Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2009 г. N 07АП-88/09

г. Томск

Дело N 07АП-88/2009

"26" января 2009 г.

N А67-3747/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2009 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Усенко Н.А.,

судей: Емашовой Л.Н., Фроловой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Емашовой Л.Н.,

при участии:

от истца: Епанчинцевой Л.А. по доверенности N 1070-383/НС от 01.06.2008г.,

от ответчика: Кабанца Д.А. по доверенности от 08.02.2008г., удостоверение N 627; Полозова О.Г. по доверенности от 08.02.2008г., удостоверение N 677,

от третьих лиц: (ЗАО "Союз-Т") - Нестерова С.А. по доверенности N 80 от 21.05.2008г., паспорт, (УФРС по Томской области) - без участия (извещено),

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Недвижимость", Общества с ограниченной ответственностью "Грейт-Б" на решение Арбитражного суда Томской области от 05 декабря 2008 г. (судья Т.В. Медведева) по делу N А67-3747/2008

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Недвижимость", г. Москва

к Обществу с ограниченной ответственностью "Грейт-Б", г. Москва,

третьи лица: Закрытое акционерное общество "Союз-Т", г. Томск, Управление Федеральной регистрационной службы по Томской области, г. Томск,

о расторжении договора аренды N 3-СТС от 31.07.2005г. и обязании освободить занимаемые помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Инвест-недвижимость" (далее - ООО "Инвест-недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Томской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Грейт-Б" (далее - ООО "Грейт-Б") с иском о расторжении договора аренды от 31.07.2005г. N 3-СТС и выселении из занимаемых помещений, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/2.

До вынесения решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил предмет иска и просил суд расторгнуть договор аренды от 31.07.2005г. N 3-СТС, заключенный между ООО "Грейт-Б" и ЗАО "Союз Т", стороной по которому в настоящее время является ООО "Инвест-недвижимость"; выселить ООО "Грейт-Б" из занимаемых помещений, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/2 (номера на поэтажном плане 17-18, 40, 43, 44, 46-52, 58-73 согласно договору аренды от 31.07.2005г. N 3-СТС, что соответствует номерам на поэтажном плане 1017-1018, 1040, 1043-1044, 1046-1052, 1058-1073 согласно свидетельству о праве собственности 70 АБ 218654 от 30.06.2008г.) (т. 2, л.д. 101).

Определением арбитражного суда от 09.09.2008г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Закрытое акционерное общество "Союз-Т" (далее - ЗАО "Союз-Т") и Управление Федеральной регистрационной службы по Томской области (далее - УФРС по Томской области).

Решением Арбитражного суда Томской области от 05.12.2008г. исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды N 3-СТС от 31.07.2005г., ООО "Грейт-Б" выселено из помещений, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/2 (номера на поэтажном плане 17-18, 40, 43, 44, 46-52, 58-73 согласно договору аренды от 31.07.2005г. N 3-СТС, номера на поэтажном плане 1017-1018, 1040, 1043-1044, 1046-1052, 1058-1073 согласно свидетельству о праве собственности 70 АБ 218654 от 30.06.2008г.).

Не согласившись с решением Арбитражного суда Томской области от 05.12.2008г., ООО "Инвест-Недвижимость", ООО "Грейт-Б" обратились с апелляционными жалобами.

ООО "Грейт-Б" считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, поскольку изложенные в решении выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела; судом нарушены нормы процессуального права. Ответчик полагает, что не имеется оснований для расторжения договора, так как в силу пункта 7.4 договора аренды от 31.07.2005г. N 3-СТС ставка арендной платы может быть изменена по соглашению сторон в соответствии с уровнем рыночных цен, но не выше установившихся рыночных цен на площади таких же размеров и качества. Представленный истцом отчет ЭКП "Ландо" сведений о соответствии размера арендной платы уровню рыночных цен не содержит. Кроме того, судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства ООО "ТехноСиб", фактически занимающего спорные нежилые помещения, о привлечении его к участию в деле в качестве 3-тьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. Выселение из помещений ООО "Грейт-Б" невозможно, поскольку данные помещения оно не занимает.

ООО "Инвест-Недвижимость" в апелляционной жалобе просит изменить мотивировочную часть решения Арбитражного суда Томской области от 05.12.2008г., поскольку судом первой инстанции не указан номер государственной регистрации договора аренды N 3-СТС от 31.07.2005г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что не позволит погасить запись о государственной регистрации указанного договора.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу ответчика ООО "Инвест-Недвижимость" возражало против ее удовлетворения, полагая, что ответчик не представил доказательств фактического нахождения ООО "ТехноСиб" в спорных помещениях, не доказал законность договора субаренды, заключенного им с ООО "ТехноСиб", в связи с чем, обжалуемое решение суда не может повлиять на права и обязанности ООО "ТехноСиб". Основанием для расторжения договора и выселения ответчика из спорных нежилых помещений явилось несогласие ответчика с изменением ставки арендной платы, предложенной истцом. В соответствии с пунктом 7.4 договора аренды от 31.07.2005г. N 3-СТС истец вправе требовать расторжения договора в случае отказа ответчика от изменения условия договора, касающегося размера арендной платы.

