришел к выводу, что ответчик при использовании нежилого помещения, принадлежащего истцам, допустил ряд нарушений условий договора и закона, что является основанием для расторжения договора: без письменного согласия собственника произвел перепланировку, переоборудование и реконструкцию помещения; выполнил реконструкцию системы электроснабжения без согласия собственника, без получения технических условий и ввел в эксплуатацию без согласования (разрешения) Ростехнадзора; переоборудовал помещение в части системы отопления; допустил ненадлежащее содержание помещения и прилегающей территории; в нарушение пунктов 1.1, 4.2.12 договора установил терминал экспресс-оплаты услуг мобильной связи; неоднократно отказывал в доступе истцам в арендуемое помещение.

Пункт 4.2.13. договора аренды запрещает ответчику производить перепланировку, переоборудование и реконструкцию помещения без письменного согласия собственника помещения. Согласно пункту 4.2.5. договора в обязанности ответчика входит содержание арендуемого помещения и инженерных коммуникаций в исправном состоянии, не допускаются действия, влекущие повреждение или разрушение арендуемого помещения и расположенных в нем коммуникаций.

Неотъемлемой частью договора аренды от 27.02.2004 является инвентаризационный план и справка о техническом состоянии помещения (приложение N 1), которые характеризуют помещение на момент его передачи первоначальному арендатору Полунину А.И. в аренду по акту приема-передачи от 01.11.2003.

Факт изменения внутренней планировки помещения (отсутствует комната N 14, имеются перемещения перегородок и дверей в комнатах 20, 21, 22, предусмотренные проектом окна в складских комнатах заложены (досками, кирпичом) подтверждается указанным инвентаризационным планом и выкопировкой из поэтажного плана по состоянию на 23.11.2006; приложением к акту приема-передачи помещения от индивидуального предпринимателя Полунина А.И. к ООО "РЕКО-ТРЕЙД"; актом проверки помещения от 24.03.2006, проведенным комиссией Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Балахнинского муниципального района; письмами отдела государственного пожарного надзора по г. Балахне и Балахнинскому району Управления МЧС России по Нижегородской области от 25.09.2007 и Балахнинского филиала ГП НО "Нижтехинвентаризация" от 12.07.2007.

Управление архитектуры и градостроительства администрации Балахнинского района письмом сообщило, что разрешение на реконструкцию (перепланировку, переоборудование) помещения кому-либо не выдавалось.

Таким образом, приведенными доказательствами подтверждается осуществление арендатором перепланировки нежилого помещения вопреки требованиям договора без необходимого согласования с арендодателем.

Выполнение реконструкции системы электроснабжения, в результате которой проведена замена вводно-распределительного устройства (ВРУ), питающего кабеля, электропроводки, узла учета электрической энергии, подтверждается письмами Межрегионального территориального управления Ростехнадзора по Приволжскому федеральному округу от 25.06.2007 и от 21.12.2007, а также актом-предписанием N 35 от 25.06.2007. Работы выполнены по договору подряда N 2006/1-519 от 24.08.2006, заключенному между ООО "РЕКО-ТРЕЙД" (заказчик) и ООО "Энергосервис" (подрядчик). В результате проверки Ростехнадзора выявлен ряд нарушений при проведении работ, кроме того, вводно-распределительное устройство стало располагаться в смежном помещении, принадлежащем ответчику на праве собственности. Работы выполнены без получения технических условий, а реконструированная электроустановка введена в эксплуатацию без согласования (разрешения) инспектора Ростехнадзора.

При этом ни истцами, ни муниципальным образованием Балахнинский район Нижегородской области (письмо от 12.03.2008 N° 08/598/01-08) разрешений на реконструкцию системы энергоснабжения не выдавалось.

Право арендодателя контролировать правильность использования нежилого помещения и соблюдения условий договора арендатором предусмотрено пунктом 3.1.2. договора. Соответственно пунктом 4.2.14. договора установлена обязанность арендатора допускать в арендуемое помещение и на прилегающий к нему земельный участок представителей арендодателя, служб и органов, контролирующих соблюдение правил и норм эксплуатации объекта.

Невыполнение ответчиком указанной обязанности подтверждается актами от 20.10.2006, от 27.10.2006, от 11.05.2007, от 18.05.2007, от 09.08.2007, составленными с участием третьих лиц.

