Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2008 г. N 17АП-587/08

г. Пермь

12 февраля 2008 г.

Дело N А60-1882/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Васевой Е.Е., Хаснуллиной Т.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ситниковой Т.В.,

при участии:

истца индивидуального предпринимателя Ястребова Ростислава Валерьевича, паспорт,

от истца - индивидуального предпринимателя Ястребова Ростислава Валерьевича: Костин В. А. по доверенности от 06.11.2007 г.,

ответчика - индивидуального предпринимателя Бабенко Елены Борисовны, паспорт,

от третьих лиц - Нижнетагильского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, индивидуального предпринимателя Горбунова Игоря Валентиновича: не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Бабенко Елены Борисовны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 07 декабря 2007 года

по делу N А60-1882/2007,

принятое судьей Микушиной Н.В.

по иску индивидуального предпринимателя Ястребова Ростислава Валерьевича

к индивидуальному предпринимателю Бабенко Елене Борисовне,

третьи лица: Нижнетагильский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, индивидуальный предприниматель Горбунов Игорь Валентинович

о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

Индивидуальный предприниматель Ястребов Ростислав Валерьевич обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Бабенко Елене Борисовне о государственной регистрации договора купли-продажи нежилых помещений N 17-39, находящихся по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д.39, общей площадью 827,8 кв.м., заключенного 20.12.2005 г. между Бабенко Еленой Борисовной и Ястребовым Ростиславом Валерьевичем.

В порядке, установленном ст. 49 АПК РФ, истец уточнил предмет иска: просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи нежилых помещений N 17-39, находящихся по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д.39, общей площадью 827,8 кв.м., заключенного 20.12.2005 г. между Ястребовым Р.В. и Бабенко Е.Б. (т. 1 л.д. 104).

Определением от 20.11.2007 г. уточнение иска принято судом (т. 1 л.д. 130 - 133).

Индивидуальный предприниматель Бабенко Елена Борисовна предъявила к индивидуальному предпринимателю Ястребову Ростиславу Валерьевичу встречный иск о признании договора купли-продажи нежилых помещений N 17-39 от 20.12.2005г., находящихся по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д.39, общей площадью 827,8 кв.м, недействительной (ничтожной) сделкой, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата сторон в первоначальное положение (т. 2 л.д. 2-3).

Определением от 19.10.2007 г. (т. 2 л.д. 1) встречный иск был принят для одновременного рассмотрения с первоначальным иском.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определениями от 26.02.2007 г. (т. 1 л.д. 27 - 29), от 26.03.2007 г. (т. 1 л.д. 46 - 47) были привлечены, соответственно, Нижнетагильский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области и индивидуальный предприниматель Горбунов Игорь Валентинович.

Решением от 07.12.2007 г. первоначальный иск удовлетворен; в удовлетворении встречного иска было отказано.

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный иск, исходил из признания того, что ответчик необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество; договор купли-продажи объекта недвижимости, требование о государственной регистрации перехода права собственности на который является предметом иска, вопреки правовой позиции ответчика, судом первой инстанции признан заключенным. Оснований для признания договора купли-продажи объекта недвижимости от 20.12.2005 г. недействительной (ничтожной) - притворной сделкой, судом первой инстанции не установлено, эта сделка не признана сделкой, прикрывающей предварительный договор купли-продажи от 18.02.2005г., обязательства по которому были прекращены 03.05.2005 г.

Ответчик по первоначальному иску - индивидуальный предприниматель Бабенко Елена Борисовна, с принятым решением не согласна, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что сторонами оспариваемого договора купли-продажи объекта недвижимости не был согласован предмет сделки, что, по мнению ответчика, влечет признание этого договора от 20.12.2002 г. незаключенным. Кроме того, ответчик считает доказанной притворность сделки - договора купли-продажи от 20.12.2005 г.

Истец по первоначальному иску - индивидуальный предприниматель Ястребов Ростислав Валерьевич, с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец считает, что предмет договора купли-продажи от 20.12.2005 г. определен, содержание договора позволяет индивидуализировать отчуждаемый объект. Возражая против доводов ответчика о притворности данного договора, истец указывает на то, что предварительный договор от 18.02.2005 г. не является прикрываемым договором, этот договор не приобрел статус основного договора, а с 04.05.2005 г. утратил юридическую силу; договор от 20.12.2005 г. сторонами был исполнен, поэтому отсутствуют основания для признания этого договора притворной сделкой.

