Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2009 г. N 07АП-983/09

г. Томск

Дело N 07АП-983/09 (А27-11773/2008-1)

26.02.2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 25.02.2009г.

Постановление в полном объеме изготовлено 26.02.2009г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего В. В. Кресса

судей: Л. Е. Лобановой

В. В. Прозорова

при ведении протокола судебного заседания судьей Л. Е. Лобановой

при участии в судебном заседании:

от истца: Земнухова Д. Ю., по доверенности от 17.02.2009г.

от ответчика: Волощенко О. Е., по доверенности от 06.08.2008г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Коммерческая недвижимость" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 02.12.2008г. по делу N А27-11773/2008-1

(судья Ерохин А. В.)

по иску ООО "Коммерческая недвижимость"

к индивидуальному предпринимателю Белякину В. М.

о расторжении договора аренды, обязании освободить помещение

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" (далее - ООО "Коммерческая недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области к индивидуальному предпринимателю Белякину Виктору Михайловичу с иском о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 658-о/03 от 06.10.2003г., в связи с нарушением ответчиком п. 2.2.9 договора о запрете на производство перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя, а также об обязании ответчика, в связи с расторжением договора аренды, освободить арендуемое помещение, на основании ст. ст. 11, 12, 617, 619 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 02.12.2008г. по делу N А27-11773/2008-1 требование о расторжении договора N 658-о/03 от 06.10.2003г. оставлено без рассмотрения, в удовлетворении требования об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение отказано.

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции, ООО "Коммерческая недвижимость" в апелляционной жалобе просит его отменить, рассмотреть исковые требования по существу и удовлетворить иск.

По мнению подателя жалобы, ООО "Коммерческая недвижимость" соблюден досудебный порядок разрешения спора, следовательно, иск о расторжении договора подлежит рассмотрению по существу. Направленное в адрес арендатора (ответчика) письмо с предложением об устранении нарушений договорных обязательств содержит также указание на то, что существенное ухудшение имущества является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае неустранения нарушения договора. Апеллянт полагает, что указанное письмо свидетельствует о предупреждении о необходимости устранения нарушений договорных обязательств, и о намерении арендодателя в случае несогласия с данным предложением расторгнуть договор. Таким образом, ООО "Коммерческая недвижимость" были соблюдены положения п. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Не согласившись с доводами апелляционной жалобы, ответчик (предприниматель Белякин В. М.) в отзыве указал, что письмо от 08.09.2008г. содержит лишь требование об устранении допущенных арендатором нарушений, но не содержит предложения расторгнуть договор аренды, как того требует п. 2 ст. 452 ГК РФ. По мнению ответчика, суд первой инстанции в оспариваемом решении абсолютно верно применил нормы права и вынес законное и обоснованное решение.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, настаивал на отмене решения Арбитражного суда Кемеровской области от 02.12.2008г.

Представитель ответчика возражал по апелляционной жалобе по основаниям, указанным в отзыве на жалобу, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 02.12.2008г., суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Оставляя без рассмотрения требование о расторжении договора аренды, суд первой инстанции указал, что истцом при обращении с исковым заявлением о расторжении договора аренды не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Представленное в материалы дела письмо от 08.09.2008г. не содержит предложений арендодателя о расторжении договора аренды в случае неустранения арендатором нарушений условий договора. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что уведомление от 22.06.2008г. о расторжении договора аренды в одностороннем порядке не может признаваться формой соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора по соглашению сторон при последующем рассмотрении судом иска о расторжении договора. Судом первой инстанции отказано в удовлетворении иска об освобождении помещения, поскольку данное требование связано непосредственно с иском о расторжении договора в судебном порядке по указанным в исковом заявлении основаниям.

Апелляционный суд, оценив имеющиеся в материалах дела документы в установленном ст. 71 АПК РФ порядке, считает, что судом первой инстанции сделаны верные выводы по существу заявленных требований.

