Вопрос: ООО является собственником нежилого помещения на первом этаже многоквартирного дома, право собственности на нежилое помещение зарегистрировано в учреждении юстиции в марте 2005 г., площадь нежилого помещения относительно общей площади всего дома, по данным БТИ, составляет 22 сотых. Необходимо ли регистрировать право на указанную долю в общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен указанный дом? Если необходимо, то каким образом? (земельный участок сформирован и прошел кадастровый учет). ("эж-ЮРИСТ", N 32, август 2006 г.)

ООО является собственником нежилого помещения на первом этаже многоквартирного дома, право собственности на нежилое помещение зарегистрировано в учреждении юстиции в марте 2005 г., площадь нежилого помещения относительно общей площади всего дома, по данным БТИ, составляет 22 сотых.

Необходимо ли регистрировать право на указанную долю в общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен указанный дом?

Если необходимо, то каким образом? (земельный участок сформирован и прошел кадастровый учет).

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности "земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке". В силу п. 1 ст. 37 ЖК РФ размер доли в праве общей собственности на земельный участок (как и на все общее имущество), причитающейся собственнику помещения, пропорционален размеру общей площади указанного помещения. Причем доля в праве общей собственности следует судьбе права собственности на само помещение (п. 2 ст. 37 ЖК РФ).

Данные отношения подпадают под общее понятие "кондоминиум", которое было введено в оборот Федеральным законом от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон о ТСЖ), утратившим силу с 1 марта 2005 г. Согласно ст. 1 указанного Закона под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Новый Жилищный кодекс термин "кондоминиум" заменил понятием "многоквартирный дом". Между тем "отмененная" терминология присутствует в ныне действующих редакциях ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах (утв. Приказом Министерства юстиции РФ от 27.06.2003 N 152). Так, п. 1 данной Инструкции полностью воспроизводит определение кондоминиума, содержавшееся ранее в ст. 1 Закона о ТСЖ.

Ему корреспондирует ст. 23 Закона о регистрации, в п. 1 которой говорится, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах проводится в соответствии с Законом о регистрации и Жилищным кодексом РФ. Таким образом, несмотря на различие в терминологии, понятия "кондоминиум" и "многоквартирный дом" применительно к государственной регистрации помещений следует считать синонимами.

Согласно п. 2 ст. 23 Закона о регистрации и п. 6 Инструкции государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество - в т.ч. на земельный участок. Это означает, что при регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме специальной регистрации доли в праве общей собственности на земельный участок не требуется.

Л. Зуйкова

18 августа 2006 г.

"эж-ЮРИСТ", N 32, август 2006 г.