Обзор судебной практики "Вопросы аренды земель сельскохозяйственного назначения" (Н.Н. Мельников, "Арбитражное правосудие в России", N 2, август 2006 г.)

Вопросы аренды земель сельскохозяйственного назначения

1. Право аренды на землю сельскохозяйственного назначения не может быть признано законным, поскольку выделенный в натуре в счет земельных долей участок не прошел кадастровый учет и в отношении него не проведены землеустроительные работы (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22 марта 2006 г. N Ф08-1027/06).

Между ООО и крестьянским (фермерским) хозяйством возник спор по поводу права аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения, которым на момент рассмотрения иска пользовалось общество. Права ООО на участок подтверждались договорами аренды, предусматривающими обязанность арендодателей осуществить государственную регистрацию сделки. Поскольку со стороны общества условия договора были выполнены, оно полагало, что использует участок на законных основаниях.

Глава фермерского хозяйства обратился в суд с иском об истребовании земельного участка из незаконного владения.

Суд установил, что спорный земельный участок входил ранее в состав земель сельскохозяйственной организации и был выделен несколькими гражданами (арендодателями) в натуре. Впоследствии арендодатели заключили договор с ООО, но при этом земельные доли не были выделены в натуре, межевание земельного участка не проведено, кадастровые номера не присвоены, т.е. объект договора не был определен, что в соответствии со ст. 607 ГК РФ влечет признание его незаключенным. Кроме того, договор не прошел государственную регистрацию, и в силу ст. 433 ГК РФ является ничтожным.

По этим основаниям суд удовлетворил требования заявителя.

Комментарий. Сделанный в постановлении вывод некорректен. Во-первых, предложение о местоположении участка, судя по материалам дела, скорее всего, согласовано. Об этом свидетельствует отсутствие возражений относительно местоположения участка со стороны участников долевой собственности в течение 30 дней со дня их надлежащего уведомления, что является доказательством согласования (п. 4 ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Во-вторых, основываясь только на отсутствии государственной регистрации, суд не мог признать договор недействительным. Договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации лишь в том случае, если он заключен на срок более 1 года (ст. 609 ГК РФ). Кроме того, следует учитывать, что законом субъекта РФ может быть установлен минимальный срок договора аренды (на основании п. 3 ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Вместе с тем суд справедливо указал на обязанность собственников земельных долей осуществлять межевание и постановку участка на кадастровый учет с последующей государственной регистрацией. В результате выдела долей образуется новый участок - объект недвижимости, единственным доказательством прав на который является государственная регистрация (ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии со ст. 3 Федерального закона "О землеустройстве" при предоставлении земельных участков и заключении сделок с землей в обязательном порядке должны проводиться землеустроительные работы (межевание). Определение на местности границ земельных участков, находящихся в общей собственности, осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" (N 28-ФЗ от 2 января 2000 г.), а так же Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет (приказ Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327). Аналогичное положение предусмотрено в ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Поскольку арендодатели при заключении договора с обществом не выполнили требования действующего законодательства, права общества на спорный участок являются незаконными.

В то же время договор, заключенный фермерским хозяйством и арендаторами, полностью соответствует действующему законодательству, следовательно, права фермера на истребование земли законны и обоснованны. Иск фермера был правомерно удовлетворен. Обоснованно не принят во внимание следующий аргумент ответчика: общество произвело посев озимых культур, поэтому оно вправе использовать участок до окончания сельскохозяйственных работ. Ст. 46 Земельного кодекса РФ действительно не допускается расторжение договора аренды в период полевых работ, но только в том случае, если сделка заключена в соответствии с действующим законодательством. При этом затраты общества должны быть компенсированы по правилам, установленным ст. 303 ГК РФ, но выращенный в результате урожай будет собственностью законного владельца участка - фермерского хозяйства.

2. При расторжении договора аренды по соглашению сторон обязательства прекращаются. В этом случае арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13 марта 2006 г. N А28-11166/2005-187/20).

Сельскохозяйственный кредитный кооператив и администрация муниципального образования заключили договор аренды земли сроком на 25 лет. Впоследствии по соглашению сторон сделка была расторгнута, а земельный участок возвращен администрации по акту приема-передачи. Затем администрация передала спорный земельный участок в аренду обществу с ограниченной ответственностью. Кооператив, посчитав свои права нарушенными, обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды между администрацией и ООО. При этом кооператив настаивал на своем преимущественном праве на заключение договора аренды, а также сослался на нарушение правил передачи в аренду муниципальных земель.