Третьи лица - Нижнетагильский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, индивидуальный предприниматель Горбунов Игорь Валентинович, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом с соблюдением требований статей 121, 122 АПК РФ, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы на апелляционную жалобу в суд не направили.

От третьего лица - Нижнетагильского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, 31.01.2007 г. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в котором указывает на то, что оставляет правовую оценку требований на усмотрение суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Ястребовым Ростиславом Валерьевичем (покупатель) и Бабенко Еленой Борисовной (продавец) 20.12.2005 г. был заключен договор купли-продажи (далее - договор от 20.12.2005 г.), согласно условиям которого, ответчик продал, а истец купил в частную собственность нежилые помещения N 17-39, находящиеся по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д.39, общей площадью 827,8 кв.м. (т. 1 л.д. 12).

Факт исполнения покупателем обязательства по оплате приобретаемого объекта подтверждается распиской, свидетельствующей о получении продавцом денежных средств в сумме 1 640 240 руб. за отчуждаемое встроенное нежилое помещение, находящегося по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д.39, общей площадью 827,8 кв.м. (т. 1 л.д. 13).

Факт передачи недвижимого имущества продавцом - Бабенко Е.Б., покупателю - Ястребову Р.В., подтверждается актом приемки-передачи нежилого встроенного помещения, находящееся по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д.39, общей площадью 827,8 кв.м., от 27.12.2005 г. (т. 2 л.д. 59).

Таким образом, договор купли-продажи от 20.12.2005 г. сторонами исполнен.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

20.12.2005 г. истец - Ястребов Р.В., обратился в Нижнетагильский отдел УФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество (т. 1 л.д. 13а).

27.12.2006 г. Нижнетагильский отдел УФРС по Свердловской области направил истцу уведомление о прекращении государственной регистрации права. Как следует из данного уведомления, основанием прекращения государственной регистрации права явилось заявление Бабенко Е.Б. о возврате документов без проведения государственной регистрации, датированное 27.11.2006 г. (т. 1 л.д. 15).

Данное обстоятельство, свидетельствующее об уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 20.12.2005 г., явилось основанием для обращения истца Ястребова Р.В. в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на основании указанного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Возражая против удовлетворения первоначального иска, ответчик Бабенко Е.Б. указывает на то, что оспариваемый договор является незаключенным, поскольку, как следует из содержания данного договора, предмет сделки сторонами не был согласован - наименование указанного в предмете договора объекта недвижимости - нежилые помещения N 17-39, общей площадью 827, 8 кв.м., в том числе основной - 697, 8 кв.м., подсобной 130, 0 кв.м., расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома из крупных блоков N 39 по ул. Ильича в г. Н.Тагил Свердловской области, не совпадает с наименованием объекта в Свидетельстве о государственной регистрации права ответчика - встроенное нежилое помещение общей площадью 827, 8 кв.м., расположенное по указанному выше адресу.

Данный довод ответчика арбитражным судом апелляционной инстанции проверен. Выявленное несоответствие, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, основанием для признания оспариваемого договора купли-продажи незаключенным не является.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Пункт 2 договора купли-продажи от 20.12.2005 г. содержит дополнительные данные, позволяющие определенно установить объект, намерение реализовать который покупателю было выражено продавцом в этом договоре. В качестве таких данных арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает договор купли-продажи от 15.12.2002 г., в результате исполнения которого Бабенко Е.Б. стала собственником спорного объекта, акт приема-передачи приватизированного имущества от 16.12.2002г.

Заинтересованной стороной не представлено доказательств, которые свидетельствовали бы о том, что ею в собственность в рамках исполнения указанного договора было приобретено и получено по акту от 16.12.2002 г. иное, отличное от объекта, указанного в предмете оспариваемого договора, имущество.

Кроме того, данными, которые позволяют определенно установить спорный объект, являются содержащееся в пункте 2 договора купли-продажи от 20.12.2005 г. указание на номер регистрационной записи - N 66-01/02-133/2003-179, и данные Свидетельства о государственной регистрации права серии 66 АВ N 893760.

Это Свидетельство содержит информацию о государственной регистрации права собственности Бабенко Е.Б. в отношении указанного в предмете иска объекта.

Отраженные в этом Свидетельстве документы-основания возникновения права соответствуют данным, содержащимся в договоре купли-продажи от 20.12.2005 г.

В силу приведенных обстоятельств несоответствие номера регистрационной записи, содержащейся в договоре - N 66-01/02-133/2003-179, фактическому номеру записи регистрации - N 66-01/02-133/2002-179, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, является лишь опечаткой.