Из материалов дела следует, что договор аренды недвижимого имущества N 658-о/03 от 06.10.2003г. был заключен между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (арендодателем) и предпринимателем Белякиным В. М. (арендатором) в отношении нежилых помещений общей площадью 861,8 кв.м., расположенных на 1-м этаже и в подвале встроено-пристроенной части железобетонного жилого дома по адресу: г. Кемерово, ул. 50 лет Октября, 23, на срок до 09.12.2010г. (л. д. 27-30).

Дополнительным соглашением N 3 от 31.03.2005г. к договору стороны согласовали срок его действия до 09.12.2019г. (л. д. 41-42). Дополнительным соглашением N 4 от 20.07.2005г. к договору стороны изменили условие п. 1.2. договора об объекте аренды - помещения общей площадью 466,4 кв.м. на 1-м этаже (л. д. 43).

Материалами дела подтверждается, что объект аренды в составе иных помещений был приобретен по договору купли-продажи имущества на аукционе открытом по форме подачи предложений N 146 от 16.04.2008г. ООО "Коммерческая недвижимость" в собственность (л. д. 44-45). Истец зарегистрировал право собственности на указанный объект, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области от 02.06.2008г. (л. д. 51).

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции на основании ст. 617 ГК РФ пришел к правильному выводу о том, что ООО "Коммерческая недвижимость" приобрело статус арендодателя по договору N 658-о/03 от 06.10.2003г.

11.08.2008г. были изготовлены технический паспорт Государственным предприятием Кемеровской области "Центр технической инвентаризации Кемеровской области", и справка о том, что общая площадь спорного объекта уменьшилась до 443, 5 кв. м. в результате выявленной перепланировки (л. д. 68-73).

В этой связи ООО "Коммерческая недвижимость" направило индивидуальному предпринимателю Белякину В. М. предупреждение о необходимости исполнения обязательств от 08.09.2008г. (л. д. 52-53).

Предприниматель Белякин В. М. в письме от 16.09.2008г. сообщил, что никаких действий, не согласованных с арендодателем и могущих привести к уменьшению площади арендуемого помещения, им не предпринималось (л. д. 86).

Поскольку, по мнению ООО "Коммерческая недвижимость", ответчик не исполнил договорное обязательство, истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Поскольку часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

С учетом содержания норм п. 2 ст. 452 и ч. 3 ст. 619 ГК РФ, арендодателю до обращения в суд с иском о расторжении договора в судебном порядке надлежит направить арендатору требование об исполнении нарушенного обязательства в разумный срок и при неисполнении данного требования - направить предложение о расторжении договора. Указанные требования могут быть заявлены в одной претензии.

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана правильная правовая оценка предупреждению о необходимости исполнения обязательств от 08.09.2008г., направленного истцом ответчику, по следующим основаниям.

Указанное предупреждение содержит требование об устранении нарушений договора и приведении площади арендуемого объекта недвижимости в соответствие с имеющейся площадью на момент заключения договора аренды в срок до 22.09.2008г.

Ссылка в предупреждении от 08.09.2008г. на то, что допущенные нарушения являются основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, не может являться предложением о расторжении договора, поскольку воля стороны, выражающей намерение расторгнуть договор, должна быть выражена прямым указанием на данное обстоятельство, а не ссылкой на абстрактную возможность расторжения договора.

Поэтому, обоснованным является вывод суда первой инстанции о том, что предложение расторгнуть договор должно быть определенным, четко выраженным и понятным адресату.

Доводу истца о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора со ссылкой на имеющееся в материалах дела уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке от 11.06.2007г. судом первой инстанции была дана надлежащая правовая оценка.

Поскольку процедура досудебного урегулирования возникшего спора истцом не была соблюдена, суд первой инстанции правомерно оставил без рассмотрения требование о расторжении договора аренды N 658-о/03 от 06.10.2003г. на основании п. 2 ст. 148 АПК РФ.

В связи с этим, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении искового требования об освобождении арендуемого помещения, с учетом заявленных в иске оснований, является правомерным.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Кемеровской области от 02.12.2008г.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе согласно ч. ч. 1 и 5 ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. ст. 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 02.12.2008г. по делу N А27-11773/2008-1 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

В. В. Кресс

Судьи

Л. Е. Лобанова В. В. Прозоров