Суд в удовлетворении требований истцу отказал.

Комментарий. Позиция кооператива не может быть признана обоснованной. Договор между кооперативом и администрацией был прекращен в добровольном порядке, следовательно, в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон прекращены. Преимущественное право аренды, предусмотренное ст. 621 ГК РФ, распространяется на договоры, прекратившие свое действие в связи с истечением срока, и в данном случае не применимо. Иск кооператива правомерно отклонен.

3. Иск прокурора о признании недействительным договора аренды земли правомерно отклонен. Однако вывод суда о возможности передачи в аренду земли сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных целей представляется спорным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 января 2005 г. N Ф04-9448/2004(7754-А81-4).

Земельный участок был выделен и находился в пользовании сельскохозяйственной организации. По оспариваемому договору администрация муниципального образования передала часть земли в аренду газовой компании. Посчитав, что при заключении договора были нарушены положения действующего законодательства, прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании сделки ничтожной. В удовлетворении требований отказано.

Комментарий. Судом правильно установлены обстоятельства дела, из которых следует, что спорный земельный участок не прошел кадастровый учет. Это обстоятельство не является основанием для признания договора недействительным. В данном случае сделка является незаключенной (ст. 607 ГК РФ), но такое требование прокурором не заявлялось.

По мнению суда, при подаче заявления прокурором не было представлено доказательств, подтверждающих право на предъявление иска. Однако из материалов дела видно, что договор аренды заключен между муниципальным образованием и АО, следовательно, прокуратура в соответствии со ст. 52 АПК РФ вправе обращаться с иском о признании спорного договора ничтожным.

В постановлении высказаны также спорные суждения, имеющие значение при рассмотрении аналогичных дел. Суд сослался на п. 2 ст. 79 Земельного кодекса РФ, допускавший возможность использования сельскохозяйственных земель низкого качества в несельскохозяйственных целях. Однако эта норма утратила силу в связи с введением в действие Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Из материалов дела видно, что земельный участок был выделен для газотранспортного строительства. В соответствии с п. 2 ст. 78 ЗК РФ использование земли сельскохозяйственного назначения в этом случае может осуществляться без перевода земли в другую категорию, но при наличии утвержденного проекта рекультивации. При этом Земельный кодекс не допускает предоставление земель сельскохозяйственного назначения для иных, кроме сельскохозяйственных, целей, а на участке предполагалось строительство объектов благоустройства, что не может быть признано законным.

Утверждение суда о том, что отсутствие кадастрового плана не влечет признание договора недействительным, требует конкретизации. Поскольку в аренду передана часть земельного участка, земельный массив, находящийся в пользовании сельскохозяйственной организации, был разделен на два массива, т.е. два объекта недвижимости. Необходимость проведения в этом случае межевых работ предусмотрена несколькими федеральными законами, включая Федеральный закон "О землеустройстве" (ст. 3), Федеральный закон "О государственном земельном кадастре", Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. 9), а также Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет (приказ Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327).

Несмотря на отсутствие кадастрового учета границы передаваемого в аренду земельного участка должны быть определены, в противном случае договор считается незаключенным (ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с действующим законодательством надлежащие характеристики, которые позволяют однозначно выделить один земельный участок из других участков, содержатся в кадастровом плане. До принятия указанных выше нормативных актов о землеустроительных работах и кадастровом учете границы земельного участка подтверждались выко-пировкой, в которой земельный комитет указывал номер поля, севооборота, рабочего участка, что позволяло сделать вывод о границах объекта. К сожалению, в действующем законодательстве нет однозначного ответа, может ли этот документ приниматься судом при отсутствии в регионе кадастровой службы.

4. ООО отказалось от участия в торгах на право заключения договора аренды земельного участка. Иск о признании недействительным заключенного по результатам торгов договора отклонен, так как общество не является заинтересованным лицом (постановление ФАС Центрального округа от 29 августа 2005 г. N А35-5563/04-С25).

Между обществом и администрацией был заключен договор аренды участка площадью 64 га. Месяц спустя администрация передала в аренду другому юридическому лицу участок площадью 143,6 га, включающий в числе прочих площадей земли, ранее переданные в аренду обществу. ООО обратилось в суд с иском о признании действий администрации по изъятию земельного участка незаконными, а торгов на право заключения договоров аренды земли - недействительными и потребовало обязать администрацию заключить с обществом договор аренды.

