Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2008 г. N 16АП-1844/08

г. Ессентуки

А25-333/08-14

20 октября 2008 г/

Дело N 16АП-1844/08 (1)

Резолютивная часть постановления оглашена 13 октября 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2008 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Луговой Ю.Б., и

судей: Казаковой Г.В., Цигельникова И.А.

при ведении протокола с/з помощником судьи Капикранян А.А.

С участием в заседании представителей:

от заявителя

предприниматель Газиев С.А. паспорт (копия в деле), Коврижных Л.П. - представитель по доверенности (копия в деле)

от заинтересованного лица:

Вальшакова Н.В. - представитель по доверенности (копия в деле)

от 3-их лиц:

МУП "Кадастровое бюро":

ИП Шенкао И.М.:

МУП "АПБ":

Управление по земельным и имущественным отношениям:

Управление Роснедвижимости по КЧР:

Гербеков Б.А. - представитель по доверенности (в деле)

Предприниматель Шенкао И.М. паспорт (копия в деле), Вегелин И.Ю. - адвокат по доверенности и ордеру (в деле)

не явились, извещены;

не явились, извещены;

не явились, извещены;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Шенкао Инетты Мухадиновны и Мэрии муниципального образования г. Черкесска

на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.07.2008

по делу N А25-333/08-14 под председательством судьи Калмыковой М.Ю.

по заявлению предпринимателя Газиева Салавутина Абдулхаликовича к Мэрии муниципального образования г. Черкесска

3-и лица:

Управление по имущественным и земельным отношениям Мэрии муниципального образования г. Черкесска;

Шенкао Инетта Мухадиновна;

МУП "Архитектурно-планировочное бюро";

МУП "Кадастровое бюро";

Управление Роснедвижимости по Карачаево-Черкесской Республике

об оспаривании ненормативного правового акта,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Газиев Салавутин Абдулхаликович (далее - ИП Газиев, заявитель) обратился в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с заявлением о признании недействительным (незаконным) постановления Мэрии муниципального образования г. Черкесска (далее - Мэрия, заинтересованное лицо, апеллянт) N 1771 от 08.06.2007 "Об отмене постановления главы города от 02.09.2004 N 4497 "О предоставлении земельного участка под гаражами по улице Доватора-улице Крылова в аренду гр.Газиеву С.А." (далее - постановление от 08.06.2007 N 1771).

В обоснование заявленных требований ИП Газиев указал, что он, являясь собственником объектов недвижимости: 4-х гаражей, владел на праве аренды земельным участком площадью 258 кв.м. в фактически сложившихся границах на основании постановления главы города Черкесска от 02.09.2004 N 4497 и договора аренды земельного участка от 06.09.2004, заключенного между предпринимателем и администрацией города Черкесска (правопредшественником заинтересованного лица), на срок до 31 декабря 2014 года. 08.06.2007 постановлением N 1771 Мэрия отменила постановление от 02.09.2003 N 4497, предоставив Газиеву С.А. в аренду земельный участок площадью 104 кв.м только под строениями гаражей с учетом одного метра по периметру. Предприниматель указал на то, что договор аренды не может быть расторгнут, изменен в одностороннем порядке без согласования с арендатором. Законность притязания заявителя на земельный участок площадью 258 кв.м. подтверждена судебными актами Черкесского городского суда и Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики.

К участию в деле в качестве третьих лиц на стороне заинтересованного лица привлечены Управление по имущественным и земельным отношениям Мэрии г. Черкесска (далее - Управление), индивидуальный предприниматель Шенкао Инетта Мухадиновна (далее - ИП Шенкао), МУП "Архитектурно-планировочное бюро" (далее - МУП "АПБ"), МУП "Кадастровое бюро", Управление Роснедвижимости по КЧР.

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.07.2008 заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным, как несоответствующее нормам гражданского, земельного законодательства и законодательства о местном самоуправлении, постановление Мэрии муниципального образования города Черкесска от 08.06.2007 N 1771 "Об отмене постановления главы города от 02.09.2004 N 4497 "О предоставлении земельного участка под гаражами по улице Доватора-улице Крылова в аренду гр.Газиеву С.А.".