Согласно пункту 4.2.6. арендатор обязан содержать помещение и прилегающую территорию в надлежащем состоянии, осуществлять профилактическое обслуживание и текущий ремонт. Арендатор обязуется по согласованию с отделом архитектуры и градостроительства Балахнинского района провести благоустройство внешней части объекта и прилегающей территории, а также выполнить монтаж ливневой канализации (пункт 4.2.8. договора). Ответчик допустил нарушение указанных правил договора, о чем свидетельствует предписание N 117 от 16.05.2007 (л.д. 42, т.д. 1), выданное Административно-технической инспекцией Управления архитектуры и градостроительства администрации Балахнинского района Нижегородской области, в котором указано на разрушение отделочного слоя фасада, водосточных труб, воронок и выпусков, изменение цветового фона.

В нарушение пунктов 1.1., 4.2.12. договора аренды ответчик без согласия арендодателя установил в нежилом помещении POS-терминал экспресс оплаты услуг мобильной связи. Услуги связи предоставляло ООО "Глобус", что подтверждается актами проверки от 21.05.20007 и 30.05.2007, а также письмами ответчика от 28.11.2006 и от 22.05.2007. Указанное обстоятельство подтверждает факт использования ответчиком помещения не по назначению.

Ответчик осуществил переоборудование нежилого помещения в части системы отопления, что также подтверждается материалами дела, и не оспаривалось ответчиком в суде первой инстанции.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупность представленных доказательств, суд считает доказанным факт существенного нарушения арендатором условий договора аренды от 27.02.2004.

На основании изложенного требования истца о расторжении договора и возврате арендованного имущества на основании пункта 2 статьи 452, статей 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворены судом правомерно.

Доводы заявителя судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены, поскольку противоречат материалам дела и не имеют правовых оснований.

Довод о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора судом первой инстанции отклонен обоснованно, поскольку не нашел своего подтверждения материалами дела. Доказательства соблюдения указанного порядка приложены истцом к исковому заявлению, на что указано в приложении. Впоследствии в материалы дела истцом представлены оригиналы документов.

Нарушение статьи 161 АПК судом при рассмотрении иска не допущено. Ответчиком в порядке указанной нормы права заявление о фальсификации доказательства сделано не было. Довод ответчика о несоблюдении досудебного порядка судом был исследован и оценен по имеющимся в деле доказательствам. Необходимости и оснований для назначения экспертизы у суда не имелось.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд первой инстанции пришел к выводам, что договор аренды от 27.02.2004 N 7 нежилого помещения П1 общей площадью 438,43 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Балахна, ул. 1 Мая, д. 14, не прекратил своего действия, а права и обязанности арендодателя по указанному договору перешли к индивидуальным предпринимателям Лоскутовой С.А., Пухову И.В., Малышеву Е.Ю., а арендатора - к обществу с ограниченной ответственностью "РЕКО-ТРЕЙД".

Указанные выводы суд апелляционной инстанции признает правомерными, доводы заявителя жалобы несостоятельными, основанными на ошибочном толковании норм материального права.

Не могут быть приняты доводы ответчика относительно его ответственности перед арендодателем за нарушения договора только с 24.08.2006, поскольку передача прав и обязанностей арендатора (перенаем) произведена в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ответственным перед арендодателем становится лицо, принявшее права и обязанности первоначального арендатора. Является правомерным вывод суда, что ответчик приобрел статус арендатора по договору от 27.02.2004 N 7, приняв на себя как права, так и обязанности по сделке.

Доказательств утраты Пуховым И.В. права собственности на долю суду представлено не было, в связи с чем у суда отсутствовали основания для признания Пухова И.В. ненадлежащим истцом по спору.

Обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судом в полном объеме, представленным доказательствам и доводом сторон дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем доводы жалобы о недоказанности существенного нарушения арендатором условий договора судом апелляционной инстанции отклонены.

Основания для отмены судебного акта по доводам, приведенным в жалобе, отсутствуют.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, доводы заявителя жалобы - несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, при рассмотрении апелляционной жалобы не установлено.

Расходы по уплате госпошлины в апелляционной инстанции на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области 02.04.2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РЕКО-ТРЕЙД" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

М.В. Соловьева

Судьи

Е.Н. Беляков Е.Н. Наумова