В судебном заседании установлено, что администрация передала обществу в аренду невыделенный в натуре участок, в состав которого вошли земли других собственников. Землеустроительные работы и кадастровый учет также не осуществлялись. В заявленном ООО иске было отказано.

Комментарий. Судом сделал правильный вывод, что предмет сделки между ООО и администрацией не согласован, следовательно, договор аренды в силу ст. 607 ГК РФ является незаключенным. Общество не обладает правом на преимущественное заключение договора аренды в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Требования ООО о признании торгов на право заключения договоров аренды незаконными не приняты судом, поскольку общество добровольно отказалось от участия в торгах, из чего следует, что оно не является заинтересованным лицом. В то же время в соответствии со ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны судом недействительными только по иску заинтересованного лица. Эта норма корреспондируется с общим правилом, предусмотренным ст. 166 ГК РФ, где указано, что иск о признании ничтожной сделки недействительной предъявляется заинтересованным лицом.

5. При отсутствии государственной регистрации договор аренды земельного участка является незаключенным. Иск о признании такого договора недействительным подлежит отклонению (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 июля 2005 г. N Ф04-4862/2004(13431-А45-9).

Прокурор обратился в суд с иском о признании договора аренды земельного участка, заключенного на 5 лет, недействительным, поскольку договор не прошел государственную регистрацию. По мнению прокурора, это обстоятельство свидетельствует о ничтожности сделки. Однако суд с такой позицией не согласился, сославшись на ст. 433 ГК РФ, из которой следует, что в данном случае сделка является незаключенной. В решении суда указано, что иск прокурора по заявленному предмету и основанию удовлетворению не подлежит.

Комментарий. Правильность сделанного судом вывода подтверждается п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества рассматривается как доказательство того, что сделка является незаключенной.

В иске прокурора было указано: поскольку в аренду передан земельный участок, не поставленный на кадастровый учет, сделка является недействительной. Суд правомерно не согласился с такой позицией. В соответствии с Федеральным законом "О землеустройстве" и Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" землеустроительные работы проводятся для определения границ земельных участков на местности. Отсутствие кадастрового учета свидетельствует о том, что предмет договора аренды не согласован, и сделка в силу ст. 607 ГК РФ является незаключенной.

6. Согласно ранее действовавшей норме ст. 79 ЗК РФ право администрации муниципального образования на передачу в аренду сельскохозяйственной земли для несельскохозяйственных целей возникало, если имелись данные о низкой кадастровой стоимости участка. В противном случае решение о заключении договора аренды является незаконным. В судебном акте предпринято иное толкование, которое представляется недостаточно обоснованным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 января 2005 г. N Ф04-9478/2004 (7766-А81-9).

Администрация муниципального образования и акционерное общество заключили договор, по которому в аренду передана земля сельскохозяйственного назначения для строительства скважины и подъездной дороги к ней. Прокурор обратился в суд с иском о признании договора аренды недействительным, так как участок сельскохозяйственного назначения передан для использования в несельскохозяйственных целях.

Суд иск отклонил, указав, что сама по себе такая передача не противоречит ЗК РФ.

Комментарий. Позиция суда недостаточно обоснована. Из материалов дела следует, что к правоотношениям сторон был применен п. 2 ст. 79 ЗК РФ, допускавший предоставление для несельскохозяйственных нужд земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости*(1). Суд указал, что в деле нет документов, свидетельствующих о кадастровой стоимости спорного земельного участка, из чего сделан вывод о недоказанности требований прокуратуры и принято решение об отказе в удовлетворении иска. Однако право администрации на передачу в аренду сельскохозяйственной земли для скважины возникало только в том случае, если имелись данные о низкой кадастровой стоимости. В противном случае решение о заключении договора является незаконным.

Поскольку в данном случае без специальных познаний не обойтись, необходимо назначение экспертизы, которую суд может назначить (ст. 82 АПК РФ) по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии с действующим законодательством использование земли сельскохозяйственного назначения для строительства нефтепроводов, газопроводов, дорог и линий электропередач возможно без перевода сельскохозяйственных земель в земли иных категорий при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства (п. 2 ст. 78 ЗК РФ).

Н.Н. Мельников,

кандидат юридических наук, г. Орел

"Арбитражное правосудие в России", N 2, август 2006 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Эта норма утратила силу в связи с введением в действие Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".