Удовлетворяя заявленные требования ИП Газиева, суд первой инстанции пришел к выводу, что в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ, предприниматель, как собственник объектов недвижимости, имеет исключительное право на аренду земельного участка, расположенного под объектами. Заинтересованное лицо не доказало, что площадь земельного участка в размере 258 кв.м. превышает предельный размер земельного участка необходимого для использования объектов недвижимости. Доводы Мэрии о том, что предоставление Газиеву спорного участка в размере 258 кв.м. нарушает права собственников домовладения, а также, что земельный участок находится в пределах "треугольника видимости", отклонены судом со ссылкой на ст. 69 АПК РФ. Суд принял экспертное заключение ООО "Эскиз", как преюдициально установленные обстоятельства имеющие значение по данному делу.

Не согласившись с таким решением, Мэрия и ИП Шенкао направили апелляционные жалобы, в которых просят решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 18.07.2008 отменить и принять новый судебный акт которым отказать ИП Газиеву в удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе заявители указывают на допущенное судом первой инстанции нарушение норм материального права, выразившееся в неприменении судом норм, подлежащих применению. По мнению подателей жалобы, суд положил в основу решения ничтожный договор аренды N 7017 от 06.09.2004, который в нарушение ст. 26 ЗК РФ не прошел государственную регистрацию. Кроме того, апеллянты указывают на вынесение решения о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле лица, что в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ является безусловным основанием для отмены судебного акта. Необходимость участия в разбирательстве настоящего дела Министерства финансов и имущественных отношений КЧР обусловлена тем, что с 13.08.207 на территории КЧР полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы данному Министерству. Мэрия и ИП Шенкао также ссылаются на неправильное установление судом фактических обстоятельств дела, так как на момент вынесения решения, реконструкция гаражей под магазин общей площадью 41.3 кв.м. не произведена, объект строительства в эксплуатацию не введен. По мнению апеллянтов, суд первой инстанции восстановил ИП Газиеву трехмесячный срок на обжалование постановления при отсутствии уважительности причин пропуска данного срока.

В возражениях на апелляционные жалобы ИП Газиев просит решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики оставить без изменения. По мнению предпринимателя, суд правильно установил все юридически значимые обстоятельства по делу, применил нормы права, подлежащие применению. Доводы апеллянтов является необоснованными, поскольку законность владения спорным земельным участком подтверждена вступившими судебными актами суда общей юрисдикции, которые, по мнению предпринимателя, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

МУП "Кадастровое Бюро г. Черкесска" в отзыве на апелляционные жалобы просит отменить решение Арбитражного суда КЧР по доводам, изложенным в апелляционных жалобах.

В судебном заседании Мэрия и ИП Шенкао заявленные в жалобах требования поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы - удовлетворить.

Предприниматель Газиев и его представитель просили апелляционные жалобы отклонить, высказали позицию, соответствующую письменным возражениям от 18.09.2008. На вопрос судебной коллегии пояснили, что договор аренды земельного участка N 7017 от 06.09.2004 в Управлении федеральной регистрационной службы по Карачаево-Черкесской Республике не зарегистрирован.

Представитель МУП "Кадастровое бюро г. Черкесска" в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве на жалобы, просил решение суда отменить, как вынесенное без учета фактических обстоятельств дела.

МУП "АПБ", Управление по земельным и имущественным отношениям мэрии г. Черкесска, Управление Роснедвижимости по КЧР о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, в суд полномочных представителей не направили. В соответствии со ст. 156 АПК РФ апелляционные жалобы рассматриваются в отсутствие не явившихся лиц.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии с требованиями ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав мнения лиц, участвующих в деле, проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в апелляционных жалобах и отзывах на них, считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что решением мирового судьи судебного участка N 3 города Черкесска от 24.03.2004 за Газиевым С.А. признано право собственности на объекты самовольной постройки: гаражи NN269, 270,271 и 272, расположенные в городе Черкесске по ул.Крылова, 49-а (том 1 л.д. 14-15).

02.09.2004 постановлением главы города Черкесска N 4497 Газиеву С.А., как собственнику гаражей выделен земельный участок по улице Доватора-улице Крылова площадью 258 кв.м. на праве аренды сроком до 31 декабря 2014 года (том 1 л.д. 10).

06.09.2004 между администрацией города Черкесска и Газиевым С.А. заключен договор аренды земельного участка под гаражами площадью 258 кв.м. на срок до 31 декабря 2014 года (том 1 л.д. 97-100).