Доказательства, которые свидетельствовали бы об ином, отсутствуют (ст. 65 АПК РФ).

Исполнение сторонами договора купли-продажи косвенно свидетельствует о достижении ими соглашения по всем существенным условиям данного договора, что следует из содержания акта приемки-передачи объекта от 27.12.2005 г., (т. 2 л.д. 59), в котором содержатся данные объекта, полностью соответствующие его характеристике, отраженной в иных указанных выше доказательствах.

Ответчиком по первоначальному иску не представлено доказательств, которые свидетельствовали бы об иной воле продавца указанного объекта недвижимости (ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, основания для признания договора от 20.12.2005 г. незаключенным отсутствуют.

Довод ответчика по первоначальному иску о том, что сделка - договор купли-продажи от 20.12.2005 г., является притворной и фактически прикрывает предварительный договор от 18.02.2005 г., арбитражный суд апелляционной инстанции считает необоснованным.

В соответствии с условиями предварительного договора от 18.02.2005 г. его стороны обязались заключить в срок до 03.05.2005 г. договор купли-продажи нежилого встроенного помещения, общей площадью 827,8 кв.м., находящегося по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Ильича, д.39, определив его продажную цену - 9 000 000 руб. (т. 2 л.д. 13).

Суд первой инстанции обоснованно признал предусмотренные предварительным договором обязательства сторон прекращенными, поскольку в пределах установленного срока - до 03.05.2005 г., основной договор не был заключен, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи (п. 6 ст. 429 ГК РФ и п. 4 предварительного договора от 18.02.2005 г.).

Стороны не заключили договор, на условиях, указанных в предварительном договоре от 18.02.2005 г., в обязательной для данной категории договоров письменной форме (ст. 550 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В силу указанной нормы права признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку.

Довод ответчика о том, что в договоре купли-продажи от 20.12.2005 г. стоимость недвижимого имущества была значительно занижена по сравнению с предусмотренной в предварительном договоре, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, не имеет правового значения.

Указанное ответчиком обстоятельство само по себе не свидетельствует об иной, отличной от сути оспариваемого договора воле обеих сторон, при этом значимым является то, что эта воля должна быть единой и соответствовать намерению сторон исполнить другую - прикрываемую сделку.

В отсутствие доказательств иного, установление сторонами в оспариваемом договоре цены отчуждаемого объекта, которая не совпадает с ранее согласованной сторонами предварительным договором цены, не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ.

В силу данного обстоятельства не имеет правового значения соответствие либо несоответствие этой цены показателям, характеризующим реальную рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на декабрь 2005 г., на что указывает ответчик. Это обстоятельство в предмет доказывания по данному делу не входит.

Факт частичного исполнения истцом Ястребовым Р.В. условий предварительного договора путем внесения денежных средств в счет цены объекта в соответствии с положениями пункта 2 этого договора, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, свидетельствует лишь об исполнении стороной до момента прекращения обязательств, предусмотренных предварительным договором, условий этого договора. Данный факт, который не оспаривается и подтверждается объективно, не является безусловным доказательством воли покупателя исполнить именно эту сделку - предварительный договор, несмотря на последующее прекращение обязательств, предусмотренных этим договором, а не условий хронологически следующей сделки, которую продавец оценивает как притворную.

Таким же образом, с учетом отсутствия доказательств соответствующей воли покупателя (ст. 65 АПК РФ), арбитражный суд апелляционной инстанции оценивает и факты неоднократных наложений ареста на недвижимое имущество продавца, на что указано в апелляционной жалобе.

Оценивая соответствующие доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из того, что ответчиком по первоначальному иску не представлено доказательств, которые могли бы свидетельствовать о таком мотиве действий покупателя, повлекших заключение оспариваемого договора, как его заинтересованность при наличии оснований полагать, что на спорный объект недвижимости будет наложен арест (ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции лишен возможности сделать вывод о том, что договор от 20.12.2005 г. является притворной сделкой, прикрывающей предварительный договор от 18.02.2005 г.

Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с пунктом 4 статьи 270 АПК РФ могут служить основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы в виде государственной пошлины, уплаченной в связи с подачей апелляционной жалобы, относятся на индивидуального предпринимателя Бабенко Е.Б. - заявителя жалобы (статья 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 декабря 2007 года по делу N А60-1882/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В. Ю. Дюкин

Судьи

Е. Е. Васева Т. Н. Хаснуллина