Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2008 г. N 01АП-4674/07

г. Владимир

Дело N А79-3542/2007

19 февраля 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2008 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2008 г.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Казаковой Н.А., судей Насоновой Н.А., Вечканова А.И., при ведении протокола помощником судьи Бобковой Ж.В., при участии: от заявителя - Азоркин П.М. - по свидетельству о внесении записи в ЕГРИП серии 21 N 000610620 от 21.12.2004; от истца - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства (почтовое уведомление N 22422); от третьего лица - представитель не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства (почтовое уведомление N 22420); рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Азоркина Петра Михайловича, г.Шумерля, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.11.2007 по делу А79-3542/2007, принятое судьей Яхатиной С.Ю., по иску администрации города Шумерля Чувашской Республики, г. Шумерля, к индивидуальному предпринимателю Азоркину Петру Михайловичу, г.Шумерля, третье лицо - муниципальное унитарное предприятие "Служба Единого Заказчика", о взыскании 359 920 руб. 41 коп.,

установил, что администрация города Шумерля Чувашской Республики обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Азоркину Петру Михайловичу, г. Шумерля, о взыскании 359920 руб. 41 коп., в том числе 147712 руб. 78 коп. долга по арендной плате за пользование помещением в период с 01.04.2005 по 01.12.2006, 212207 руб. 63 коп. пеней за просрочку платежа в период с 01.04.2005 по 31.12.2006.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Служба Единого Заказчика".

Решением суда от 09.11.2007 с индивидуального предпринимателя Азоркина Петра Михайловича в пользу администрации города Шумерля Чувашской Республики взыскано 295425руб. 56 коп., в том числе 147712 руб. 78 коп. долга, 147712 руб. 78 коп. пени.

Индивидуальный предприниматель Азоркин П. М., заявитель апелляционной жалобы, не согласился с принятым по делу решением и просит его отменить на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Заявитель считает ошибочным вывод суда о возобновлении договора аренды от 15.07.1999 на неопределенный срок. По его мнению, обязательства сторон по договору аренды прекратились с 31.12.1999. Подписанные сторонами дополнительные соглашения от 30.12.2000, от 31.12.2001, от 31.12.2002, от 31.12.2003 не прошли государственной регистрации и являются незаключенными.

При этом заявитель отмечает, что если вышеуказанный договор аренды был возобновлен, то Азоркин П.М., пользуясь нежилым помещением и производя оплату аренды в течение нескольких лет в соответствии с соглашениями, ежегодно переплачивал арендную плату и задолженности не должно быть.

Заявитель указывает, что не мог возвратить по акту полученное имущество арендодателю либо балансодержателю в связи с тем, что ему передача имущества не оформлялась актом. Предприниматель отмечает, что за период с 18.10.2005 по апрель 2006 года не осуществлял предпринимательскую деятельность в арендуемом нежилом помещении ввиду его ненадлежащего состояния. В помещении протекает крыша, оконные блоки, входные и внутренние двери подвержены коррозии и деформирмации, трубопровод системы водоснабжения фактически не функционирует, электропроводка неисправна. Указанные недостатки свидетельствуют о необходимости выполнения в помещении капитального ремонта. Ремонт арендодателем не был произведен, поэтому, с точки зрения заявителя, он вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с нарушением арендодателем обязанности по производству капитального ремонта потребовать соразмерного уменьшения арендной платы.

Администрация города Шумерля Чувашской Республики, возражая против доводов заявителя апелляционной жалобы, указала на их несостоятельность.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверена Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, арбитражный суд не нашел оснований для отмены судебного акта первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, 15.07.1999 между Шумерлинским городским комитетом по управлению имуществом (арендодателем), Управлением жилищно-коммунального хозяйства (балансодержателем) и предпринимателем Азоркиным Петром Михайловичем (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности города Шумерля N 107/99, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого арендатор для осуществления розничной торговли авто-мототоварами принял во временное пользование нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Шумерля, ул. Интернациональная, 18, общей площадью 245,95 кв.м., сроком с 15.07.1999 по 31.12.1999 включительно.

Соглашениями сторон от 05.01.2000, 30.12.2000, 31.12.2001, 31.12.2002, 31.12.2003, 27.12.2004 и 30.12.2005 сроки действия договора аренды были продлены, соответственно, на период с 01.01.2000 по 30.12.2000, с 01.01.2001 по 31.12.2001, с 01.01.2002 по 31.12.2002, с 01.01.2003 по 31.12.2003, с 01.01.2004 по 31.12.2004, с 01.01.2005 по 30.12.2005, с 01.01.2006 по 30.12.2006.