УФРС по Томской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечило и отзыв на апелляционные жалобы не представило, в связи с чем, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке статей 156 (части 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика по основаниям, изложенным в отзыве, на удовлетворении своей апелляционной жалобы не настаивал и в соответствии со статями 49, 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об отказе от апелляционной жалобы.

Представитель ЗАО "Союз-Т" с апелляционной жалобой ответчика не согласился и просил суд отказать в ее удовлетворении.

Представители ответчика поддержали доводы своей апелляционной жалобы по приведенным в ней основаниям, считали обжалуемое решение незаконным и необоснованным. В связи с необходимостью установления соответствия размера арендной платы, предложенного истцом и обоснованного отчетом ЭКП "Ландо" от 09.07.2007г. N 598, условиям пункта 7.4 договора аренды от 31.07.2005г. N 3-СТС ответчик ходатайствовал о назначении экспертизы.

Ходатайство ответчика о назначении экспертизы судом рассмотрено в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отклонено, как необоснованное.

Согласно пункту 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Принимая во внимание, что установление размера арендной платы не является предметом заявленного иска и данное обстоятельство не повлияет на право арендодателя отказаться от исполнения договора в судебном порядке, суд считает, что отсутствуют основания для назначения экспертизы.

В соответствии со статьями 49, 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции принимает отказ ООО "Инвест-Недвижимость" от апелляционной жалобы, так как это не противоречит закону и не нарушает права других лиц. В связи с принятием отказа истца от апелляционной жалобы суд считает, что производство по апелляционной жалобе ООО "Инвест-Недвижимость" подлежит прекращению.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы ООО "Грейт-Б" и отзыва на нее, заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Томской области от 05.12.2008г., суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "Союз Т" (арендодателем) и ООО "Грейт-Б" (арендатором) заключен договор аренды N 3-СТС от 31.07.2005г., в соответствии с которым арендодатель обязался передать в аренду помещения, указанные в пункте 1.2 договора, общей площадью 2 661,96 кв.м., расположенные в торговом центре по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/2, а арендатор - принять указанные помещения и своевременно вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором (т. 1, л.д. 12-22).

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 31.07.2005г. (т. 1, л.д. 30).

В пункте 7.1 договора аренды от 31.07.2005г. N 3-СТС установлена арендная плата за 1 кв.м. площади - 400 руб. в месяц.

Согласно пункту 7.4 настоящего договора ставка арендной платы, предусмотренная п. 7.1 данного договора, устанавливается сторонами на срок с 31.07.2005г. до 01.08.2007г. и индексируется в соответствии с пунктом 7.5 договора. По истечении этого срока ставка арендной платы может быть пересмотрена и изменена в соответствии с уровнем рыночных цен, но не выше установившихся рыночных цен на площади таких размеров и качества в районе расположения торгового центра г. Томска. Если арендатор не согласен с обоснованным изменением ставки арендной платы после 01.08.2007г., арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в судебном порядке с соблюдением претензионного порядка, фиксирующего позиции сторон по этому вопросу.

Письмом от 11.07.2007г. исх. N 371 ЗАО "Союз-Т" уведомило ответчика об увеличении ставки арендной платы по договору N 3-СТС от 31.07.2005г. с 01.08.2007г. до 1 500 руб. за кв.м. (т. 1, л.д. 55).

Увеличение ставки арендной платы обосновано арендодателем определением рыночной стоимости ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Томск, ул. Котовского, 19/2, Экспертно-консультационным пунктом "Ландо", оформленным отчетом N 598, в соответствии с которым средняя рыночная стоимость ставки составляет 1 500 руб. в месяц за 1 кв.м. (т. 1, л.д. 63-102).

ООО "Грейт-Б" не согласилось с изменением ставки арендной платы, о чем сообщило в письме от 23.08.2007г. исх. N 675-17/1076 со ссылкой на необоснованность предложенного арендодателем размера арендной платы (т. 1, л.д. 56).

В связи с несогласием арендодателя с изменением арендной платы ООО "Союз -Т" направило 05.10.2007г. в адрес ООО "Грейт Б" претензию исх. N 507, в которой заявило о своем отказе от исполнения договора N 3-СТС от 31.07.2005г., потребовало освободить арендуемые площади и передать их по акту приема-передачи арендодателю (т. 1, л.д. 57).

14.08.2007г. спорные помещения общей площадью 2 579,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1017-1018, 1040, 1043-1044, 1046-1052, 1058-1073, расположенные по адресу: г. Томск, ул. Котовского, д. 19/2, ЗАО "Союз -Т" переданы в собственность ООО "Инвест-Недвижимость" по договору купли-продажи недвижимого имущества (с дополнительным соглашением от 14.08.2007г. к договору от 14.08.2007г., соглашением от 29.10.2007г. о разделе имущества, находящегося в долевой собственности), о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.12.2007г. внесена запись и выдано свидетельство серии 70 АБ 166224 от 03.12.2007г. о государственной регистрации права собственности ООО "Инвест-недвижимость" (т. 1, л.д. 44).