Постановлением главы города Черкесска от 27.09.2004 N 4924 Газиеву С.А. разрешено производство проектно-изыскательских работ для реконструкции гаражей под магазин в срок до 01.01.2005 (том 1 л.д. 15). Постановлением от 18.07.2005 N 3681 главой города Черкесска в постановление от 02.09.2004 внесены изменения в части местонахождения земельного участка, из текста постановления исключены слова "под гаражами", границы земельного участка площадью 258 кв.м. перенесены в соответствии с приложенным к постановлению чертежом (том 1 л.д. 20).

17.08.2005 главой города принято постановление N 4324 о разрешении на реконструкцию гаражей по ул.Доватора-ул.Крылова под магазин общей площадью 41,3 кв.м., торговой площадью 31,1 кв.м. без строительства пристройки (том 1 л.д. 21). 10.11.2006 Черкесским городским судом вынесено решение по заявлению Газиева С.А. о признании незаконными постановлений администрации города Черкесска от 18.07.2005 и от 17.08.2005 в части отказа в разрешении строительства пристройки согласно проекту на реконструкцию гаражей под магазин. Решением суда администрации города Черкесска предписано внести изменения в постановление главы администрации города Черкесска от 17.08.2005, исключив из его текста слова "без строительства пристройки".

12 декабря 2006 года мэрией муниципального образования города Черкесска вынесено распоряжение N 727-р о создании комиссии по обследованию земельного участка по улице Чехова (том 1 л.д. 57). Согласно акту обследования земельного участка на пересечении улиц Доватора - Крылова - Чехова от 13.12.2006, границы земельного участка площадью 258 кв.м. находятся в пределах "треугольника видимости". При ограждении участка возможна аварийная ситуация для автотранспорта на пересечении улиц Доватора-Чехова. В акте также указано, что границы участка перекрывают доступ автотранспорта к домовладению по ул. Доватора, 5 - ул. Чехова, 124.

08 июня 2007 года мэром города Черкесска вынесено постановление N 1771 "Об отмене постановления главы города от 02.09.2004 N 4497 "О предоставлении земельного участка под гаражами по улице Доватора-улице Крылова в аренду гражданину Газиеву А.С.", а также о предоставлении на землях поселений города Черкесску гражданину Газиеву С.А. в аренду сроком до 01.05.2008 земельного участка площадью 104,0 кв.м. только под строениями гаражей с учетом одного метра по периметру (том 1 л.д. 9).

Полагая, что постановлением мэра города Черкесска от 08.06.2007 N 1771 не соответствует действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, предприниматель обжаловал его в арбитражный суд в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требование предпринимателя, отклонил довод Мэрии об отсутствии у заявителя зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Черкесск ул. Доватора - ул. Крылова. Суд указал, что собственник объекта недвижимости, независимо от наличия доказательств, подтверждающих сдачу его в эксплуатацию, в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на аренду земельного участка, на котором он расположен.

Судебная коллегия считает, что указанный вывод суда не основан на законе.

В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Кодекса).

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу п. 1 ст. 28 Федерального закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации права собственности предпринимателя на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке. Следовательно, положения ст. 36 Земельного кодекса к рассматриваемому спору применены быть не могут.

Необоснован и вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемым постановлением N 1771 Мэрия фактически изменила условия договора аренды N 7017 от 06.09.2004, поскольку имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют об отсутствии у ИП Газиева права арендного пользования спорным земельным участком площадью 258 кв.м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу положений статей 8, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации право аренды земельного участка возникает на основании договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации право аренды на земельный участок удостоверяется свидетельством о государственной регистрации.

В обоснование заявленного требования предприниматель сослался на договор аренды земельного участка от 06.09.2004 N 7017, который в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию. Факт отсутствия государственной регистрации признан ИП Газиевым в судебном заседании апелляционной инстанции, что зафиксировано его подписью в протоколе от 13.10.2008.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 06.09.2004 N 7017 в связи с отсутствием государственной регистрации является незаключенным.

Поскольку незаключенный договор не создает каких-либо прав и обязанностей для сторон его подписавших, у ИП Газиева не возникло право землепользования на основании договора аренды от 06.09.2004.

Принимая во внимание, что ИП Газиев в силу ст. 36 ЗК РФ не имеет исключительного права на аренду земельного участка, расположенного под объектами недвижимости, Мэрия обоснованно отменила постановление N 4497 от 02.09.2004.

