Регистрация прав должника на объект незавершенного строительства по обращению пристава-исполнителя (А.Е. Рафиков, "Российская юстиция", N 7, июль 2006 г.)

Регистрация прав должника на объект незавершенного строительства по
обращению пристава-исполнителя

Одним из условий законности сделки является наличие у лица права распоряжаться объектом недвижимого имущества.

В соответствии с требованиями статей 62, 63 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и статьи 447 ГК РФ продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть особый способ заключения договора купли-продажи этого имущества. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (статья 449 ГК РФ).

Из указанных положений законодательства следует, что при проверке соблюдения законности проведения торгов в рамках исполнительного производства надлежит оценивать не только соблюдение специализированной организацией порядка и правил, установленных в статьях 447, 449 ГК РФ, но и соблюдение судебным приставом-исполнителем порядка и правил по подготовке торгов и передаче на реализацию арестованного имущества согласно статьям 62, 63 ФЗ "Об исполнительном производстве".

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, ст. 25 Закона о регистрации, право на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества, а также на объекты незавершенного строительства считается возникшим у лица с момента государственной регистрации его права на объект в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, объект недвижимости не может быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства до тех пор, пока право на этот объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов. Исключение составляют случаи, когда право на объект недвижимости является уже возникшим. К таким можно отнести случаи возникновения права, например, при наследовании, при передаче объекта в качестве вклада в уставной капитал юридического лица, когда момент возникновения права напрямую не связан с его регистрацией, либо при создании объекта и вводе его в эксплуатацию, приобретении объекта недвижимости нежилого назначения по договору купли-продажи, когда правоустанавливающие документы, оформлены до введения в действие Закона о регистрации, и др. В указанных случаях факт наличия (отсутствия) регистрации в Едином государственном реестре прав ранее возникшего права должника на объект недвижимости не может влиять на законность проведения торгов, хотя регистрация этого права после проведения торгов в любом случае будет необходима одновременно с регистрацией перехода права (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации).

Однако государственная регистрация права должника будет являться всегда обязательной до проведения торгов в порядке их подготовки в случаях, когда правоустанавливающие документы на недвижимое имущество оформлены после введения в действие Закона о регистрации (п. 2 ст. 4 Закона о регистрации). Регистрация права собственности должника на арестованный объект недвижимости будет являться необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства.

Данное правило распространяется, безусловно, на регистрацию прав должника на вновь созданные объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства.

Вместе с тем, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ст. 16 Закона о регистрации).

В соответствии со ст. 62 ФЗ "Об исполнительном производстве" специализированные организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги, при этом указанной статьей приводится перечень документов, прилагаемых к заявке судебным приставом-исполнителем.

Очевидно, что должник не заинтересован в государственной регистрации своего права в Едином государственном реестре прав. Вопрос о том, кто должен обращаться за регистрацией права в этом случае законодательством не урегулирован.

Представляется, что выход из этой ситуации все же есть. Заключается он в расширительном толковании норм ФЗ "Об исполнительном производстве".

В этом случае необходимо руководствоваться положениями ст. 62 ФЗ "Об исполнительном производстве", которая уже даже в самом названии - "Подготовка торгов судебным приставом-исполнителем" содержит ответ на вопрос о том, кто должен обращаться с ходатайством о регистрации права должника на арестованный объект. Ответ очевиден - безусловно, судебный пристав-исполнитель. И судебная практика подтверждает, что это положение является верным (п. 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2005 года N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", Постановление Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 27 января 2004 года по делу N А65-14586/2002-СГЗ-14, Постановление Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31 января 2006 года по делу N А11-5831/2004-К1-1/177).

Однако, учитывая отсутствие воли правообладателя на регистрацию своего права в этом случае, правовая экспертиза представленных документов будет отличаться определенной спецификой. Прежде всего, она будет выражаться в том, что регистрирующий орган при оценке всей совокупности представленных судебным приставом-исполнителем документов должен с предельно максимальной степенью критичности отнестись к факту наличия права должника на арестованный объект незавершенного строительства. Все представленные документы должны, бесспорно, достоверно и безусловно подтверждать право должника на объект.