Письмами от 21.04.2008г. исх. N 675-17/174, от 11.07.2008г. б/н ООО "Инвест-Недвижимость" отказалось от исполнения договора аренды N 3-СТС от 31.07.2005г., предложило арендатору расторгнуть договор и освободить занимаемые помещения (т. 1, л.д. 59,62).

Неисполнение ответчиком требований истца в добровольном порядке послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования ООО "Инвест-Недвижимость", на основании ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 7.4 договора N 3-СТС от 31.07.2005г. пришел к выводу, что отказ ответчика от обоснованного увеличения размера арендной платы является основанием для расторжения договора.

Выводы суда первой инстанции соответствуют действующему законодательству и обстоятельствам дела.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных в абзаце 1 настоящей статьи Кодекса, а также в случае, когда договором аренды установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

При толковании в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора N 3-СТС от 31.07.2005г. судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Исходя из текста договора, общей воли и последующего поведения сторон, их действия были направлены на исполнение договора аренды.

В пункте 7.4 настоящего договора стороны предусмотрели право арендодателя отказаться от исполнения договора в судебном порядке в случае несогласия арендатора с обоснованным изменением ставки арендной платы.

Факт несогласия ответчика с предложенным истцом изменением ставки арендной платы с 01.08.2007г., обоснованным отчетом оценщика N 598, подтвержден материалами дела и участвующими в деле лицами не оспаривается.

Суд первой инстанции, отклоняя доводы ответчика о том, что отчет N 598 ЭКП "Ландо" не является обоснованным, правомерно исходил из предмета заявленных материальных требований истца о расторжении договора аренды в соответствии с условиями данного договора, а не об установлении ставки арендной платы после 01.08.2007г.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ссылаясь на необоснованность предложенного арендатором размера арендной платы, ООО "Грейт-Б" не представило доказательств в подтверждение своих доводов.

Представленный ответчиком отчет N 511 от 17.07.2007г., составленный ЗАО "Оценка собственности" (т. 2, л.д. 37-80), не может быть принят во внимание, поскольку предметом оценки в данном случае являлась рыночная стоимость права собственности и права пользования спорными нежилыми помещениями; указанный отчет не содержит окончательных выводов относительно средней рыночной стоимости арендной ставки в месяц за 1 кв.м.; приведенный в данном отчете вывод о рыночной стоимости права пользования нежилыми помещениями общей площадью 2 661,96 кв.м., расположенными по адресу: г. Томск, ул. Котовского,19/2 (номера на поэтажном плане 20, 53, 38, 40, 41, 37, 38, 18, 42-52, 29 по состоянию на 28.05.2007г. в сумме 2 183 500руб. не опровергает довода истца о том, что с 01.08.2007г. средняя рыночная стоимость арендной ставки составляла 1 500 руб. в месяц за 1 кв.м.

Согласно абзацу 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При расторжении договора в судебном порядке не изменяется обязанность арендатора освободить занимаемые им на основании указанного договора помещения и передать их арендодателю в том состоянии, в котором он их получил.

Довод жалобы о том, что суд принял решение о правах и обязанностях ООО "ТехноСиб", не привлеченного к участию в деле, которое является стороной действующего договора субаренды спорных нежилых помещений, также не может быть принят в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку основанием требования об освобождении ответчиком нежилых помещений является расторжение заключенного с арендатором договора аренды, а не договора субаренды. Кроме того, в силу пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации субарендатор в случае досрочного прекращения договора аренды имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Отношения субаренды не являются предметом спора, рассматриваемого в рамках настоящего дела, в связи с чем, они обоснованно не оценивались судом первой инстанции.

Доводы ответчика о том, что решение арбитражного суда от 05 декабря 2008 г. применительно к заявленным предмету и основаниям иска может повлиять на права или обязанности ООО "ТехноСиб" по отношению к одной из сторон, основаны на его предположении.

Принимая во внимание, что приведенные ООО "Грейт-Б" в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения Арбитражного суда Томской области от 05.12.2008г., апелляционная инстанция считает апелляционную жалобу неподлежащей удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ответчика в соответствии с ч.ч. 1, 5 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ООО "Грейт-Б".

Государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче своей апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату ООО "Инвест-недвижимость".

Руководствуясь статьями 104, 110, 265, 268, 269 (п. 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 05 декабря 2008 г. по делу N А67-3747/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Грейт-Б" - без удовлетворения.

Прекратить производство по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Недвижимость".

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-Недвижимость" из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по платежному поручению N 9283 от 10.12.2008г.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Усенко Н.А.

Судьи

Емашова Л.Н. Фролова Н.Н.