Проблемные вопросы приватизации гражданами объектов недвижимости (М.А. Козлов, "Российская юстиция", N 7, июль 2006 г.)

Проблемные вопросы приватизации гражданами
объектов недвижимости

Одним из самых проблемных на данный момент для граждан России являются вопросы бесплатной приватизации объектов недвижимости.

Недавнее принятие Конституционным Судом РФ постановления от 15 июня 2006 г. N 6-П по делу о проверке конституционности п.п. 1 п. 2 ст. 2 и ст. 12 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 189-ФЗ и ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" только лишний раз подтверждает злободневность этой темы.

И первым вопросом является возможность или невозможность приватизации комнат в общежитиях.

В ст. 4 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04.07.1991 г. N 1541-1 указано, что граждане не могут приватизировать их, это позиции ранее придерживался и Конституционный Суд РФ (далее также КС РФ).

Однако ситуация в корне изменилась с принятием ЖК РФ и вводного закона к нему, которые изменил правовое регулирование жилищных отношений, и в частности, декларировали завершение периода бесплатной приватизации.

После принятия указанных нормативных актов граждане, осознав, что они уже не получат никакого иного жилья, которое они смогут приватизировать, стали обращаться в органы местного самоуправления с заявлениями о приватизации комнат в общежитиях, но получали отказы в приватизации, которые обжаловали в суд.

В результате в Белгородской области появилась судебная практика, согласно которой отказы в приватизации признавались незаконными.

При этом суды исходили из следующего.

Указанная статья ст. 4 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" должна применяться с учетом действующего на данный момент законодательства и, исходя из толкования нормы закона, данного Конституционным Судом РФ.

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 02.11.2000 N 220-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Советского районного суда г. Краснодара о проверке конституционности ст.4 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ": "В силу статей 28 и 29 ЖК РСФСР граждане, проживающие в общежитиях (за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением), являются нуждающимися в улучшении жилищных условий и вправе получить в пользование иное жилое помещение и впоследствии приватизировать его. Тем самым им гарантируется предусмотренное статьей 35 Конституции РФ право частной собственности и право иметь имущество в собственности.

Вместе с тем суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение".

Таким образом, одним из оснований для признания конституционности указанной нормы КС РФ указал возможность приобрести в будущем полученное в порядке улучшения жилищных условий жилье в собственность бесплатно.

В силу изменения законодательства в связи с принятием ЖК РФ, полученные после 01.03.2005 г. по договорам соцнайма помещения не могут быть впоследствии бесплатно приватизированы, чем нарушается право граждан на жилье.

Так же является неправомерным распространение на указанные помещения режима общежития.

Статьей 7 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" установлено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Таким образом, правовой статус жилых помещений, ранее предоставленных как комнаты в общежитиях и иных жилых помещений (квартир, домов и т.д.) является одинаковым и какие либо установленные законом отличия отсутствуют.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", для жилых помещений, которые по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим, отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию. Такой запрет фактически означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит статье 19 (части 1 и 2) Конституции РФ, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств.

Таким образом, законодательные ограничения на приватизацию жилого помещения в общежитии отсутствуют.

В результате суды принимают решения о признании незаконными отказы в приватизации и обязывают органы местного самоуправления приватизировать эти жилые помещения.

Следует подчеркнуть, что подобные решения принимаются не по единичным делам, а в массовом порядке.

Подобная социальная ориентированность судов в вопросах, связанных с приватизацией, и толкование закона в пользу граждан проявляясь и ранее, при введении ЖК РФ.

Статья 12 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установила, что часть первую статьи 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" после слов "Не подлежат приватизации жилые помещения" дополнить словами "предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения".

В результате неточности указанной формулировки возникли проблемы с ее реализацией на практике. Из нее не было четко видно, каким образом следует поступать, если квартира была предоставлена согласно ордеру до 01.03.2005, а договор соцнайма был заключен после 1 03 2005. Подлежат ли указные помещения приватизации?

Управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области стало выносить отказы в госрегистрации права собственности на основании таких документов.

При этом регистрирующий орган исходил из следующего.

Статья 50 ЖК РСФСР 1984 г. устанавливала, что пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения

Согласно ст. 51 ЖК РСФСР, договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией, (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем -гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями.

В тех же случаях, когда пользователи квартиры не заключали или не были включены в договор социального найма, он считается незаключенным в соответствии со ст.ст. 160, 162, 674 ГК РФ.

Граждане обжаловали данные отказы в суд и данные отказы были признаны незаконными.

В решениях суды сослались на то, что, хотя письменный договор найма заключен не был, но, фактически, в силу ст.ст. 160, 162 ГК РФ он существовал, поскольку граждане вселились на законных основаниях (по ордеру), пользовались указанными помещениями, производили соответствующие платежи за наем жилого помещения.

Неоформление уполномоченными органами в установленном порядке договоров соцнайма не может служить основанием для ущемления прав граждан.

Тем более что указанная статья вводного закона указывает, что не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные после 01.03.2005 г., то есть которые граждане фактически получили после 01.03.2005 г.

После того, как вышеуказанные решения были оставлены в силе судом кассационной инстанции, Управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области прекратила практику вынесения подобных отказов.

Принятие в последующем Конституционным Судом РФ постановления от 15 июня 2006 г. N 6-П показало, что данный подход судов был абсолютно правильным.

Подводя итог, хотелось бы отметить следующий момент. Суды, несмотря на высказываемую в их адрес критику, зачастую принимают решение в интересах граждан, толкуя неясности закона в их пользу, а не в интересах органов власти. Это свидетельствует о росте самосознания судей, которые не отождествляют себя с исполнительной властью, и принимают решения, ориентируясь в первую очередь на требования закона.

М.А. Козлов,

юрисконсульт Белгородского филиала ОАО "Центртелеком"

"Российская юстиция", N 7, июль 2006 г.