В соответствии со ст. 25 Закона о регистрации право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок (право пользования земельным участком), разрешения на строительство, проектной документации (за исключением регистрации объектов незавершенного строительства, являющихся объектом индивидуального жилищного строительства) и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Документы об отводе земельного участка под строительство, о праве собственности или пользовании земельным участком, разрешение на строительство должны подтверждать, что именно у данного лица возникает право собственности на объект незавершенного строительства, именно указанное лицо создало объект для себя без привлечения средств иных инвесторов. В случае установления факта привлечения заемных, кредитных средств целесообразно уведомлять заимодавцев, кредиторов о том, что в отношении определенного объекта недвижимости, выставляемого на торги, подано заявление о регистрации права заемщика, должника. При возникновении любых сомнений в том, что объект недвижимости создавался должником для себя за счет собственных средств, регистратору надлежит предпринять все необходимые меры для их устранения в пределах полномочий, предоставленных ему законом. Например, очень часто может возникнуть ситуация, когда арестованное недвижимое имущество должника фактически будет принадлежать ему только наполовину, поскольку приобретается им в браке, в связи с чем на торги должна выставляться уже не все имущество, а только принадлежащая должнику доля в праве.

В практике деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, встречаются и уникальные случаи. Так, учреждением юстиции было зарегистрировано право собственности должника на незавершенный строительством объект на основании договора аренды земельного участка под строительство, заключенного между администрацией города и судебным приставом-исполнителем (старая редакция статьи 25 Закона о регистрации позволяла регистрировать право на объект незавершенного строительства на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта). Более того, данный договор аренды был заключен на основании распоряжения администрации города о предоставлении должнику земельного участка для завершения строительства, вынесенного по ходатайству того же судебного пристава-исполнителя. При этом в качестве доказательства принадлежности нового незавершенного строительством двухэтажного кирпичного дома на праве собственности должнику, судебным приставом-исполнителем был представлен в администрацию договор дарения 1982 года, свидетельствующий о возникновении у должника права собственности на бревенчатый дом, который, как потом было установлено, был снесен при строительстве нового. Должник, в свою очередь, обратился в суд с иском о признании недействительным вышеуказанного распоряжения администрации, договора аренды, регистрации своего права собственности, мотивируя требования, в частности, тем, что и не собирался оформлять построенный дом в свою собственность, поскольку даже не являлся инвестором этого строительства. Вопрос о том, как далеко зашел судебный пристав-исполнитель в своих действиях, оформляя фактически чужую недвижимость в собственность должника без согласия кого-либо, по сей день остается открытым, поскольку спор в судебном порядке еще не разрешен. Этот пример является показательным в том плане, что наводит на размышления о той самой грани, за которой все-таки кончаются полномочия судебного пристава-исполнителя и начинаются полномочия судьи.

Поэтому, еще одной специфической чертой и особенностью проведения правовой экспертизы при обращении судебного пристава-исполнителя за регистрацией права должника на арестованный объект будет являться необходимость направления уведомления должнику о том, что в отношении определенного объекта недвижимости подано заявление о регистрации его права на этот объект. Данное уведомление следует направлять в день обращения за регистрацией права должника на объект либо в один из ближайших следующих за ним дней. Смысл такого уведомления заключается в том, чтобы, поставив в известность должника, дать ему или иным заинтересованным лицам возможность своевременно обжаловать в судебном порядке действия судебного пристава-исполнителя, если имеются доказательства, подтверждающие, что регистрируемое имущество должнику не принадлежит. При обжаловании действий судебного пристава-исполнителя он может представить соответствующие документы, свидетельствующие о принадлежности объекта недвижимого имущества другому лицу. Это позволит избежать возможные дальнейшие судебные споры по поводу отчуждения не принадлежащего должнику имущества. Такой подход к решению проблемы представляется наиболее разумным и обоснованным в данной ситуации.

А.Е. Рафиков,

и.о. начальника отдела правового обеспечения и судебной

защиты Управления Федеральной регистрационной службы

по Чувашской Республике

"Российская юстиция", N 7, июль 2006 г.