Постановлением главы администрации города Шумерля от 28.12.2004 N 1226 Шумерлинский городской комитет по управлению имуществом ликвидирован.

В связи с ликвидацией Комитета права и обязанности арендодателя по договору N 107/99 от 15.07.1999 перешли к администрации города Шумерля Чувашской Республики.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.04.2005 по 01.12.2006 послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соглашение от 05.01.2000 о продлении договора аренды до 30.12.2000 заключено на срок менее 1 года, поэтому не подлежало государственной регистрации. Соглашения от 30.12.2000, 31.12.2001, 31.12.2002, 31.12.2003 подлежали государственной регистрации. Поскольку данные соглашения не зарегистрированы контрагентами в учреждении юстиции, в соответствии со статьей 433 (пунктом 3) Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правильно посчитал их незаключенными.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку по истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться имуществом в отсутствие возражений арендодателя, суд первой инстанции пришел к верному выводу о возобновлении договора аренды N 107/99 от 15.07.1999 на тех же условиях на неопределенный срок и наличии между сторонами в спорный период арендных правоотношений.

В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель по договору аренды обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование, а последний обязан своевременно уплачивать арендную плату.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Пунктом 3.1 договора (в редакции соглашения от 05.01.2000) предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно так, чтобы обеспечить ее поступление на счет арендодателя не позднее 10 числа отчетного месяца.

Расчет размера арендной платы приведен в приложении N l к договору аренды.

В договоре стороны согласовали, что при изменении размера ставки арендной платы за нежилые помещения и коэффициентов либо минимального размера оплаты труда арендная плата пересматривается, но не чаще одного раза в год. В этом случае арендодатель направляет арендатору и балансодержателю соответствующее письменное уведомление, которое является обязательным для арендатора и не подлежит обязательному согласованию. Данное уведомление до арендатора может быть доведено путем опубликования информационного сообщения, общего для всех арендаторов муниципальных нежилых помещений г. Шумерля, в официальном печатном органе (газете) самоуправления города Шумерля, действующем на момент опубликования. При этом новую сумму арендной платы арендатор рассчитывает самостоятельно на основе установленного и опубликованного порядка (пункт 3.1.2 договора).

Ставки арендной платы за пользование нежилым фондом муниципальной собственности города Шумерля на 2006 год установлены решением Собрания депутатов города Шумерля от 14.11.2005 N 12, опубликованным в Вестнике администрации г. Шумерля от 26.12.2005 N10 (I6).

Судом установлено невнесение ответчиком арендной платы в период с 01.04.2005 по 01.12.2006. Ответчиком данное обстоятельство не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя; досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

По смыслу пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер, признаки которого следует трактовать по смыслу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из актов технического состояния магазина "Динамо" от 27.12.2004, 15.03.2005, 14.09.2006, 15.05.2007,05.06.2007 следует, что переданное в аренду помещение имеет недостатки. Истцом наличие в помещении недостатков не оспаривается. Таким образом, на момент подписания соглашений от 27.12.2004 и 30.12.2005 о продлении срока действия договора аренды с 01.01.2005 по 30.12.2005, с 01.01.2006 по 30.12.2006 недостатки, отмеченные в указанных актах, были известны арендатору.

В этом случае арендатор мог отказаться от продления договора, возвратив помещение балансодержателю. Подписание ответчиком соглашений о продлении срока действия договора аренды без каких-либо замечаний свидетельствует об отсутствии у него возражений в продолжении договора на тех же условиях.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих возражений.

Ответчиком не доказан существенный характер недостатков переданного в аренду помещения, невозможность использования помещения по назначению вследствие этих недостатков, а также уровень снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды. Обоснованный расчет уменьшения размера арендной платы соразмерно уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды суду не представлен. Доказательства предъявления арендодателю требования о соразмерном уменьшении арендной платы в связи с недостатками арендуемого помещения ответчиком также не представлены.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы предпринимателя об уменьшении арендной платы.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом при рассмотрении дела не установлено.

Решение суда первой инстанции законно и обоснованно.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167, 176, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.11.2007 по делу А79-3542/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Казакова

Судьи

Н.А.Насонова А.И.Вечканов