Поскольку в соответствии с земельным законодательством пользование землей в Российской Федерации является платным, постановлением N 1771 от 08.06.2007 Мэрия правомерно предоставила ИП Газиеву С.А. в аренду земельный участок площадью 104 кв.м., расположенный под гаражами и находящийся в фактическом пользовании предпринимателя.

Предоставление ИП Газиеву земельного участка площадью 104 кв.м. не лишает его права после регистрации права собственности на реконструированный объект недвижимости, на основании ст. 36 ЗК РФ приватизировать либо взять в аренду земельный участок, расположенный под объектом недвижимости и необходимый для его использования.

В силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" действия государственного органа или органа местного самоуправления могут быть признаны судом недействительными в том случае, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку оспариваемый правовой акт не нарушает прав предпринимателя, суд первой инстанции неправомерно признал постановление Мэрии муниципального образования города Черкесска от 08.06.2007 N 1771 "Об отмене постановления главы города от 02.09.2004 N 4497 "О предоставлении земельного участка под гаражами по улице Доватора-улице Крылова в аренду гр.Газиеву С.А." недействительным.

Арбитражный суд КЧР необоснованно принял в качестве преюдициально установленных обстоятельств, вывод суда общей юрисдикции о достаточности и возможности предоставления Газиеву С.А. земельного участка площадью 258 кв.м. Как следует из мотивировки решения Черкесского городского суда от 10.11.2006, вопрос о правомерности выделения земельного участка Газиеву на основании ст. 36 ЗК РФ не был предметом судебного исследования.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.07.2008 подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта об отказе ИП Газиеву в удовлетворении заявленных требований.

Ссылка подателей жалобы на пропуск ИП Газиевым 3-х месячного срока на обжалование постановления N 1771 судом апелляционной инстанции отклоняется.

Материалами дела установлено, что Газиев С.А. обратился с заявлением об оспаривании указанного постановления в Черкесский городской суд. Определением суда от 11.12.2007 производство по делу по иску Газиева А.С. о признании незаконным постановления от 08.06.2007 N 1771 прекращено в связи с подведомственностью спора арбитражному суду. 29.12.2008 судебная коллегия Верховного суда КЧР по жалобе Газиева С.А. на определение Черкесского городского суда вынесла определение об отмене обжалуемого определения и направлении дела на рассмотрение в тот же суд. Определением Черкесского городского суда от 07.03.2008 дело по иску Газиева С.А. о признании незаконным постановления от 08.06.2007 N1771 вновь производство прекращено в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции.

19.03.2008 Газиев С.А. обратился в Арбитражный суд КЧР с заявлением о признании недействительным постановления мэра города Черкесска от 08.06.2007 N 1771. В связи с чем суд первой инстанции правомерно признал причины пропуска срока обращения в суд с заявлением об оспаривании ненормативного правового акта органа местного самоуправления уважительными, и восстановил пропущенный срок.

Подлежит отклонению довод Мэрии о вынесении решения о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле лица - Министерства финансов и имущественных отношений КЧР. В силу Закона Карачаево-Черкесской Республики от 27.07.2007 N 59-РЗ "О внесении изменений в Закон Карачаево-Черкесской Республики от 09.12.2003 N 61-РЗ "Особенности регулирования земельных отношений в Карачаево-Черкесской Республике" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы Министерству с 13.08.2007. Следовательно, на момент вынесения оспариваемого постановления, полномочия по распоряжению спорным земельным участком принадлежали Мэрии.

Госпошлина по заявлению и апелляционной жалобе в порядке ст. 110 АПК РФ относится на ИП Газиева С.А. Расходы по уплате госпошлины по апелляционным жалобам подлежат взысканию с предпринимателя в пользу Мэрии и ИП Шенкао И.М.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.07.2008 по делу N А25-333/08-14 отменить, апелляционные жалобы - удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении заявленных требований ИП Газиеву С.А. отказать.

Взыскать с Газиева Салавутина Абдулхаликовича, 25.10.1950 года рождения, проживающего: г. Черкесск, ул. Крылова, 47:

- в пользу Мэрии муниципального образования г. Черкесска расходы по уплату госпошлины по жалобе в размере 1.000 рублей;

- в пользу Шенкао Инетты Мухадиновны расходы по уплате госпошлины по жалобе в размере 50 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двух месячный срок через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республика.

Председательствующий:

Луговая Ю.Б.

Судьи

Казакова Г.В. Цигельников И.А.